[地产观点] 加拿大通胀下降，本月加息有变数？
加拿大2022年12月通胀数据将于明天（1月17日星期二）公布，从今天公布的商业前景调查报告看，总体消费者价格指数（CPI）预计将下降。虽然市场仍预测，加拿大央行将于下周1月25日宣布加息25个基点，但温哥华房地产评论人士Steve Saretsky认为，如果明天公布的CPI远弱于预期，本月底的加息可能有变数。
加拿大皇家银行（RBC）经济学家 Nathan Janzen 和 Claire Fan 预计， 12 月总体消费者价格指数增速（CPI）将从 11 月的 6.8% 放缓至 6.4%。通胀率在2022年 6 月达到 8.1% 的峰值，随着供应链中断的进一步缓解和农产品价格下跌的影响，11 月份杂货价格同比飙升 11.4% 的增长应该会在 2023 年放缓。此外，天然气价格在 12 月份比前一个月下降了 13%。
另外，加拿大央行首选的核心 CPI 指标已经放缓，通胀率高于央行 1% 至 3% 目标范围的一揽子价格所占比例已从夏季的 75% 降至 60%。
如果我们考虑上周在美国看到的下降，这数据似乎很合理。美国的通货膨胀率现已连续六个月下降。事实上，如果你去掉巨大滞后的租房成本，实际上每个月都在通货紧缩。（下图）
当然，人们会说CPI不能取消租房数据，它占CPI篮子的近30%，人们需要一个住的地方！当然这是真的，但我们都知道房地产市场陷入困境，价格正在下跌，租金已经见顶。这是Zillow租金指数与CPI指数的住房部分的对比。
如果多给点时间，住房通胀会像石头一样抛物线下降。美联储知道这一点，他们实际上正在研究一种新模型，以更好地实时跟踪住房通胀。
美国劳工统计局（Bureau of Labour Statistics）和克利夫兰联储（Cleveland Fed）的研究人员发布了一项名为“新租户重复租金指数”（New Tenant Repeat Rent Index）的新数据系列，这是一种追踪住房通胀的新方法。
截至目前，CPI（消费者物价指数）通过每六个月调查一次的大型住房单元小组跟踪住房通胀。但由于租金周转缓慢，CPI跟踪所有单位的合同租金，CPI数据明显滞后于当前的市场状况。新租户重复租金指数使用与官方CPI相同的微观数据，仅选择租金周转率的样本，并将价格变化分配给它们发生的时间，而不是单位被调查的时间。
因此，新租户重复租金指数在CPI中领先官方通胀数据一年。所有租户重复租金指数与官方CPI具有类似的方法，但将价格变化分配给发生的时间而不是调查时间，这样领先１个季度。下图就是结果。
所以说，住房是商业周期的领先指标，如果你的眼睛不是老盯着呆滞臃肿的指数上，它也是通货膨胀的领先指标。
如果你在18-24个月前，与房地产行业的任何明白人交谈，他们都在为猖獗的通货膨胀而尖叫欢呼。房价飙升，承包商供不应求，木材价格翻了两番。每个人都在发财！美联储经济学家后来发现，过去两年的房价上涨最终引发了巨大的财富效应，占全国非住房CPI总增长的39%!!!
