[買房賣房] 樓市回暖為何帶不動房貸?全款買房興起、贖樓還貸再現
4月起，核心城市“小陽春”行情持續。4月中央政治局會議強調“努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新”。中指研究院發布報告稱，2026年4月，京滬等重點城市二手房成交量同比持續增長，十大城市二手房價格跌幅較3月收窄。
央行最新發布的2026年4月社融與信貸數據顯示，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元，居民加杠杆意願延續弱勢。其中，短期貸款減少4462億元，同比多減443億元，中長期貸款方面，4月減少3408億元，同比多減2177億元。
樓市暖意十足，為何居民加杠杆意願不升反降？第一財經記者調研發現，在當前低首付政策環境下，“主動降杠杆、甚至全款買房”正在一些購房者中興起。
業內分析認為，這背後既有居民對未來收入預期趨於保守、主動控制月供支出的審慎考量，也與二手房交易中“贖樓還貸”帶來的信貸收縮效應，以及公積金貸款對商貸的替代作用密切相關。
全款買房開始興起
為何會出現這一情況？業內觀點認為，最直接的原因或許是居民加杠杆愈發審慎。
天風證券銀行研究團隊首席分析師劉傑認為，今年以來，多地加大樓市寬松政策支持，采取下調首付比例等舉措。購房者（尤其是剛需群體）實際行為卻略有不同，部分購房者或許不會執行政策下限購房，而是傾向於支付更高的首付比例，甚至全款購房，以控制月供壓力並壓縮利息支出。這意味著，“存款購房”偏好提升將壓制“貸款購房”需求，成交量回暖或難以有效傳導至信貸數據。
在深圳某互聯網大廠工作的錢為為便是一個縮影。她與丈夫從2020年開始觀望樓市，最初計劃三成首付、月供2萬元，目標總價約530萬元的房產。後因家庭原因，購房計劃一再擱置。
到了2026年再次准備入市時，她的心態已發生明顯變化：目標房產總價從530萬元降至360萬元左右。考慮到工作的不穩定性，她希望拿出280萬元積蓄，將貸款金額控制在100萬元以內，並優先使用公積金。
“這樣利息和月供壓力都會小很多。過去那種將商貸拉滿的做法，已經不再適用於當下。”錢為為說。
廣州房地產從業者李強的觀念轉變同樣明顯。過去，他和同事們有個共識：房貸是普通人這輩子能借到的最劃算的錢。手上有現金？最低首付，剩下的再去買下一套。
2021年前後，他踩准高點賣掉了手中房產。按“舊地圖”，他應該加杠杆置換一套改善型住房。但價格沒談攏，他想再等等。這一等，風向變了。
如今，他正規劃全款買入廣州稍偏遠區域的房產。“全款能談額外優惠，開發商回款快，省下的利息比用這筆錢理財的收益還多。”他說，“倒也不是看空樓市，主要原因是不想再背債了。”
房價下跌也在進一步助推這一趨勢。劉傑進一步指出，房價下跌會導致貸款額度直接“縮水”。銀行發放按揭貸款的金額一般為房屋成交價或評估價與貸款成數之積。即便貸款成數維持不變，貸款金額也會隨房價下跌而收縮，居民中長貸規模自然也會隨著房價走勢而出現減少。
李強補充道，大多數剛需購房者的目標其實很明確，比如鎖定工作地附近某個區的具體街道。在持幣觀望的過程中，如果房價下降，減少貸款成數是自然的選擇。更何況，當下穩健型投資的收益要跑贏房貸利率，已非易事。
贖樓還貸效應凸顯
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央行最新發布的2026年4月社融與信貸數據顯示，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元，居民加杠杆意願延續弱勢。其中，短期貸款減少4462億元，同比多減443億元，中長期貸款方面，4月減少3408億元，同比多減2177億元。
樓市暖意十足，為何居民加杠杆意願不升反降？第一財經記者調研發現，在當前低首付政策環境下，“主動降杠杆、甚至全款買房”正在一些購房者中興起。
業內分析認為，這背後既有居民對未來收入預期趨於保守、主動控制月供支出的審慎考量，也與二手房交易中“贖樓還貸”帶來的信貸收縮效應，以及公積金貸款對商貸的替代作用密切相關。
全款買房開始興起
為何會出現這一情況？業內觀點認為，最直接的原因或許是居民加杠杆愈發審慎。
天風證券銀行研究團隊首席分析師劉傑認為，今年以來，多地加大樓市寬松政策支持，采取下調首付比例等舉措。購房者（尤其是剛需群體）實際行為卻略有不同，部分購房者或許不會執行政策下限購房，而是傾向於支付更高的首付比例，甚至全款購房，以控制月供壓力並壓縮利息支出。這意味著，“存款購房”偏好提升將壓制“貸款購房”需求，成交量回暖或難以有效傳導至信貸數據。
在深圳某互聯網大廠工作的錢為為便是一個縮影。她與丈夫從2020年開始觀望樓市，最初計劃三成首付、月供2萬元，目標總價約530萬元的房產。後因家庭原因，購房計劃一再擱置。
到了2026年再次准備入市時，她的心態已發生明顯變化：目標房產總價從530萬元降至360萬元左右。考慮到工作的不穩定性，她希望拿出280萬元積蓄，將貸款金額控制在100萬元以內，並優先使用公積金。
“這樣利息和月供壓力都會小很多。過去那種將商貸拉滿的做法，已經不再適用於當下。”錢為為說。
廣州房地產從業者李強的觀念轉變同樣明顯。過去，他和同事們有個共識：房貸是普通人這輩子能借到的最劃算的錢。手上有現金？最低首付，剩下的再去買下一套。
2021年前後，他踩准高點賣掉了手中房產。按“舊地圖”，他應該加杠杆置換一套改善型住房。但價格沒談攏，他想再等等。這一等，風向變了。
如今，他正規劃全款買入廣州稍偏遠區域的房產。“全款能談額外優惠，開發商回款快，省下的利息比用這筆錢理財的收益還多。”他說，“倒也不是看空樓市，主要原因是不想再背債了。”
房價下跌也在進一步助推這一趨勢。劉傑進一步指出，房價下跌會導致貸款額度直接“縮水”。銀行發放按揭貸款的金額一般為房屋成交價或評估價與貸款成數之積。即便貸款成數維持不變，貸款金額也會隨房價下跌而收縮，居民中長貸規模自然也會隨著房價走勢而出現減少。
李強補充道，大多數剛需購房者的目標其實很明確，比如鎖定工作地附近某個區的具體街道。在持幣觀望的過程中，如果房價下降，減少貸款成數是自然的選擇。更何況，當下穩健型投資的收益要跑贏房貸利率，已非易事。
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