[房市情报] 我的心得：楼市与新移民生活适应
我的心得：大温楼市与新移民生活适应
作者：余树德 Emmanuel YU
新移民到到卑诗省大多在温哥华机场抵步，极需要找房子。由于人生路不熟,需时了解小区环境, 那可租住数月到邻近各城市逛逛, 了解小区建设, 找到迨合自己需要的小区, 便可找专业尽责的地产经纪看房子。所谓找符合自己需要的小区是因人而异:夫妇有孩子的寄望不久将来有长者通过十年“超级签证”来帮手照顾孩子，那可能住在衣食住行方便华人小区的烈治文或本拿比市。喜欢郊外自然环境又能自驾车的,可选择北温，Tsawwassen,白石镇或兰里(Langley)也不错。喜欢海景又能力可及的可考虑西温哥华和白石镇。近年楼价标升,各市独立屋(Single House),镇屋(Townhouse)和柏文(Apartment) 价升不少，若仍想以相对便宜价购独立屋, 憩静又购物方便, 可考虑北三角洲。
年青人较喜欢近天车站的柏文，上班或约朋友“去蒲”都方便，又不用打理花园草地。但一些住惯大屋的长者，孩子长大后分居，家里人丁单薄，也会考虑大屋换细屋搬住柏文。
加拿大是文明而包容的国家，人口约是美国的十分之一，但幅员广阔,联邦政府计划每年吸纳三十万新移民，也收容了数万计难民。在加国专上院校毕业的国际学生,又能在本地找到工作，也较易申请永久居民身份。笔者遇过新移民客户担忧加拿大收容了万计中东难民，会否如西欧国家收容了难民，其中夹杂了恐怖分子呢？加拿大与西欧收容难民情方很不同：数以百万计中东难民集中在土耳奇及约旦难民中心等待甄选去西方国家。许多难民没有耐性在难民中心等待，冒死从海上逃去邻近西欧国家如希腊和意大利上岸,然后转往没边境检查的其他欧盟国家。如此隐蔽的恐怖分子便乘虚而入了。美加收容的难民必先经难民中心甄别等待经年才准入加拿大的。相反，也有很少数是土生土长极端回教背景走去中东当极端分子,被加拿大政府拒绝入境的。今年美国共和党政府大力驱赶非法移民,致使已有四万难民越境到加拿大等候安置，大部份在加拿大东部而非在卑诗省。
话说回来,为什么大温楼市楼价之贵(楼价除以家庭入息中位数)是仅次于香港,悉尼,也是北美楼价最昂贵城市？当独立屋价升了不少,又轮到镇屋及柏文价标升。本地人怨外国人抢地抢房推高楼价,2016年8月省府开征外国买家15%额外物业转让税,一年后至今外国买家购买大温物业意欲渐回升，现任新民主党政府是否再加‘辣招’须待新财政预算出炉才知晓。另一方面,美国加息趋势影响加拿大利息走向，银行向申请按揭客户进行压力测试。楼价走势取决于三大因素：利率,供求和汇率。
政府政策是否有利营商环境,增加就业机会和人民收入,库房收入，公共建设可持续发展等,都影响购买物业的意欲和需求。美加两地已从超低利率回升,上升空间大于下行空间，加币汇率已从谷底回升，上升空间大于下行空间。余下的供求试析如下: 卑诗省2017年人口约4.7百万，地大物博。而大温人口约2,500,000(2016年5月发表人口统计为2,463,431),较2011年增长6.5%约162,500(卑诗省增长5.6%,安河增4.6%)。这些新增人口增加住屋需求。这还未计算许多国际学生家长子女预先购买房屋,为子女将来申请永久居民身份铺路。由于温哥华是加拿大气候最温暖的大城市，而失业率之低也是各省之冠(2017年加拿大各省平均失业率6.2%而卑诗省仅5.1%)。由于大温就业机会大,其他住在较寒冷天气内陆地区人士也会考虑移居大温。