当然，美联储现在的目标是通过提高利率和降低资产价格来扭转财富效应，然而，市场是联动的，预计央行因通胀下降而转向，金融状况也将跟随松动。这是一场危险的游戏，让我们拭目以待。
加拿大银行业监管机构呼吁进一步收紧政策
加拿大银行业监管机构－OSFI就是坚持滞后事物的机构之一。OSFI正在考虑采用新的贷款收入比率，并对浮动利率抵押贷款进行更严格的压力测试。
监管机构正在询问是否应该限制银行向贷款收入比为450%或更高的借款人发放超过25%的抵押贷款。
OSFI还建议，加强对可变利率抵押贷款的负担能力测试可能是合适的，同时制定更长的固定期限，“风险较小”，相对更容易获得资格。
考虑到房地产市场的严重疲软以及当今浮动利率抵押贷款已经以高达 8% 的压力测试这一事实，这是大胆的策略！！在信贷紧缩中收紧贷款对房价来说当然不是好兆头。政策制定者应该是反周期的，但历史表明，他们通常恰恰相反。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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加拿大皇家银行（RBC）经济学家 Nathan Janzen 和 Claire Fan 预计， 12 月总体消费者价格指数增速（CPI）将从 11 月的 6.8% 放缓至 6.4%。通胀率在2022年 6 月达到 8.1% 的峰值，随着供应链中断的进一步缓解和农产品价格下跌的影响，11 月份杂货价格同比飙升 11.4% 的增长应该会在 2023 年放缓。此外，天然气价格在 12 月份比前一个月下降了 13%。
另外，加拿大央行首选的核心 CPI 指标已经放缓，通胀率高于央行 1% 至 3% 目标范围的一揽子价格所占比例已从夏季的 75% 降至 60%。
如果我们考虑上周在美国看到的下降，这数据似乎很合理。美国的通货膨胀率现已连续六个月下降。事实上，如果你去掉巨大滞后的租房成本，实际上每个月都在通货紧缩。（下图）
当然，人们会说CPI不能取消租房数据，它占CPI篮子的近30%，人们需要一个住的地方！当然这是真的，但我们都知道房地产市场陷入困境，价格正在下跌，租金已经见顶。这是Zillow租金指数与CPI指数的住房部分的对比。
如果多给点时间，住房通胀会像石头一样抛物线下降。美联储知道这一点，他们实际上正在研究一种新模型，以更好地实时跟踪住房通胀。
美国劳工统计局（Bureau of Labour Statistics）和克利夫兰联储（Cleveland Fed）的研究人员发布了一项名为“新租户重复租金指数”（New Tenant Repeat Rent Index）的新数据系列，这是一种追踪住房通胀的新方法。
截至目前，CPI（消费者物价指数）通过每六个月调查一次的大型住房单元小组跟踪住房通胀。但由于租金周转缓慢，CPI跟踪所有单位的合同租金，CPI数据明显滞后于当前的市场状况。新租户重复租金指数使用与官方CPI相同的微观数据，仅选择租金周转率的样本，并将价格变化分配给它们发生的时间，而不是单位被调查的时间。
因此，新租户重复租金指数在CPI中领先官方通胀数据一年。所有租户重复租金指数与官方CPI具有类似的方法，但将价格变化分配给发生的时间而不是调查时间，这样领先１个季度。下图就是结果。
所以说，住房是商业周期的领先指标，如果你的眼睛不是老盯着呆滞臃肿的指数上，它也是通货膨胀的领先指标。
如果你在18-24个月前，与房地产行业的任何明白人交谈，他们都在为猖獗的通货膨胀而尖叫欢呼。房价飙升，承包商供不应求，木材价格翻了两番。每个人都在发财！美联储经济学家后来发现，过去两年的房价上涨最终引发了巨大的财富效应，占全国非住房CPI总增长的39%!!!
当然，美联储现在的目标是通过提高利率和降低资产价格来扭转财富效应，然而，市场是联动的，预计央行因通胀下降而转向，金融状况也将跟随松动。这是一场危险的游戏，让我们拭目以待。
加拿大银行业监管机构呼吁进一步收紧政策
加拿大银行业监管机构－OSFI就是坚持滞后事物的机构之一。OSFI正在考虑采用新的贷款收入比率，并对浮动利率抵押贷款进行更严格的压力测试。
监管机构正在询问是否应该限制银行向贷款收入比为450%或更高的借款人发放超过25%的抵押贷款。
OSFI还建议，加强对可变利率抵押贷款的负担能力测试可能是合适的，同时制定更长的固定期限，“风险较小”，相对更容易获得资格。
考虑到房地产市场的严重疲软以及当今浮动利率抵押贷款已经以高达 8% 的压力测试这一事实，这是大胆的策略！！在信贷紧缩中收紧贷款对房价来说当然不是好兆头。政策制定者应该是反周期的，但历史表明，他们通常恰恰相反。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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