[麻辣地產點評] 麻辣點評：房貸還會進一步下降嗎？
我剛從多倫多Veritas 房地產年度會議上發言回來。這次會議面向投資專業人士和金融機構，就房地產市場的發展方向進行了一場有益的辯論。會議對利率進行了長時間的討論，利率無疑是影響房價的因素之一，甚至是最大的因素。
是的，利率正在下降，這一點我們都知道。加拿大央行將繼續降低利率，因為經濟疲軟、失業率上升，通貨膨脹已成過去，至少目前如此。但這在短期內真的會利好房地產嗎？
到目前為止，我們看到的一切都表明，較低的利率實際上刺激了更多的賣家而不是買家！當利率上升時，賣家認為這不是上市的好時機，實際上將庫存從市場上撤下。去年，新上市房屋數量一度跌至 20 年來的最低點。現在利率正在下降，現在是出售的時候了，畢竟，較低的利率當然是利好！
大溫地區 9 月份新房源數量創歷史第二高，僅次於 2020 年 9 月，當時 有18% 的抵押貸款被延期，我們現在有 8 個月的待售庫存。
來源：Steve Saretsky
今天和 2020 年 9 月唯一的區別是，這次的房屋銷售額下降了 50%！
換句話說，上市數量增加，但需求卻沒有變化。加拿大央行趕緊的，我們需要進一步降息！
市場預計加拿大央行將在明年晚些時候將隔夜利率再下調 200 個基點。降低所有人的抵押貸款利率！別這麼急。
加拿大央行僅控制浮動利率抵押貸款。如果他們按預期降息 200 個基點，大多數浮動利率抵押貸款將進入 3區間的中高水平，僅略低於目前的固定利率。換句話說，固定利率已基本反映出加拿大央行的激進降息周期。
正如Desjardins最近的一份研究報告所指出的那樣，
任何希望零售利率大幅下降的人可能會感到失望。根據我們的觀察，5 年期固定抵押貸款利率與近期高點相比已經下降了 170 多個基點。事實上，隨著加拿大經濟前景的改善，它們甚至可能在 2025 年開始回升。浮動利率將隨著政策利率的下調而下降。但考慮到浮動利率的起點明顯較高，即使政策利率達到預期的 2.25% 低點（圖 3），浮動利率也可能不會比目前的 5 年期固定利率低 50 多個基點。原因很簡單：由於人們普遍預期加拿大央行將下調政策利率，因此這些降息已經反映在固定抵押貸款利率中。
來源：Desjardins
這很重要，因為今天我們交談過的每一位買家和賣家都在談論降低利率，好像所有浮動利率和固定利率產品的利率都會降低。但有多少人關注收益率曲線？我可以向你保證，普通的購房者和賣家不知道收益率曲線是什麼，也不關心，但他們應該關心這個曲線。
如果以歷史為鑒，假設加拿大央行確實將基准利率下調至 2.25%，那麼 5 年期債券收益率應該會高出約 50-75 個基點，換句話說，就在 3% 左右，這正是我們今天的水平。
來源：Ice Cap Asset Management
5 年期債券收益率目前穩定在 3%。同樣，較低的利率似乎主要反映在固定利率中。這引出了一個問題，也許，只是也許，目前的 5 年期固定利率抵押貸款已經是最好的了。低 4%。
是的，假設全球經濟陷入困境並陷入衰退，利率可能會走低，但你也可以提出更高的收益率。畢竟，美國的經濟數據並沒有那麼糟糕，中東的地緣政治緊張局勢正在加劇，推高了能源價格。就在上周，美國非農就業人數超過預期，油價上漲近 10%。此後收益率不斷走高，加拿大 5 年期債券收益率在過去一周上漲了 30 個基點。
來源：CNBC
我不是債券交易員，當然也沒有資格做出經濟預測。我的意思是，太多加拿大人認為較低的抵押貸款利率是必然的，因為加拿大央行預計將繼續降息。
如果我們希望看到固定利率抵押貸款降低，歷史表明加拿大央行將需要比預期進一步降息。
值得一問的是，如果加拿大央行需要從現在起將利率降低 200 個基點以上，我們將處於什麼樣的經濟環境中？