欧洲新移民及难民涌现，每年均发生大大小小的恐袭，欲移居海外的移民会选择安全、包容性强、少歧视、良好教育环境、少污染而多空间,对老弱社群较友善的国家生活。CNN在2017年发表全球最宜居城市，温哥华名列第三位。而富有的新移民会选择那个城市移民，答案就非常清晰了。
现时温哥华预售新柏文楼盘可达约$1,600/呎,本拿比铁道镇预售新柏文楼盘约$1,200/呎。2017年8月开售的铁道镇的一个预售楼花,不到一个月差不多售清。2017年8月本拿比南柏文售价同比去年升21%,镇屋升18.7%，同期温哥华西柏文售价同比去年升13%(温东升20.4%),镇屋升9.8%(温东升8.9%)。但同期烈治文柏文售价同比去年升26.4%,镇屋升10.5%。而上述四地区独立屋同比增长近乎持平。
由2009年至今大温哥华楼价一直升过不停，升完独立屋，柏文与镇屋再升。这种刚需不仅是新移民,外国投资者，还有内需：外省移民、年青新家庭、换楼客及有一大群租客，当他们入息和储蓄得以改善，意识到持有物业较其他投资工具，能平稳地跑羸通胀，而且必须在低息环境时入市。
现今亚洲,中东,欧洲,南美国家政治经济环境不稳定及转差，连在美国对有色人种、移民及难民不友善，西方国家收紧移民政策，加拿大却是一个世上少有而包容性较强而富资源的国家，这是卑诗省能吸引外来资金、新移民及人才的动力。这些新力军正是提供楼市正面需求。省及各市政府在提供土地增建柏文、镇屋及可负担房屋不遗余力，但仍供不应求。致一些市政府容许独立屋车库改建后巷屋，新增土地供建独立屋的就更少，这与每年可提供政府地税收入政策有关。
楼市可升可跌及调整，除非遇有大型灾难，加拿大政治开明,强调自由,民主,法治、平等和包容，有健全法制,三权分立及政党政治公平选举更替制度，有效防止暴政出现，追求自由生活安全快乐的新移民，选择那处安居，也会不辩自明。
笔者移民之前在香港,听到不少消息说温哥华是很沉闷的城市,许多回流香港了。其实与个人心态有关，在香港人烟稠密，假日多留涟商埸, 戸外活动并不普遍, 沙滩垃圾多而多人, 行山多蚊。温哥华却不同：各市都有湖江山色,驾车可去很多农荘市集果园，市内很多节日庆典巡游活动,多不胜数,而各市小区中心提供许多文娱艺术活动。驾车很快可达雪山奥运滑雪场。有人说温哥华是退休人士天堂，意指不是年青人天堂。我一位年青家住温西客戸，资訉科技业，父母回流香港,自己在温哥华打拼组织了小家庭，现正寻找物业投资。笔者有一対现住香港的年青夫妇朋友，由于香港政治和教肓环境特变，与一对孩子一家四口，正努力申请移民为下一代教育及寻找自由安稳生活，温哥华是他们申请移民目标之一。
这里不是天堂，须改善之处还多，例如因人口增多过桥交通严重挤塞,医院急症室轮侯时间过长，可负担房屋量须增多等。省市政府也在努力改善。华人新移民到此，除了关心福利，例如产妇享有一年半薪产假(夫妇共享),长者老人金…等之外，也应留意省市及联邦大选的投票选举及被选权。关心小区发展，摒弃‘各家自帚门前雪’的陋习。
加拿大是个开明而包容性强的文明国家，鼓励移民保留各自文化特色，温哥华每年举办印度节、台湾节、意大利节，爱尔兰St.Patrick’sDay、希腊节、华人新春巡游、端午龙舟竞渡等文化活动。考驾驶执照有中文翻译, 颇照顾华人新移民。
但华人小区普遍不大重视甚或反感的有以下三项值得探讨:其一、是投票选举,不少华人即使入了加籍也没有当加拿大是自己国家，因而对省市及联邦选举并不热衷投票。回乡探亲说成 ‘回国探亲’ ，当加国只是异地，故华人投票率不及印裔人士，这方面有待改善。
