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[地产观点] 资深专家预测疫情后时代房市走向

Rennie 情报团队的资深经济学家瑞安·柏林(Ryan Berlin)认为,在解决地区的负担能力问题时,政府应在建造更多房屋方面发挥更大作用。




瑞安是房地产市场营销公司Rennie部门的情报总监兼高级经济学家。他几乎所有的时间都在研究房市,并向客户提供基于证据的信息。这个团队有建造新房屋的开发商,也有每天从事买房卖房的经纪,更有拥有房屋的业主。除了为公众消费者提供研究和见解之外,情报团队还与Rennie的大约180个代理商的经纪人合作。

我们与柏林聊天,讨论BC省疫情后经济状况,为什么增加住房供应要比增加需求更难,以及温哥华房价在大流行后将走向何方。

在过去的一年中,我们经历了从未经历过的“大萧条”,显然,许多人和企业仍在遭受苦难。而且我们所有人或多或少都受到了影响,无论是我们实际上是因为COVID失去了某个人,还是失去了工作,或者被迫在家中工作,或者我们只是无法与其他人交往。我们习惯和想要的生活方式仍然受到此影响。

但是我认为,从经济和就业的角度看待全局时,我们总体上并没有那么糟糕。几周前3月份的最新就业数据显示,在大温地区,工作总数还略高于疫情之前达到的高峰,虽然我们遭受了重创,失去了几十万个工作岗位。

虽然没有太多此主题的报道,但我认为这是一个很好的里程碑,可以说,至少从工作的角度来看,我们回来了。整个BC省已经挽回了所有失去的工作,并增加了5%。因此,劳动力市场一直具有相当的弹性。



整个国家来说,加拿大已挽回了大约90%的工作机会。从最初的丢失三百万个工作机会,到现在已经降至300,000以下。因此,从现在开始,可能要向前走两步,向后走一步,虽然我们遇到了新的限制措施,因为我们必须应对变异病毒,而疫苗的普及还有一段路要走。但是我们终于可以看到隧道尽头的光明。

我们在过去一年中看到的失业类型如何帮助保护BC房地产市场免受COVID的最严重影响?

我们大家可能都记得去年三月的情况,当时我们被告知要呆在家里,不见任何人。那时有很多不确定性,并且对经济和房地产市场做出了很多可怕的预测。

最终政府做了两件事,使住房市场所有权部分免于遭受最严重的经济衰退。一个是抵押贷款递延计划首次实施,所有贷款的大银行和其他金融机构都同意让房主延期偿还抵押贷款,期限最长为六个月。还为最需要帮助的有房产家庭提供了现金贷款。

这不是典型的衰退。起源是健康危机。所以我们说,需要关闭经济的某些部分,这对工人产生了非常特殊的后果。因此,受影响的主要是零售,旅游和酒店业的从业人员,然后是年轻人和兼职工人。

因此,考虑一下那些失业人士的类型,尤其是在经济衰退初期,他们不是典型的房主或购房者。这就是为什么我们看到疫情对租赁市场的一些影响,过去一年租金上涨的速度更加缓慢,空置率也有所上升。

当我们进入五月份时,您对大温地区的房市有何看法?

我认为对于很多人来说,它可以追溯到2016年和2017年,当时价格确实飙升了。我认为FOMO(害怕错过)是一个更为突出的因素,但我认为我们现在也看到了这一点。

我们现在遇到的问题出在库存方面。如果我们查看二手房市场,无论将其与去年或十年平均水平进行比较,所有房屋类型(独立屋,城市屋和公寓)的库存都在下降。

在典型的经济衰退中,您会看到库存增加,与过去一年相比,如果没有抵押递延计划的支持,您将看到更广泛的工作损失,房主受到的影响更大。而且您会看到人们负担不起抵押贷款,因此他们会挂牌出售自己的房屋。您会看到更多房源;您会看到更多的卖家愿意接受较低的价格只是为了摆脱抵押贷款。然后,如果您愿意的话,这将导致螺旋式下降,需求不会跟上,价格开始下跌。

但是我们现在看到的是,人们并不积极挂牌出售自己的房屋。尽管由于抵押贷款递延计划导致失业率激增,由于加拿大银行和各级政府的非常刺激措施,人们还是愿意保持现状。我们都认为这是暂时的,所以问题一直存在,我们如何一起度过?

