大温新建公寓三居室太少背后原因

2024-10-17 | 来源: 加西网 | 转到微信 | 有0人参与评论 | 字体: 放大缩小 | 收藏 | 打印

（加西网综合）观察一下大温地区新开发项目的单位数量和套房组合，你通常会看到大量的单间公寓和一居室公寓、很多的两居室公寓，但三居室公寓的数量会明显下降。

开发商表示，公寓三居室单位通常主要由单间和一居室单位补贴。

近日，Bosa Properties和Kingswood Properties修改了对温哥华西区Alberni街1728号和Bidwell街735号的开发提案，新方案将包括一座44层高的租赁大楼，内设20套单间公寓、221套一居室公寓、136套两居室公寓和0套三居室公寓，以及一座41层高的分层大楼，内设0套单间公寓、124套一居室公寓、83套两居室公寓和29套三居室公寓。

同样，对于温哥华科学世界附近的原麦当劳地块，Greystar 最近提出了建造两座高楼的计划，共提供 371 套出租单元，其中包括 73 套单间公寓、166 套一居室公寓、114 套两居室公寓和 18 套三居室公寓。

在本拿比，Peterson 和 Create Properties 已进入本拿比湖村总体规划的第一阶段，其中第 1A 阶段将包括总共 116 个单间公寓、273 个一居室公寓、228 个两居室公寓和 22 个三居室公寓，而第 1B 阶段预计将包括 72 个单间公寓、211 个一居室公寓、204 个两居室公寓和 18 个三居室公寓。

三居室单位的低数量引人注目，这是有原因的：三居室单位的利润率很低或没有利润，因此基本上是由较小的单位来补贴的。

Cressey 开发集团执行副总裁 Hani Lammam 表示，目前，考虑到各种成本，假设土地价格相对正常，建筑成本约为每平方英尺 900 元，这个数字不会因单位大小而变化。

根据单间公寓平均面积 425 平方英尺、一居室公寓平均面积 545 平方英尺、两居室公寓平均面积 850 平方英尺、三居室公寓平均面积 980 平方英尺计算，总成本约为每间单间公寓 382,500 元、每间一居室公寓 490,500 元、每间两居室公寓 765,000 元、每间三居室公寓 882,000 元。

在上个月宣布将变更从 2025 年 3 月推迟到 2027 年之前，省政府还准备更新《建筑规范》，要求公寓和公寓楼100% 的单元满足无障碍要求，而许多开发商对此非常担心。几位开发商告诉 STOREYS，这些变化将导致单元面积增加、不可出租/可出售的公共区域面积增加，以及由于效率下降导致单元总数减少。

三居室少见的另一个原因是收入。对于位于一般位置的出租楼，单间公寓每月租金 2,200 元，一居室公寓每月租金 2,600 元，两居室公寓每月租金 3,600 元，三居室公寓每月租金 4,000 元，这些价格都是切实可行的（不考虑负担能力要求）。

扣除包括房产税在内的运营费用后，这些公寓的年净运营收入约为每间单间公寓 19,386 元，每间一居室公寓 23,904 元，每间两居室公寓 35,200 元，每间三居室公寓 39,718 元。

按单位规模列出的成本、收入和回报明细。/ 数据由 Cressey Development 提供

假设收入资本化的利率为 4.50%（考虑到最近的利率，这个数字是合理的），那么单间公寓的收益价值将约为 430,797 元，一居室公寓的收益价值约为 531,205 元，两居室公寓的收益价值约为 782,222 元，三居室公寓的收益价值约为 882,629 元。

这些数字听起来不错，使得大户型似乎有利可图，但在扣除上述随着面积增加而增加的每单位成本后，每间单间公寓创造的净价值为 48,297 元，每间一居室公寓创造的净价值为 40,705 元，每间两居室公寓创造的净价值为 17,222 元，而每间三居室公寓创造的净价值仅为 629 元，相当于成本回报率分别为 12.63%、8.30%、2.25% 和 0.07%。