這份政府替代數據警告美房市惡化

2019-01-12 | 來源: 華爾街見聞 | 轉到微信 | 有0人參與評論 | 字體: 放大縮小 | 收藏 | 打印

　　美國政府關門導致商務部統計的官方新屋銷售數據延遲發布，素來較為准確的行業機構JBRC發現，12月美國新屋銷售或同比下跌18%，11月也是雙位數跌幅19%，房貸利率走高和房價過高令美國熱點樓市持續降溫。

　　美國聯邦政府部門即將結束第21天，並創造歷史最長紀錄。在此期間，美國商務部關閉了人口普查局和經濟分析局，令11月和12月的美國住房銷售數據延遲發布。

　　分析師和經濟學家們開始將目光轉向“替代性數據”，例如位於加州的住房研究和分析機構JBRC在周五發布了12月的新屋銷售統計，進一步驗證了美國房市、特別是以前的火熱市場正在降溫。

　　據JBRC統計，12月美國新屋銷售或同比下跌18%，慘烈程度與11月的同比深跌19%不相上下。

　　JBRC參考了373個當地建築商參與的市場排名，涵蓋了至少3500個新建的住宅小區，約占美國官方統計新屋銷售范圍的16%。財經媒體CNBC表示，JBRC的數據基本與政府數據緊密貼合。

　　該機構CEO John Burns表示，住宅抵押貸款從2018年秋天開始快速抬升，外加房價在過去兩年大幅走高，進一步令美國樓市承壓：

　　“我認為超過4.5%的房貸利率都對樓市不利。房價過高疊加利率走高，加重了入門級首次買家的失望情緒，因為他們越來越買不起房。想換房的有房一族也不敢輕舉妄動，因為他們當年的房貸利率比現在低得多。”

　　JBRC的統計還顯示，去年底美國加州的新屋銷售跌幅最深，當地價格在美國也屬於最高之列。12月北加的新屋銷售同比下跌了40%，南加同比下跌了49%；而房價向來更便宜的美國中西部地區，當月新屋銷售同比下跌了5%。

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　　大約1/4的問卷受訪建築商表示當月進行了降價，可能有助於西雅圖和俄勒岡州等西北部地區的新屋銷售，但各檔買家的取消簽約率也同比提升了。

　　12月，入門級首次買家取消新屋購買簽約的比例最高，為18%，換房的升級買家取消比例為14%；高檔住宅買家取消比例為11%，但他們的取消率高於2017年，Burns認為，可能是由於去年底美股深跌打擊了高端買家的情緒。

　　雖然沒有官方數據作為參考，財經媒體CNBC嘗試從美國大型住宅建築商的最新財報中尋找證據，結果發現與JBRC得出樓市放緩的結論相符：

　　美國萊納房屋公司Lennar的董事長Stuart Miller表示，從去年三季度開始，房價高漲多年，結合利率走高推升房貸利率，造成了樓市劇烈震動。

　　美國最大的高檔住宅建築商Toll Brothers季報顯示，加州訂單在2018年四季度同比下跌39%，符合JBRC的統計趨勢。其CEO Douglas Yearley表示，11月見證了美國樓市進一步走軟，主要由於利率抬升，以及此前有關樓市放緩的報道影響了購買情緒。類似的消費者行為變化在2013年晚期也曾出現，當時快速抬升的利率臨時影響了買房需求。

　　不過JBRC的統計和各大型住宅建築商的財報都顯示出，美國對住房的需求依舊保持高漲。主要新屋建築商都匯報了12月參觀樣板房的買家客流量上漲，主要由於12月時美國按揭利率從5%的高位下降。不過11月和12月整體的買家客流量呈下滑趨勢，房貸利率下降沒有刺激需求顯著復蘇。

　　華爾街見聞曾提到，美國政府去年11月底發布的數據顯示，10月新屋銷售年化總數為54.4萬戶，環比下跌8.9%，不及市場預期的環比上漲4%；同比大跌12%，創2011年4月以來最大同比跌幅。美國新屋銷售已經連續第七個月低於市場預期。全美房屋建築商協會（NAHB）的統計也顯示，11月美國住宅建築商信心大跌8個點至60，創2016年8月以來新低。NAHB主席Randy Noel稱，“對利率和房價上漲的擔憂，令新屋需求出現停滯。”

　　雖然12月下旬發布的美國11月新屋開工終止兩連跌、營建許可環比大增，但11月新增的住宅幾乎都是公寓，獨棟住宅的數量下降。路透社評論稱，獨棟房屋建設跌至一年半新低，暗示樓市疲弱加劇，可能波及更廣泛的經濟領域，預計第四季度住房建設投資將再次下降。