[麻辣地产点评] 点评：不要被新房开工量迷糊眼睛
住房供应方面有重大新闻。住房开工量意外升至一年多以来的最高水平。根据 CMHC 的数据，7 月份开工量按年率计算为 279,509 套。这是自 2023 年 6 月以来的最高水平，超过了经济学家预期的 245,000 套。说好的经济低迷在哪里？
资料来源：彭博社
据彭博社报道，“随着借贷成本开始下降，以及联邦政府提供数十亿元的新贷款和税收减免，这些数据进一步证明建筑业势头正在回升。不过，开工量仍低于 2021 年和 2022 年的水平。”
彭博社记者表示，自加拿大央行 6 月份开始大幅降息（仅仅两个月前）以来，建筑势头正在回升。如果开发商能如此迅速地转变方向就好了。不幸的现实是，今天量化的房屋开工量仅仅反映了这么多年来的辛勤工作。从土地收购、建筑图纸和设计到许可，再到预售，这个过程需要 3-4 年才能成为房屋开工量，在某些情况下，比如北温市刚刚批准的 534 套房屋，甚至审批需要 8 年时间！（下图）
尽管如此，对某些人来说，引用起来还是很方便（下图）：住房开工率上升，政府计划正在奏效，到 2031 年只需再建造 400 万套住房就能完成任务，呵呵呵！？
我不得不再次重申这种说法的荒谬性。承诺建造 400 万套房屋意味着你必须在一年内将完工数量翻三倍，并且必须连续六年这样做。此时加拿大经济已经处于人均衰退之中，而我们最大的主要大都市-大多伦多地区 GTA 的新房销售目前处于 27 年来的新低！
房屋开工需要几个步骤，而不仅仅是我们之前提到的步骤：土地征用、建筑图纸和设计、许可，然后是楼花预售。真正的关键是楼花预售。对于任何公寓项目，贷款人通常希望看到至少 60% 的建筑物预售，才能开出支票开始施工。如果您无法达到预售目标，项目就不会建成，就这么简单。因此，如果大多伦多地区的楼花预售量处于 27 年来的新低，大温地区的楼花预售量处于 10 年来的新低，那么，恐怕不祥之兆已经显现。
政策制定者即将发现楼花预售量对房屋开工的影响。
来源：Ben Rabidoux
这对建筑业来说意味着麻烦来了，该行业目前雇用了加拿大近 9% 的劳动力。据《环球邮报》报道，加拿大今年有望出现约 240 起房地产破产案，比 2023 年高出 57%，比全球金融危机刚结束后的 2009 年还要高出 13%。这还不包括因未支付账单而被迫破产的开发商和项目数量。因此，虽然新屋开工率有所上升，但维持生计却非常困难。
我们经历了长期牛市，而零利率政策则进一步放大了牛市的影响，现在我们正在努力摆脱这一影响。尽管加拿大央行进一步降息，但破产率仍在上升，并将继续上升。是的，新屋开工率在上升，但这只能告诉我们发生了什么，而不是我们将走向何方。如果说有什么影响的话，那就是这只会加剧人们的担忧，即更多的新屋开工将很快变成新屋竣工，从而增加已经堆积如山的公寓库存。
有些人可能称之为危机，其他人则称之为房地产周期。最终，这一切都会过去。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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资料来源：彭博社
据彭博社报道，“随着借贷成本开始下降，以及联邦政府提供数十亿元的新贷款和税收减免，这些数据进一步证明建筑业势头正在回升。不过，开工量仍低于 2021 年和 2022 年的水平。”
彭博社记者表示，自加拿大央行 6 月份开始大幅降息（仅仅两个月前）以来，建筑势头正在回升。如果开发商能如此迅速地转变方向就好了。不幸的现实是，今天量化的房屋开工量仅仅反映了这么多年来的辛勤工作。从土地收购、建筑图纸和设计到许可，再到预售，这个过程需要 3-4 年才能成为房屋开工量，在某些情况下，比如北温市刚刚批准的 534 套房屋，甚至审批需要 8 年时间！（下图）
尽管如此，对某些人来说，引用起来还是很方便（下图）：住房开工率上升，政府计划正在奏效，到 2031 年只需再建造 400 万套住房就能完成任务，呵呵呵！？
我不得不再次重申这种说法的荒谬性。承诺建造 400 万套房屋意味着你必须在一年内将完工数量翻三倍，并且必须连续六年这样做。此时加拿大经济已经处于人均衰退之中，而我们最大的主要大都市-大多伦多地区 GTA 的新房销售目前处于 27 年来的新低！
房屋开工需要几个步骤，而不仅仅是我们之前提到的步骤：土地征用、建筑图纸和设计、许可，然后是楼花预售。真正的关键是楼花预售。对于任何公寓项目，贷款人通常希望看到至少 60% 的建筑物预售，才能开出支票开始施工。如果您无法达到预售目标，项目就不会建成，就这么简单。因此，如果大多伦多地区的楼花预售量处于 27 年来的新低，大温地区的楼花预售量处于 10 年来的新低，那么，恐怕不祥之兆已经显现。
政策制定者即将发现楼花预售量对房屋开工的影响。
来源：Ben Rabidoux
这对建筑业来说意味着麻烦来了，该行业目前雇用了加拿大近 9% 的劳动力。据《环球邮报》报道，加拿大今年有望出现约 240 起房地产破产案，比 2023 年高出 57%，比全球金融危机刚结束后的 2009 年还要高出 13%。这还不包括因未支付账单而被迫破产的开发商和项目数量。因此，虽然新屋开工率有所上升，但维持生计却非常困难。
我们经历了长期牛市，而零利率政策则进一步放大了牛市的影响，现在我们正在努力摆脱这一影响。尽管加拿大央行进一步降息，但破产率仍在上升，并将继续上升。是的，新屋开工率在上升，但这只能告诉我们发生了什么，而不是我们将走向何方。如果说有什么影响的话，那就是这只会加剧人们的担忧，即更多的新屋开工将很快变成新屋竣工，从而增加已经堆积如山的公寓库存。
有些人可能称之为危机，其他人则称之为房地产周期。最终，这一切都会过去。
本文由Steve Saretsky提供
加西网地产中心编译报道
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