曾经三亚如今厦门 楼市疯狂咋收场
中国房地产市场发展的历史上,温州、三亚、海口、大理等城市的房价均曾出现过短期内大涨的情况,最终都以连续多年的止涨甚至大跌收场。17年以来,厦门房价在经历过大涨后也出现大幅下滑,近期很多中小城市调控政策有所放松,熟悉的“配方”仿佛会再度出现。
但我们认为15年以来的本轮房价上涨是完全不同以往的,当前房地产市场面临的形势也不是放松调控那么简单。当资产泡沫来临时,“醉”在其中的同时,我们也要保留一份清醒。
摘要
1、小城房价涨幅前所未有。过去的10年时间里,中国房地产市场价格总共经历了三波上涨,但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波:本轮上涨时间最持久,涨幅也最大;之前中小城市房价整体涨幅并不明显,一线城市房价涨幅最突出,但本轮是各线城市房价全面大涨。例如涨幅靠前的中山、昆山、廊坊房价在之前的五六年时间里一直走平,中山市甚至还略有下跌,但2016年以来这些城市房价全部开启大涨模式。
2、大涨背后的动力和隐忧。中国城市建设用地面积扩张速度远高于城区人口增速,是之前中小城市房价一直未大涨的主因。但从2014年开始,全国楼市出现供给过剩,棚改货币化刺激推动了中小城市房地产销售高增、价格大涨的局面。现在全国各线城市房价全面偏高,即使小城市的房价收入比也远高于国际水平。而第一代“婴儿潮”会加速退休,他们的资产绝大部分配置在了高度泡沫化的房地产上,未来几年老龄化和地产泡沫会形成共震。近几年中小城市房地产市场并没有供给减少的迹象,潜在供给依然很高,且二手房市场很小,一旦强刺激政策有所减弱,甚至开始退出,中小城市的房价会再度面临风险,刺激政策确实到了想停却又不能停的时候了。
3、“醉”在其中,留一份清醒。2017年以来,北京、上海、厦门等城市的房价已经开始明显回调,近期房地产有所松动的城市也主要集中在前期涨幅较大、价格面临调整压力的地区。2019年中小城市的房价将面临考验,而最大的不确定性依然是政策。不过无论政策如何选择,只能选择延后或提前泡沫的破灭,很难阻止。作为普通的投资者或购房者,当泡沫到了失去理性的时候,“醉”在其中的同时,也要保留一份清醒。
小城房价涨幅前所未有
根据国家统计局的数据,过去的10年时间里,中国房地产市场价格总共经历了三波上涨,累计涨幅达到38%,但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波。
一方面,本轮上涨时间最持久,涨幅也最大。08年之后,全国房价第一波上涨是从09年2月到11年8月,持续时间为30个月,累计涨幅达到14%,在随后的9个月时间里回调2.3%;第二波是从12年5月到14年4月,持续时间为23个月,累计涨幅有6.2%,但在之后的一年时间又回调了5.3%;第三波是从15年3月至今,持续时间为44个月,涨幅高达24%,上涨时间和涨幅都远超前两波。
另一方面,之前中小城市房价整体涨幅并不明显,一线城市房价涨幅最突出,但本轮是各线城市房价全面大涨。在09-15年的六年时间里,一线城市房价整体涨幅有30%,远高于二线城市的12%和三四线的8%。尤其是14-15年,绝大部分中小城市房价出现大幅下跌,基本抹平了前几年的涨幅。而从2015年以来,一线城市房价累计涨幅达到44%,二线33%,三四线城市整体也有33%。
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好新闻没人评论怎么行,我来说几句
在但我们认为15年以来的本轮房价上涨是完全不同以往的,当前房地产市场面临的形势也不是放松调控那么简单。当资产泡沫来临时,“醉”在其中的同时,我们也要保留一份清醒。
摘要
1、小城房价涨幅前所未有。过去的10年时间里,中国房地产市场价格总共经历了三波上涨,但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波:本轮上涨时间最持久,涨幅也最大;之前中小城市房价整体涨幅并不明显,一线城市房价涨幅最突出,但本轮是各线城市房价全面大涨。例如涨幅靠前的中山、昆山、廊坊房价在之前的五六年时间里一直走平,中山市甚至还略有下跌,但2016年以来这些城市房价全部开启大涨模式。
2、大涨背后的动力和隐忧。中国城市建设用地面积扩张速度远高于城区人口增速,是之前中小城市房价一直未大涨的主因。但从2014年开始,全国楼市出现供给过剩,棚改货币化刺激推动了中小城市房地产销售高增、价格大涨的局面。现在全国各线城市房价全面偏高,即使小城市的房价收入比也远高于国际水平。而第一代“婴儿潮”会加速退休,他们的资产绝大部分配置在了高度泡沫化的房地产上,未来几年老龄化和地产泡沫会形成共震。近几年中小城市房地产市场并没有供给减少的迹象,潜在供给依然很高,且二手房市场很小,一旦强刺激政策有所减弱,甚至开始退出,中小城市的房价会再度面临风险,刺激政策确实到了想停却又不能停的时候了。
3、“醉”在其中,留一份清醒。2017年以来,北京、上海、厦门等城市的房价已经开始明显回调,近期房地产有所松动的城市也主要集中在前期涨幅较大、价格面临调整压力的地区。2019年中小城市的房价将面临考验,而最大的不确定性依然是政策。不过无论政策如何选择,只能选择延后或提前泡沫的破灭,很难阻止。作为普通的投资者或购房者,当泡沫到了失去理性的时候,“醉”在其中的同时,也要保留一份清醒。
小城房价涨幅前所未有
根据国家统计局的数据,过去的10年时间里,中国房地产市场价格总共经历了三波上涨,累计涨幅达到38%,但15年以来的本轮上涨却完全不同于前两波。
一方面,本轮上涨时间最持久,涨幅也最大。08年之后,全国房价第一波上涨是从09年2月到11年8月,持续时间为30个月,累计涨幅达到14%,在随后的9个月时间里回调2.3%;第二波是从12年5月到14年4月,持续时间为23个月,累计涨幅有6.2%,但在之后的一年时间又回调了5.3%;第三波是从15年3月至今,持续时间为44个月,涨幅高达24%,上涨时间和涨幅都远超前两波。
另一方面,之前中小城市房价整体涨幅并不明显,一线城市房价涨幅最突出,但本轮是各线城市房价全面大涨。在09-15年的六年时间里,一线城市房价整体涨幅有30%,远高于二线城市的12%和三四线的8%。尤其是14-15年,绝大部分中小城市房价出现大幅下跌,基本抹平了前几年的涨幅。而从2015年以来,一线城市房价累计涨幅达到44%,二线33%,三四线城市整体也有33%。
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