其二、是加国除药用大麻合法化,会在2018年8月优闲用大麻亦将合法化,每家后园最多可种4株。由于抽烟引致上瘾并会导致肺病或肺癌等害处都是合法化的，那为何可治愈痛症及有效舒缓柏金斯病的大麻不能合法化呢?因此联邦政府决定对大麻合法化开绿灯，政府亦会制订相应规范法例。华人小区普遍反对大麻合法化，但我们亦须从不同各度探究。CBCNews2017年3月14日发表各省民意调查,顕示51%支持,33%反对,14%无意见。
其三、是同性婚姻合法化问题，加拿大在2005年成为美洲首个承认同性婚姻的国家。三个主要政党(自由党,新民主党及保守党)之中，保守党(基要派基督徒多支持保守党)是最迟于2006年不强烈反对同性婚姻,容许党员自决立场。同性婚姻获基督教大宗派的联合教会、路德会及圣公会支持，但保守的华人教会及其媒体普遍认同圣经章节提到反同性恋, 但说不出耶稣那处曾反对同性恋。同性恋是天生还是个人选择？愈来愈多研究发现是基因的因素多于个人选择(网上有很丰富资料)，过去很多同性恋学生在学校遭遇歧视被欺凌而自杀的事例时有发生，但同性恋者在整个人口比例约占十分一至十一分之一。因而在社会媒体话语权同性恋者便成弱势社群，特别在保守教会媒体同性恋者被视为可憎恶的罪人。
华人来自保守文化社会，也较多倾向保守观念,甚至华人家长多认为学校要学生认识同性恋教育等同教坏他们子女。若华人来到这自由法治包容性强的国家,也能以开放而包容态度探究认识同性恋问题，有助减少文化冲击和误解。2015年National Post民调顕示约70%加拿大人支持同性婚姻，而反对人士多为长者,收入较低,学历低及保守派人士。(调查研究的误差为3%)
笔者也经历新移民阶段，适应新生活也须一段时期，以开放及从生活中学习态度，无论购房或螎入加拿大社会，只会是充实我们的人生。
本文作者：余树德 欢迎您致电交流
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作者：余树德 Emmanuel YU
新移民到到卑诗省大多在温哥华机场抵步，极需要找房子。由于人生路不熟,需时了解小区环境, 那可租住数月到邻近各城市逛逛, 了解小区建设, 找到迨合自己需要的小区, 便可找专业尽责的地产经纪看房子。所谓找符合自己需要的小区是因人而异:夫妇有孩子的寄望不久将来有长者通过十年“超级签证”来帮手照顾孩子，那可能住在衣食住行方便华人小区的烈治文或本拿比市。喜欢郊外自然环境又能自驾车的,可选择北温，Tsawwassen,白石镇或兰里(Langley)也不错。喜欢海景又能力可及的可考虑西温哥华和白石镇。近年楼价标升,各市独立屋(Single House),镇屋(Townhouse)和柏文(Apartment) 价升不少，若仍想以相对便宜价购独立屋, 憩静又购物方便, 可考虑北三角洲。
年青人较喜欢近天车站的柏文，上班或约朋友“去蒲”都方便，又不用打理花园草地。但一些住惯大屋的长者，孩子长大后分居，家里人丁单薄，也会考虑大屋换细屋搬住柏文。
加拿大是文明而包容的国家，人口约是美国的十分之一，但幅员广阔,联邦政府计划每年吸纳三十万新移民，也收容了数万计难民。在加国专上院校毕业的国际学生,又能在本地找到工作，也较易申请永久居民身份。笔者遇过新移民客户担忧加拿大收容了万计中东难民，会否如西欧国家收容了难民，其中夹杂了恐怖分子呢？加拿大与西欧收容难民情方很不同：数以百万计中东难民集中在土耳奇及约旦难民中心等待甄选去西方国家。许多难民没有耐性在难民中心等待，冒死从海上逃去邻近西欧国家如希腊和意大利上岸,然后转往没边境检查的其他欧盟国家。如此隐蔽的恐怖分子便乘虚而入了。美加收容的难民必先经难民中心甄别等待经年才准入加拿大的。相反，也有很少数是土生土长极端回教背景走去中东当极端分子,被加拿大政府拒绝入境的。今年美国共和党政府大力驱赶非法移民,致使已有四万难民越境到加拿大等候安置，大部份在加拿大东部而非在卑诗省。
