[房市情报] 最近4次经济衰退房地产学到什么？
随着利率上升和通货膨胀的威胁继续笼罩着加拿大，经济衰退的可能性也越来越大。房地产市场通常被认为是商业周期的良好指标，了解未来可能发生的情况，了解过去的经济衰退，对BC省乃至温哥华房地产的影响至关重要。
自 1980 年以来，加拿大经历了四次经济衰退：
1980-1982年因伊朗革命后石油产量下降引发的经济衰退；
1990 年至1992 年的经济衰退，部分是由萨达姆侯赛因领导的伊拉克入侵科威特之后的限制性货币政策引发的；
2008-2009年美国房地产泡沫破灭引发的经济衰退；
2020年因新冠疫情大流行引发的经济衰退。
根据BC省房地产协会（BCREA）的数据，虽然最近一次的经济衰退有些短暂，但经济衰退平均来说，会持续 8 到 25 个月，国内生产总值（GDP）普遍收缩约 4%，失业率上升 4.5% 。
因为房地产是商业周期的良好指标，房地产行业的销售活动通常在经济衰退前的几个月开始降温。根据 BCREA 的数据，随着 1990 年的经济衰退，销售额在经济衰退正式开始前约四个月开始下降，而 2008 年的经济衰退则在 15 个月前达到销售高峰。
然而，2020 年的经济衰退更像是一个异常值，因为在经济衰退开始之前销售额几乎没有下降，然后不仅迅速复苏，而且在一年内达到了比疫情前更高的水平。
从历史上看，与经济衰退前的峰值相比，房屋销售下降了约 50-70%，然后在缓慢恢复之前保持在该水平大约一年。而这正是 BC 省房地产市场目前所处的位置。
在本月早些时候发布的年终报告中，BCREA 统计数据显示，与 2021 年相比，12 月份的房屋销售下降了49.4%。（2021年是 BC省房地产市场创纪录的一年），但 2022 年的数字低于历史平均水平。
在价格方面，BCREA 表示价格通常遵循类似的模式。在 1990 年和 2008 年经济衰退期间，房价在继续上涨之前稳定了一两年。2020 年经济衰退，价格在 2020 年 5 月触底，但随后到 2021 年 3 月飙升至比疫情前水平高出 24%，到 2022 年第一季度比疫情前水平高出 46%。
自那以后，随着利率的提高，全省的平均价格有所下降。根据大温房地产局公布的年终统计数据，与 2021 年相比，房价下跌了约3.3% 。菲沙河谷的跌幅约为19%。
过去是序幕？
如果过去是未来的良好指标，并且当前的销量和房价趋势与历史趋势一致的话，BCREA 预计可能出现的经济衰退与房地产市场复苏同时发生。
BCREA表示： “如果加拿大经济今年陷入衰退，那可能就在 BC 房地产市场处于低谷之时。”
“BCREA 的模型表明，如果利率保持当前利率路径，那么到 2023 年，房地产市场活动仍将远低于平均历史水平，同样，我们的模型表明，未来几个月价格将呈下降趋势，虽然历史上价格在收紧利率后沿着两个方向走的都有。”
BCREA 指出，BC 省的经济具有有利的人口结构，因为一大批千禧代正在步入成家年龄，这意味着住房需求保持强劲。同时还应该认识到，从历史上看，房屋销售在经济衰退开始后的第一年就会强劲复苏。房屋销售在 1982 年增长了 31%，在 1991 年增长了 46%，在 2009 年增长了 24%，在 2021 年增长了 33%。
“重要的是，”BCREA 指出，“任何复苏都基于债券收益率和固定抵押贷款利率持续下降的基础，因为预计到 2023 年末加拿大央行将放松货币政策。”只有时间能给出答案。
加西网地产中心编译报道
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自 1980 年以来，加拿大经历了四次经济衰退：
1980-1982年因伊朗革命后石油产量下降引发的经济衰退；
1990 年至1992 年的经济衰退，部分是由萨达姆侯赛因领导的伊拉克入侵科威特之后的限制性货币政策引发的；
2008-2009年美国房地产泡沫破灭引发的经济衰退；
2020年因新冠疫情大流行引发的经济衰退。
根据BC省房地产协会（BCREA）的数据，虽然最近一次的经济衰退有些短暂，但经济衰退平均来说，会持续 8 到 25 个月，国内生产总值（GDP）普遍收缩约 4%，失业率上升 4.5% 。
因为房地产是商业周期的良好指标，房地产行业的销售活动通常在经济衰退前的几个月开始降温。根据 BCREA 的数据，随着 1990 年的经济衰退，销售额在经济衰退正式开始前约四个月开始下降，而 2008 年的经济衰退则在 15 个月前达到销售高峰。
然而，2020 年的经济衰退更像是一个异常值，因为在经济衰退开始之前销售额几乎没有下降，然后不仅迅速复苏，而且在一年内达到了比疫情前更高的水平。
从历史上看，与经济衰退前的峰值相比，房屋销售下降了约 50-70%，然后在缓慢恢复之前保持在该水平大约一年。而这正是 BC 省房地产市场目前所处的位置。
在本月早些时候发布的年终报告中，BCREA 统计数据显示，与 2021 年相比，12 月份的房屋销售下降了49.4%。（2021年是 BC省房地产市场创纪录的一年），但 2022 年的数字低于历史平均水平。
在价格方面，BCREA 表示价格通常遵循类似的模式。在 1990 年和 2008 年经济衰退期间，房价在继续上涨之前稳定了一两年。2020 年经济衰退，价格在 2020 年 5 月触底，但随后到 2021 年 3 月飙升至比疫情前水平高出 24%，到 2022 年第一季度比疫情前水平高出 46%。
自那以后，随着利率的提高，全省的平均价格有所下降。根据大温房地产局公布的年终统计数据，与 2021 年相比，房价下跌了约3.3% 。菲沙河谷的跌幅约为19%。
过去是序幕？
如果过去是未来的良好指标，并且当前的销量和房价趋势与历史趋势一致的话，BCREA 预计可能出现的经济衰退与房地产市场复苏同时发生。
BCREA表示： “如果加拿大经济今年陷入衰退，那可能就在 BC 房地产市场处于低谷之时。”
“BCREA 的模型表明，如果利率保持当前利率路径，那么到 2023 年，房地产市场活动仍将远低于平均历史水平，同样，我们的模型表明，未来几个月价格将呈下降趋势，虽然历史上价格在收紧利率后沿着两个方向走的都有。”
BCREA 指出，BC 省的经济具有有利的人口结构，因为一大批千禧代正在步入成家年龄，这意味着住房需求保持强劲。同时还应该认识到，从历史上看，房屋销售在经济衰退开始后的第一年就会强劲复苏。房屋销售在 1982 年增长了 31%，在 1991 年增长了 46%，在 2009 年增长了 24%，在 2021 年增长了 33%。
“重要的是，”BCREA 指出，“任何复苏都基于债券收益率和固定抵押贷款利率持续下降的基础，因为预计到 2023 年末加拿大央行将放松货币政策。”只有时间能给出答案。
加西网地产中心编译报道
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