与此同时,在市场的需求方面,每个人都在寻找能够容纳他们的房屋,不仅是居住的地方,而且是工作和娱乐的地方,因为COVID改变了所有人的规则。我认为人们的需求已成为人们关注的焦点。由于利率如此之低,股市波动剧烈,尤其是在大流行初期,特别是对中老年人群,这种观点改变了,也许从投资的角度来看,当我接近退休时,把钱放在不动产上比流动资产上更合理。

因此,从各个方面来说,市场的需求方都得到了支持,导致房价暴涨。我认为3月份的最新数据同比显示独立屋价格同比上涨21%,这显然是不可持续的。

回到类似的2016年,2017年,独立房屋价格逐年上涨,然后达到40%以上的峰值增长,事后看来这真是令人膛目结舌。我并不是说我们要会达到同样的增长,但是我们现在在某些方面正在经历的事情就像是2016年。这对买家来说是非常具有挑战性。

与此同时,这个疯狂的市场里,住宅建设并没有激增。那里发生了什么,好事还是坏事?

可以预见,我认为,在整个加拿大,尤其是在大流行的初期,我们没有看到全面的建筑投资,特别是住宅建筑投资。其中一部分与社交距离限制有关。您可能无法在一个工地上进行更多的工作……而且存在大量的后勤挑战,拖慢了施工速度。有些建设尚未开始,因为去年存在很多不确定因素,所以我们看到一些项目还没有能启动。

现在我们已经到2021年了,最近的数据显示大温地区的实际增长。我们所看到的开发商才开始启动2020年应该启动的项目,那时他们并不知道疫情的到来,现在,我们有了更多的确定性,即使从经济或健康角度来看我们并没有走出困境,我们也看到了一些加速。这非常重要,因为太多市场需求不能控制。我们有很多移民,银行帐户中有很多钱,利率很低,您不能加税让住房更易负担,也不能加税让需求减少。因此,至少在最近几个月中,恢复供应活力是一件好事。

您在报告中花费了大量时间谈论人口统计信息。在BC省,我们的移民在哪里?显然,在大流行期间移民下降了很多。

COVID最明显的表现之一是在人口统计方面,而这一切都始于国家层面。在某些方面,我们关闭了边界,但从另一个角度看,我们仍然有18.5万移民,并非所有人越过边境来到加拿大,他们中的一些人已经作为临时居民居住在这里,有工作许可证或者是学生,通过移民成为永久居民。

但是,2020年的185,000人是自1998年以来加拿大最低的。这是大流行前目标(341,000人)的一半左右。因此,这造成了相当大的人口统计学漏洞。在全国范围内,加拿大的人口增长率自1916年以来最低,为0.4%。BC省也是同样,人口增长率为0.4%,是自1874年以来最慢的增长率。已经很长时间没有看到如此低的增长率了。

这很重要;这不仅仅是学术上的。一方面,这为新住房市场的需求方提供了一些缓解,从某种意义上说,来加拿大和BC省的人口减少,这意味着需要更少的额外房屋来适应这种增长。

但这是短期的事情。长期来看,我们的人口正在老龄化。加拿大和BC省的典型居民是50年代后期的婴儿潮一代。移民和跨省移民的典型年龄是27岁左右,大约一半的年龄。

首先,我们有这么多移民到加拿大的原因主要是为了支持我们的经济。我们承认人口老龄化,我们正在努力增加劳动力。因此,去年政府为应对这种移民赤字,在接下来的三年中每年将全国移民率提高到40万以上。我认为今年很难实现这一目标,但是他们只需将口径放宽些,就可以实现未来两年的目标。

因此,我们基本上将在未来两年内引进120万移民。我们以前从未见过这样的事情。这是COVID的直接结果。随着那一天的到来,我们大温地区的房屋库存量在哪里?

他们是。考虑到大流行初期的市场预期,这有点具有讽刺意味了。我当时的反应类似于9/11之后,当时有种种议论,比如我们再也不会住在高层住宅里了,我们再也不会在高层建筑中工作了。显然,我们不可能做到。

因此,在大流行初期,我的感觉是-我不想共享电梯,走廊和公共休息室,我们只是不想离别人太近,我们需要更多空间-这种心态离开公寓是暂时的。


如果您看温哥华市中心,公寓的价值之一就是靠近室外公共区域,海滩和公园,并且可以使用那里的所有文化娱乐,餐厅咖啡馆,酒吧和俱乐部以及购物场所。 而现在那些现在都暂时用不上,因此,如果您是买家,那里可能就不那么吸引人。

但是,就二手房市而言,现在公寓的库存与去年相比下降了9%,与10年平均水平相比下降了更多。在新楼盘方面:尚未售出的新建公寓少于500套。再次,我们回到这个供应问题。当然,需求非常强劲,但目前我们还没有看到供应来响应。

关于这一点,供应对于解决我们在大温地区的负担能力问题有多重要?