话说回来,为什么大温楼市楼价之贵(楼价除以家庭入息中位数)是仅次于香港,悉尼,也是北美楼价最昂贵城市？当独立屋价升了不少,又轮到镇屋及柏文价标升。本地人怨外国人抢地抢房推高楼价,2016年8月省府开征外国买家15%额外物业转让税,一年后至今外国买家购买大温物业意欲渐回升，现任新民主党政府是否再加‘辣招’须待新财政预算出炉才知晓。另一方面,美国加息趋势影响加拿大利息走向，银行向申请按揭客户进行压力测试。楼价走势取决于三大因素：利率,供求和汇率。
政府政策是否有利营商环境,增加就业机会和人民收入,库房收入，公共建设可持续发展等,都影响购买物业的意欲和需求。美加两地已从超低利率回升,上升空间大于下行空间，加币汇率已从谷底回升，上升空间大于下行空间。余下的供求试析如下: 卑诗省2017年人口约4.7百万，地大物博。而大温人口约2,500,000(2016年5月发表人口统计为2,463,431),较2011年增长6.5%约162,500(卑诗省增长5.6%,安河增4.6%)。这些新增人口增加住屋需求。这还未计算许多国际学生家长子女预先购买房屋,为子女将来申请永久居民身份铺路。由于温哥华是加拿大气候最温暖的大城市，而失业率之低也是各省之冠(2017年加拿大各省平均失业率6.2%而卑诗省仅5.1%)。由于大温就业机会大,其他住在较寒冷天气内陆地区人士也会考虑移居大温。
欧洲新移民及难民涌现，每年均发生大大小小的恐袭，欲移居海外的移民会选择安全、包容性强、少歧视、良好教育环境、少污染而多空间,对老弱社群较友善的国家生活。CNN在2017年发表全球最宜居城市，温哥华名列第三位。而富有的新移民会选择那个城市移民，答案就非常清晰了。
现时温哥华预售新柏文楼盘可达约$1,600/呎,本拿比铁道镇预售新柏文楼盘约$1,200/呎。2017年8月开售的铁道镇的一个预售楼花,不到一个月差不多售清。2017年8月本拿比南柏文售价同比去年升21%,镇屋升18.7%，同期温哥华西柏文售价同比去年升13%(温东升20.4%),镇屋升9.8%(温东升8.9%)。但同期烈治文柏文售价同比去年升26.4%,镇屋升10.5%。而上述四地区独立屋同比增长近乎持平。
由2009年至今大温哥华楼价一直升过不停，升完独立屋，柏文与镇屋再升。这种刚需不仅是新移民,外国投资者，还有内需：外省移民、年青新家庭、换楼客及有一大群租客，当他们入息和储蓄得以改善，意识到持有物业较其他投资工具，能平稳地跑羸通胀，而且必须在低息环境时入市。
现今亚洲,中东,欧洲,南美国家政治经济环境不稳定及转差，连在美国对有色人种、移民及难民不友善，西方国家收紧移民政策，加拿大却是一个世上少有而包容性较强而富资源的国家，这是卑诗省能吸引外来资金、新移民及人才的动力。这些新力军正是提供楼市正面需求。省及各市政府在提供土地增建柏文、镇屋及可负担房屋不遗余力，但仍供不应求。致一些市政府容许独立屋车库改建后巷屋，新增土地供建独立屋的就更少，这与每年可提供政府地税收入政策有关。
楼市可升可跌及调整，除非遇有大型灾难，加拿大政治开明,强调自由,民主,法治、平等和包容，有健全法制,三权分立及政党政治公平选举更替制度，有效防止暴政出现，追求自由生活安全快乐的新移民，选择那处安居，也会不辩自明。
