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[地产观点] 未来20年新增850万人,他们住哪?

加拿大正面临严重的住房短缺,导致几乎大多数地区的房价都出现了前所未有的上涨。


潜在的购房者正在降低他们的期望。有些人正在适应一个不如需求的房子。有些人则完全离开他们曾居住的社区,搬到更负担得起的地区,反过来又推高了价格,并在那里开始了同样的循环。




加拿大统计局估计,到 2021 年初,加拿大人口刚刚超过 3800 万。最近的一次人口预测是在 2018 年:在中等增长的情况下,估计到 2043 年总人口将达到 4650 万。换句话说,在22年的时间里,现在每四个人,就会新增一个人。

这些新增人口多数不以婴儿的形式出现在现有家庭中。因为从2000年起,人口自然增长已不再是加拿大人口增长的主要驱动力,移民推动了加拿大的人口增长。2020年发布的一项研究预测,到 2100年,加拿大可能拥有世界上最高的净移民率。这带来了很多经济利益,但也提出了一个尖锐的问题:所有这些人将住在哪里?

虽然大城市通常被认为是加拿大的移民磁铁,但事实并非如此。2019 年有超过117,000 名移民定居多伦多,但这仅占该市人口的 1.8% 左右。同年移民占爱德华王子岛夏洛特敦人口的 2.4%,几乎与里贾纳市人口一样多。换句话说,就像移民来自世界各地一样,他们在全国各地安家。

在预计将移居这里的数百万移民和许多搬迁以寻求负担能力的加拿大人之间,加拿大大多数城市中心的人口预计在未来几十年会增长,给当地的住房市场带来新的压力。

扩建还是升级?

在一些城市,解决住房短缺的方法很简单:建设城市,扩大边界,接管农场、森林或城镇郊区的任何其他地方。

这就是曼省的解决方案,自世纪之交以来,温尼伯都会区的人口增加了 15万 人,增长 22%。

温尼伯大学地理学教授兼副校长基诺·迪斯塔西奥 (Jino Distasio) 表示,虽然人们对内城重建住房的兴趣不减,但政府、开发商和购房者的注意力更集中在曼省的省府地区,包括温尼伯,以及发展较快的郊区 17 个城市。事实上老城区还有一点点外流,而郊区社区的增长更多。

由 曼省18 个自治市组成的联盟正在制定一项计划,以指导该地区到 2050 年的发展;基诺说,他希望该计划能充分重视郊区和城市的平衡,其中包括填充式开发、可持续性,以及高收入郊区和低收入核心区之间的不平等。

这些担忧绝不是温尼伯独有的,在加拿大的每个大城市都可以找到。无法在任何地方复制的是温尼伯的庞大增长。例如,多伦多温哥华面临限制其扩张能力的地理和政治限制。

从理论上讲,这需要更多的向上发展,开发更多高层住宅,尽管集约化可以在创造更多住房方面发挥作用,但对于那些想要住在独立屋并愿意为此付出任何代价的人来说,并没有多大作用。

有很多加拿大人属于这一类别,正如 加拿大房地产协会(CREA) 数据所证明的那样,今年独立屋的升值速度比任何其他形式的住房都快。

还有另一个问题:不同级别政府之间相互竞争的优先事项。例如,省府可能希望看到这种竞争,但市府可能不愿意批准超高层建筑,因为可能将招致附近居民愤怒的风险。

UBC大学社会学教授兼住房专家纳撒奈尔·劳斯特 (Nathanael Lauster) 表示,大温地区的部分城市就是这种情况,市政当局阻止了开发商增加密度的尝试。他建议效仿新西兰的做法:让非居民拥有房屋变得更加麻烦,并改革市政法,确保市政当局不会对增加密度的尝试施加不当限制。

BC省的农业土地储备规程也阻止现有建成区以外的区域进行开发。劳斯特说,由于限制向外扩展以及一些市政当局不愿意向上扩展,如果这种现状持续,最后的结果就是房价继续上涨,导致更多人离开该地区。“我们已经看到在大温地区很多无法竞争住房的人正在外迁。”




加拿大不是没有土地,但是......

互联网上充斥着几乎所有加拿大人都居住在美国边境 100 公里以内的论调。有时,据说这个数字高达 80% 甚至 90%。这虽不太准确,但也差不多。加拿大统计局报告称,截至 2016 年,66% 的加拿大人居住在距边境 100 公里或更近的地方,为我们另外1/3的人口留下了 96% 的土地。

毕竟,我们是世界第二大国家,世界银行数据显示加拿大的人口密度在所有国家中排名第 10。我们的土地上,每平方公里只有四个人:人口密度是美国的1/9,英国的1/70。

如果我们需要更多的住房,我们肯定有很多地方可以建吗?

