3-5年深度老齡化後中國房價怎樣

2021-06-09 | 來源: 路財主 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　根據中國官方國家統計局最新公布的人口普查數據，2020年中國60歲及以上人口為2.64億，在總的人口中占比為18.70%，其中65歲及以上人口為19064萬人，占比13.50%。對比日本的話，這大概相當於日本1993-1994年的水平，此後老年人口比例迅速增加。中國目前也已經顯示出這樣的苗頭。

　　另一方面，從人口出生率來考慮，2020年中國人口出生率為0.87%，此前的2018年和2019年分別為1.1%和1.05%，整體相當於日本1988-2004年的水平。不過，日本的人口出生率從1.1%下降到0.87%花了15年時間，而中國只用了3年，遠比日本更為陡峭和迅猛。

　　顯然，從人口結構對比來看，無論是65歲以上老人占比、人口出生率，或者是15-64歲的適齡勞動人口占比，中國目前的整體情況，大概就相當於日本的1995年前後。

　　日本的情況是，1971年正式進入老齡化社會，1995年進入深度老齡化社會，2006年進入超老齡化社會；至於中國，2002年進入老齡化社會，目前正在快速奔向深度老齡化社會。按照那份國家統計局公布的最新人口普查數據，中國極大概率將在接下來的1-3年內進入深度老齡化社會。

　　如果觀察日本1995年前後房價方面的情況，對於考量中國陷入深度老齡化之後的房地產業的變化趨勢具有重要的意義。

　　眾所周知，日本的經濟泡沫於1991年達到頂峰，在此之前的30多年時間，日本的人口持續向東京、大阪、名古屋等幾個大城市集中，因為人口的持續湧入，這些大城市的房價地價都持續飆升。

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　　以地價為例，日本地價在泡沫破滅前36年上漲82倍，六個核心城市漲幅更高達210倍。在這中間，除了1975年進行了調整之外一直都在上漲——其中，1955-1974年日本東京、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等六個核心城市地價上漲40.6倍、年均21.7%，其他城市上漲29.6倍、年均19.7%。

　　以美元計價，1955-1974年為日本房價的快速上漲期，這一時期，隨著日本經濟的快速趕超，日本的GDP和人口都在快速增長，大量年輕人湧入大城市，他們對住的需求，推動了日本大城市的地價和房價都快速上漲，20年時間6大都市區的地價上漲高達40倍；

　　隨著1973年石油危機沖擊帶來的經濟滯脹，日本經濟增速進入5%左右的換擋期，所以1975-1985年是日本房價的溫和上漲期，11年時間漲幅不到1倍；

　　1986-1991年，伴隨著日元的持續升值和央行瘋狂發放信貸，日本房價進入最後的瘋狂期，6年即上漲了近2倍；

　　1991年迄今，伴隨著日本經濟泡沫的破裂，再加上深度老齡化社會來臨，經濟陷入停滯，適齡購房人口（20-50歲人群）數量大幅快速下降，全社會私人部門（企業部門與居民部門）信貸能力持續下降，再加上日本城市化率已經高達77.4%，日本企業和居民一起陷入漫長的“去債務、去杠杆”時期，房價進入漫漫下跌期。

　　