笔者移民之前在香港,听到不少消息说温哥华是很沉闷的城市,许多回流香港了。其实与个人心态有关，在香港人烟稠密，假日多留涟商埸, 戸外活动并不普遍, 沙滩垃圾多而多人, 行山多蚊。温哥华却不同：各市都有湖江山色,驾车可去很多农荘市集果园，市内很多节日庆典巡游活动,多不胜数,而各市小区中心提供许多文娱艺术活动。驾车很快可达雪山奥运滑雪场。有人说温哥华是退休人士天堂，意指不是年青人天堂。我一位年青家住温西客戸，资訉科技业，父母回流香港,自己在温哥华打拼组织了小家庭，现正寻找物业投资。笔者有一対现住香港的年青夫妇朋友，由于香港政治和教肓环境特变，与一对孩子一家四口，正努力申请移民为下一代教育及寻找自由安稳生活，温哥华是他们申请移民目标之一。
这里不是天堂，须改善之处还多，例如因人口增多过桥交通严重挤塞,医院急症室轮侯时间过长，可负担房屋量须增多等。省市政府也在努力改善。华人新移民到此，除了关心福利，例如产妇享有一年半薪产假(夫妇共享),长者老人金…等之外，也应留意省市及联邦大选的投票选举及被选权。关心小区发展，摒弃‘各家自帚门前雪’的陋习。
加拿大是个开明而包容性强的文明国家，鼓励移民保留各自文化特色，温哥华每年举办印度节、台湾节、意大利节，爱尔兰St.Patrick’sDay、希腊节、华人新春巡游、端午龙舟竞渡等文化活动。考驾驶执照有中文翻译, 颇照顾华人新移民。
但华人小区普遍不大重视甚或反感的有以下三项值得探讨:其一、是投票选举,不少华人即使入了加籍也没有当加拿大是自己国家，因而对省市及联邦选举并不热衷投票。回乡探亲说成 ‘回国探亲’ ，当加国只是异地，故华人投票率不及印裔人士，这方面有待改善。
其二、是加国除药用大麻合法化,会在2018年8月优闲用大麻亦将合法化,每家后园最多可种4株。由于抽烟引致上瘾并会导致肺病或肺癌等害处都是合法化的，那为何可治愈痛症及有效舒缓柏金斯病的大麻不能合法化呢?因此联邦政府决定对大麻合法化开绿灯，政府亦会制订相应规范法例。华人小区普遍反对大麻合法化，但我们亦须从不同各度探究。CBCNews2017年3月14日发表各省民意调查,顕示51%支持,33%反对,14%无意见。
其三、是同性婚姻合法化问题，加拿大在2005年成为美洲首个承认同性婚姻的国家。三个主要政党(自由党,新民主党及保守党)之中，保守党(基要派基督徒多支持保守党)是最迟于2006年不强烈反对同性婚姻,容许党员自决立场。同性婚姻获基督教大宗派的联合教会、路德会及圣公会支持，但保守的华人教会及其媒体普遍认同圣经章节提到反同性恋, 但说不出耶稣那处曾反对同性恋。同性恋是天生还是个人选择？愈来愈多研究发现是基因的因素多于个人选择(网上有很丰富资料)，过去很多同性恋学生在学校遭遇歧视被欺凌而自杀的事例时有发生，但同性恋者在整个人口比例约占十分一至十一分之一。因而在社会媒体话语权同性恋者便成弱势社群，特别在保守教会媒体同性恋者被视为可憎恶的罪人。
华人来自保守文化社会，也较多倾向保守观念,甚至华人家长多认为学校要学生认识同性恋教育等同教坏他们子女。若华人来到这自由法治包容性强的国家,也能以开放而包容态度探究认识同性恋问题，有助减少文化冲击和误解。2015年National Post民调顕示约70%加拿大人支持同性婚姻，而反对人士多为长者,收入较低,学历低及保守派人士。(调查研究的误差为3%)
笔者也经历新移民阶段，适应新生活也须一段时期，以开放及从生活中学习态度，无论购房或螎入加拿大社会，只会是充实我们的人生。
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