一切都与平衡有关。简单地说,任何市场价格都是供需之间的交集决定的。因此,如果其中一些事情基本上保持不变或缺乏弹性,在另一事情发生变化时,那么它将影响该产品在市场中的价值。

因此对房市来说,您不能只打开或关闭水龙头就指望产生供应,而需求却可以,在相对较短的时间内,由于移民增加,工作增长和收入增长或利率降低而导致需求增加。甚至借贷法规的变化,比如可能使借贷变得更容易的事情,更高的还本付息门槛,都将使更多的收入用于住房。所有这些都可以创造更多需求。反面也是正确的,其中一些事情实际上可以在一夜之间发生。

建房要花很长时间,可以这么说,我们的劳动力市场比较疲软。与大流行之前相比,我们的失业率有所上升。立即完成工作并非易事。如果我们回到经济学家所谓的充分就业的状态时,又回到了失业率约为4.5%的情况下,确实很难扩大建设规模并增加供给。

因此,从政策角度来看,这实际上是有关的,尤其是在地方一级,这是我认为市政府比省政府或联邦政府更具影响力的地方,可以确保减少对发展和建设的障碍,更快通过规划审批过程以及诸如此类的事情。我不是坐在这里向任何人指指点点,这是一个很大的挑战。

最后,最重要也是大家最关心的问题:您认为温哥华房价在大流行之后如何发展?为什么?

根据目前的轨迹,上亿元一栋独立式住宅可能不是不可能的。

作为经济学家,我已经在该行业工作了17年,并且在过去5年中一直在Rennie 情报团队工作。我从来没有制定过价格预测,只是因为我的主要目标不是制造头条新闻,而这就是发布价格预测产生的结果,尤其是当您是CMHC时。准确预测价格是如此困难。所以问题是,从这个意义上说,预测价格的效用是什么?

去年5月,即CMHC流行了几个月,这是一个非常有能力的大型组织,拥有许多我敬重的分析师;他们是我的同龄人,并且他们拥有我们所没有的数据和模型-预测到2021年春季,加拿大的平均房屋价值将下降9%至18%。显然,情况截然相反。

所以问题是,他们是怎么错的呢?现实情况是,您可以说,他们忘记了这一点,或者他们没有考虑到那一点。只是他们误判了众多需求方因素和供应方因素的交集。

综上所述,我认为我们能看到的是,今年价格将继续上涨。很明显,当前涨幅是不可持续的。我想我们会看到涨幅变缓。问题是,我们多快能恢复充分就业?

因此,我看失业率,看通胀,看利率,我们即将到2022年。如果通胀回升并稳定在2%左右,失业率正在下降到5%,这些将为市场带来平衡并创造更多的稳定性。我认为,从明年开始,假设在这段时间内完成了所有这些工作,我们的房价将在每年2%到5%的年度增长范围内趋于平稳。



配图是Rennie资深情报专家Ryan Berlin

加西网地产中心编译报道,原文由Rennie 提供

[物价飞涨的时候 这样省钱购物很爽]
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    评论12 游客 [者.幼.文.奥] 2021-05-05 15:07
    我在旅馆打工几十年,英文不好,做累脖工。我买了4幢房。
    评论11 游客 [者.幼.文.奥] 2021-05-05 14:49
    生存空间就是资产。
    评论10 游客 [及.西.有.语] 2021-05-05 09:30
    什么争夺生存空间,明明是有钱人囤积资产,据税务局统计,现在平均每五个人有一个人有两套以上,每三个人中国人就有两套以上,手里有十几套公寓几套房子的多的是,没钱的,永远没自己空间,只能租。
    评论9 guokybh 2021-05-04 22:30
    走向就是工薪阶层越来越买不起
    评论8 Hewett 2021-05-04 22:18
    没炒政府怎么建适用房?
    评论7 游客 [当.西.金.礼] 2021-05-04 22:16
    是啊,我错过了炒温西,错过了炒西温,错过了炒列治文,错过了炒楼花的焦头烂额哦
    评论6 Hewett 2021-05-04 22:16
    油价已过150
    评论5 damnff 2021-05-04 21:56
    专家,砖家 话听听就好了
    评论4 游客 [者.幼.文.奥] 2021-05-04 21:55
    错过房价疯涨机会的loser对有房人是羡慕嫉妒恨,你骂人没用,不能是你发财。
    评论3 游客 [究.月.戈.乐] 2021-05-04 18:16
    不要动不动就骂别人是SB,今年都已经涨了百分之二十多了,之前没有买进才是真正的SB🤣🤣
    评论2 游客 [当.西.取.礼] 2021-05-04 17:19
    sb逻辑,按你这样说非洲房价增长最快,因为人口增长最快
    评论1 tengwang777 2021-05-04 17:13
    买房就是争夺生存空间。只要人口继续增长,生存空间就越贵,没有最贵,只有更贵。房价没有最高,只有更高。因为婴儿潮退休,加拿大需要更多的年轻人缴税来养退休的人。大温人口肯定是继续增长。不懂CMHC的专家去年5月为什么预言大温房价要跌18%。
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