[麻辣地產點評] 房產價格由市場，而不是賣家決定
未來住宅市場競價方式，將由暗標方式轉變成市場競價方式，會不會對房地產價格產生影響呢？
其實在商業地產市場上，很多商業物業都采用無要價，市場競價的方式銷售。很多習慣了住宅買賣的買家進入商業地產市場很不習慣商業物業出售卻沒有要價的銷售方式。
商業物業出售不定價是基於兩個原因：
1）同一個商業物業對不同的買家有不同的價值。
有些買家只關心土地價值，有些買家只關心租金回報和物業狀況，所以對物業的價值評估是不同的。
2）市場價格是市場決定的，不是賣家決定的。
無論賣家要什麼價格，買家都會覺得貴。最公平的辦法就是市場競價來決定市場價格。
這是一個在MLS上用明盤方式掛牌出售並且有明確要價的小型商場。要價是基於4.9% - 5% Cap Rate 定價的。
建築年份：1997年
租客組成： 青少年康復中心，牙醫，理療師，藥店，律師，發型店
租金收入： 租約都是 NNN 租約，年淨收入24-25萬
物業要價：$4,999,999
Cap Rate: 4.9% - 5%
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其實在商業地產市場上，很多商業物業都采用無要價，市場競價的方式銷售。很多習慣了住宅買賣的買家進入商業地產市場很不習慣商業物業出售卻沒有要價的銷售方式。
商業物業出售不定價是基於兩個原因：
1）同一個商業物業對不同的買家有不同的價值。
有些買家只關心土地價值，有些買家只關心租金回報和物業狀況，所以對物業的價值評估是不同的。
2）市場價格是市場決定的，不是賣家決定的。
無論賣家要什麼價格，買家都會覺得貴。最公平的辦法就是市場競價來決定市場價格。
這是一個在MLS上用明盤方式掛牌出售並且有明確要價的小型商場。要價是基於4.9% - 5% Cap Rate 定價的。
MLS# C8040972
地理位置：Maple Ridge
土地面積：31,000 萬平尺角地
建築面積：11,239 平尺
建築年份：1997年
租客組成： 青少年康復中心，牙醫，理療師，藥店，律師，發型店
租金收入： 租約都是 NNN 租約，年淨收入24-25萬
物業要價：$4,999,999
Cap Rate: 4.9% - 5%
這是有明確要價的商業盤。結果是32組買家去看了物業，23組買家出價。最後高於650萬售出，高出要價30%，最後的Cap Rate 依然回歸到了3.77% 附近。所以在 Cap Rate 3%-4% 的市場，你很難買到 Cap Rate 5% 的交易，因為這是市場決定的。
所以說市場價格不是賣家決定的，而是市場決定的。如果是賣家市場，價格是買家之間的競爭決定的。如果是買家市場，價格是賣家之間的競爭決定的。
很多買家出Offer總是想著跟賣家博弈，但買家和賣家之間不是博弈關系，而是合作關系，買賣雙方你情我願才能達成交易。買家和買家之間才是博弈關系，是你死我活的競爭關系。
所以，很多的商業盤都是采用這樣的銷售方式：無正式要價，買家出價或統一競價。
本文由溫哥華商業地產交易平台郭曉鍾提供，如有任何問題，請直接聯系作者：
Jordan Guo: guoxiaozhong@hotmail.com
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