也許我們應該接受 4 是新的 2。4% 的抵押貸款利率真的那麼糟糕嗎？這仍然是歷史上最便宜的錢。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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是的，利率正在下降，這一點我們都知道。加拿大央行將繼續降低利率，因為經濟疲軟、失業率上升，通貨膨脹已成過去，至少目前如此。但這在短期內真的會利好房地產嗎？
到目前為止，我們看到的一切都表明，較低的利率實際上刺激了更多的賣家而不是買家！當利率上升時，賣家認為這不是上市的好時機，實際上將庫存從市場上撤下。去年，新上市房屋數量一度跌至 20 年來的最低點。現在利率正在下降，現在是出售的時候了，畢竟，較低的利率當然是利好！
大溫地區 9 月份新房源數量創歷史第二高，僅次於 2020 年 9 月，當時 有18% 的抵押貸款被延期，我們現在有 8 個月的待售庫存。
來源：Steve Saretsky
今天和 2020 年 9 月唯一的區別是，這次的房屋銷售額下降了 50%！
換句話說，上市數量增加，但需求卻沒有變化。加拿大央行趕緊的，我們需要進一步降息！
市場預計加拿大央行將在明年晚些時候將隔夜利率再下調 200 個基點。降低所有人的抵押貸款利率！別這麼急。
加拿大央行僅控制浮動利率抵押貸款。如果他們按預期降息 200 個基點，大多數浮動利率抵押貸款將進入 3區間的中高水平，僅略低於目前的固定利率。換句話說，固定利率已基本反映出加拿大央行的激進降息周期。
正如Desjardins最近的一份研究報告所指出的那樣，
任何希望零售利率大幅下降的人可能會感到失望。根據我們的觀察，5 年期固定抵押貸款利率與近期高點相比已經下降了 170 多個基點。事實上，隨著加拿大經濟前景的改善，它們甚至可能在 2025 年開始回升。浮動利率將隨著政策利率的下調而下降。但考慮到浮動利率的起點明顯較高，即使政策利率達到預期的 2.25% 低點（圖 3），浮動利率也可能不會比目前的 5 年期固定利率低 50 多個基點。原因很簡單：由於人們普遍預期加拿大央行將下調政策利率，因此這些降息已經反映在固定抵押貸款利率中。
來源：Desjardins
這很重要，因為今天我們交談過的每一位買家和賣家都在談論降低利率，好像所有浮動利率和固定利率產品的利率都會降低。但有多少人關注收益率曲線？我可以向你保證，普通的購房者和賣家不知道收益率曲線是什麼，也不關心，但他們應該關心這個曲線。
如果以歷史為鑒，假設加拿大央行確實將基准利率下調至 2.25%，那麼 5 年期債券收益率應該會高出約 50-75 個基點，換句話說，就在 3% 左右，這正是我們今天的水平。
來源：Ice Cap Asset Management
5 年期債券收益率目前穩定在 3%。同樣，較低的利率似乎主要反映在固定利率中。這引出了一個問題，也許，只是也許，目前的 5 年期固定利率抵押貸款已經是最好的了。低 4%。
是的，假設全球經濟陷入困境並陷入衰退，利率可能會走低，但你也可以提出更高的收益率。畢竟，美國的經濟數據並沒有那麼糟糕，中東的地緣政治緊張局勢正在加劇，推高了能源價格。就在上周，美國非農就業人數超過預期，油價上漲近 10%。此後收益率不斷走高，加拿大 5 年期債券收益率在過去一周上漲了 30 個基點。
來源：CNBC
我不是債券交易員，當然也沒有資格做出經濟預測。我的意思是，太多加拿大人認為較低的抵押貸款利率是必然的，因為加拿大央行預計將繼續降息。
如果我們希望看到固定利率抵押貸款降低，歷史表明加拿大央行將需要比預期進一步降息。
值得一問的是，如果加拿大央行需要從現在起將利率降低 200 個基點以上，我們將處於什麼樣的經濟環境中？
也許我們應該接受 4 是新的 2。4% 的抵押貸款利率真的那麼糟糕嗎？這仍然是歷史上最便宜的錢。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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