还真的不是!落基山脉很大,但大多数人认为,贫瘠的苔原并不是建立新社区的理想场所。砍伐大片北方森林在政治和环境上都是无法接受和不可想象的,另外加拿大大约 12%的土地 被国家公园和其他保护区覆盖。

在地形不成问题的地区,例如安大略省南部人口稠密的地区,土地使用量可能已经非常大,以至于很多城市没有地方继续向外扩张。“没有用于住房的东西要么是大自然,如公园绿地,绿色隔离带,要么是农田,安省每天失去大约 175 英亩的农田用于开发。”渥太华智囊团-Smart繁荣研究所总裁Mike Moffatt说。

正如BC省拥有农业用地保护区一样,安省也拥有绿色隔离带(Greenbelt), 当福特竞选省长时,他曾建议开发,但由于公众强烈反对,很快被撤销。然而仅3年后,有迹象表明绿色隔离带的部分地区可能会被以所谓“环境改革”名义开发,使用这条绿带的一部分修建一条公路,2020年12月,安省绿带委员会一半的行政委员辞职以抗议。

绿带上的住宅可能被视为安省南部住房短缺的解决方案,特别是如果这种住房短缺情况持续多年后,在那些买不起房的人中激起越来越多的愤怒。如果我们在未来 10 年内不解决这个问题……在绿化带上建造住房的政治压力会变得越来越高,届时我们将不得不想办法找地方建造这些房屋,不管用什么方法。

加西网地产中心编译报道

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    comments

    当前评论
    评论33 maxli 2021-07-07 10:18
    知人与自知 _BBCODE_WROTE:
    买不到房子也不至于心地坏了坏了的


    嗯,应该把未来100年都算上,不算上就是心地大大地坏
    评论32 知人与自知 2021-07-07 10:12
    买不到房子也不至于心地坏了坏了的
    评论31 maxli 2021-07-07 09:51
    炒房的急眼了,未来二十年都算上了,未来二十年没准有大地震, 大海啸,温哥华来个灭顶之灾,天知道
    评论30 达智胡同 2021-07-05 15:43
    bc省还最低,不可信,
    评论29 Bless 2021-07-03 14:21
    甭操心啦 都去住你家好啦
    评论28 leafsky 2021-07-01 19:25
    可以分配去岛上
    评论27 游客2016 2021-07-01 17:40
    地广人稀,总有办法
    评论26 达智胡同 2021-06-28 09:40
    往北部发展需要政策导向。
    评论25 游客 [咸.父.汉.亡] 2021-06-22 00:52
    你这弱智人士,好像是你歇斯底里哦,提到房价跌就好像宰了你爹一样,这样的炒房sb怎么会不亏
    评论24 知人与自知 2021-06-22 00:16
    不明白有些人一说到房价就歇斯底里的,有那工夫盯网上发帖不如去埋头苦干挣钱,房子早买下了
    评论23 新的霸 2021-06-21 21:10
    waterloo20 _BBCODE_WROTE:
    应该开发温哥华岛。

    岛上居民不愿意。
    评论22 waterloo20 2021-06-21 20:35
    应该开发温哥华岛。
    评论21 KoolAid 2021-06-11 08:25
    还要这么多人的话 可以开发新城镇了
    评论20 zhuyu415 2021-06-11 07:44
    人口稳定是最好的,爆增对当下社会体制破坏性极大
    评论19 pws07 2021-06-11 07:37
    新的霸 _BBCODE_WROTE:
    pws07 _BBCODE_WROTE:
    房价只会越来越高


    小心砖头,哈哈哈


    椰奶发达了 砖头这么多
    评论18 新的霸 2021-06-11 07:35
    pws07 _BBCODE_WROTE:
    房价只会越来越高


    小心砖头,哈哈哈
    评论17 游客 [次.昔.称.载] 2021-06-11 07:10
    不是不愿意开发,而是必须坚决控制数量,缓缓放出,以确保房价不跌,才最符合政府和开发商的利益,你从海外带来的钱,必须留在这个国家。看看赖昌星,孟晚洲和英国就知道了,没落的帝国就靠坑像李嘉诚这样的阔佬才能维持了。
    评论16 游客 [信.所.汉.命] 2021-06-10 23:07
    地税升百分之八千更好.
    评论15 游客 [信.所.汉.命] 2021-06-10 23:05
    还是将一家一套以上的房子都没收给大家分的好 - 共产主义。
    评论14 Hewett 2021-06-10 20:49
    人口太多就移民出去啊。
    评论13 pws07 2021-06-10 20:01
    房价只会越来越高
    评论12 游客 [及.西.有.语] 2021-06-10 19:06
    这些难民不要指望买房甚至租房,他们只住政府廉租房
    评论11 游客 [牛.父.两.亡] 2021-06-10 16:58
    来了850万等于净增长850万吗?让人忽悠了还不知道!
    评论10 游客 [牛.父.两.亡] 2021-06-10 16:56
    多余的,不看死的人只看来的人,sb逻辑
    评论9 damnff 2021-06-10 16:56
    加拿大那么多地 只是政府不愿意开发而已
    评论8 星期五 2021-06-10 16:48
    smschat _BBCODE_WROTE:
    哪里来的那么多人?


    口径一松就来了,刚夸海口3年百万新移民没多久,就放水1年工作经验移民,跟着接收香港工签难民,昨天又承诺接收美国不要的中美洲难民
    评论7 游客 [畜.不.经.亡] 2021-06-10 16:43
    别动不动就上纲上线按国家定义人性
    评论6 smschat 2021-06-10 16:32
    哪里来的那么多人?
    评论5 福大猪 2021-06-10 15:19
    移民到火星去
    评论4 游客 [牛.父.两.亡] 2021-06-10 14:59
    这个一定会的,而且非居民5倍地税
    评论3 游客 [及.西.有.语] 2021-06-10 14:34
    解决办法就是地税升百分之八十,地税每年给三万,你看够不够住。中国人印度人贪婪成性。不断霸占资源。
    评论2 游客 [及.西.有.语] 2021-06-10 14:31
    多伦多的资料拥有数量更多
    评论1 游客 [及.西.有.语] 2021-06-10 14:30
    确切数据,温哥华一般人手里有几套以上。五年买十套。儿子孙辈继续买买买,一家拥有几十套
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