曾經三亞樓市的瘋狂盛宴如何收場
在中國房地產市場發展的歷史上，溫州、三亞、海口、大理等城市的房價均曾出現過短期內大漲的情況，最終都以連續多年的止漲甚至大跌收場。17年以來，廈門房價在經歷過大漲後也出現大幅下滑，近期很多中小城市調控政策有所放松，熟悉的“配方”仿佛會再度出現。
但我們認為15年以來的本輪房價上漲是完全不同以往的，當前房地產市場面臨的形勢也不是放松調控那麼簡單。當資產泡沫來臨時，“醉”在其中的同時，我們也要保留一份清醒。
摘要
1、小城房價漲幅前所未有。過去的10年時間裡，中國房地產市場價格總共經歷了三波上漲，但15年以來的本輪上漲卻完全不同於前兩波：本輪上漲時間最持久，漲幅也最大；之前中小城市房價整體漲幅並不明顯，一線城市房價漲幅最突出，但本輪是各線城市房價全面大漲。例如漲幅靠前的中山、昆山、廊坊房價在之前的五六年時間裡一直走平，中山市甚至還略有下跌，但2016年以來這些城市房價全部開啟大漲模式。
2、大漲背後的動力和隱憂。中國城市建設用地面積擴張速度遠高於城區人口增速，是之前中小城市房價一直未大漲的主因。但從2014年開始，全國樓市出現供給過剩，棚改貨幣化刺激推動了中小城市房地產銷售高增、價格大漲的局面。現在全國各線城市房價全面偏高，即使小城市的房價收入比也遠高於國際水平。而第一代“嬰兒潮”會加速退休，他們的資產絕大部分配置在了高度泡沫化的房地產上，未來幾年老齡化和地產泡沫會形成共震。近幾年中小城市房地產市場並沒有供給減少的跡象，潛在供給依然很高，且二手房市場很小，一旦強刺激政策有所減弱，甚至開始退出，中小城市的房價會再度面臨風險，刺激政策確實到了想停卻又不能停的時候了。
3、“醉”在其中，留一份清醒。2017年以來，北京、上海、廈門等城市的房價已經開始明顯回調，近期房地產有所松動的城市也主要集中在前期漲幅較大、價格面臨調整壓力的地區。2019年中小城市的房價將面臨考驗，而最大的不確定性依然是政策。不過無論政策如何選擇，只能選擇延後或提前泡沫的破滅，很難阻止。作為普通的投資者或購房者，當泡沫到了失去理性的時候，“醉”在其中的同時，也要保留一份清醒。
小城房價漲幅前所未有
根據國家統計局的數據，過去的10年時間裡，中國房地產市場價格總共經歷了三波上漲，累計漲幅達到38%，但15年以來的本輪上漲卻完全不同於前兩波。
一方面，本輪上漲時間最持久，漲幅也最大。08年之後，全國房價第一波上漲是從09年2月到11年8月，持續時間為30個月，累計漲幅達到14%，在隨後的9個月時間裡回調2.3%；第二波是從12年5月到14年4月，持續時間為23個月，累計漲幅有6.2%，但在之後的一年時間又回調了5.3%；第三波是從15年3月至今，持續時間為44個月，漲幅高達24%，上漲時間和漲幅都遠超前兩波。
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