[麻辣地產點評] 點評：不要被新房開工量迷糊眼睛
住房供應方面有重大新聞。住房開工量意外升至一年多以來的最高水平。根據 CMHC 的數據，7 月份開工量按年率計算為 279,509 套。這是自 2023 年 6 月以來的最高水平，超過了經濟學家預期的 245,000 套。說好的經濟低迷在哪裡？
資料來源：彭博社
據彭博社報道，“隨著借貸成本開始下降，以及聯邦政府提供數十億元的新貸款和稅收減免，這些數據進一步證明建築業勢頭正在回升。不過，開工量仍低於 2021 年和 2022 年的水平。”
彭博社記者表示，自加拿大央行 6 月份開始大幅降息（僅僅兩個月前）以來，建築勢頭正在回升。如果開發商能如此迅速地轉變方向就好了。不幸的現實是，今天量化的房屋開工量僅僅反映了這麼多年來的辛勤工作。從土地收購、建築圖紙和設計到許可，再到預售，這個過程需要 3-4 年才能成為房屋開工量，在某些情況下，比如北溫市剛剛批准的 534 套房屋，甚至審批需要 8 年時間！（下圖）
盡管如此，對某些人來說，引用起來還是很方便（下圖）：住房開工率上升，政府計劃正在奏效，到 2031 年只需再建造 400 萬套住房就能完成任務，呵呵呵！？
我不得不再次重申這種說法的荒謬性。承諾建造 400 萬套房屋意味著你必須在一年內將完工數量翻三倍，並且必須連續六年這樣做。此時加拿大經濟已經處於人均衰退之中，而我們最大的主要大都市-大多倫多地區 GTA 的新房銷售目前處於 27 年來的新低！
房屋開工需要幾個步驟，而不僅僅是我們之前提到的步驟：土地征用、建築圖紙和設計、許可，然後是樓花預售。真正的關鍵是樓花預售。對於任何公寓項目，貸款人通常希望看到至少 60% 的建築物預售，才能開出支票開始施工。如果您無法達到預售目標，項目就不會建成，就這麼簡單。因此，如果大多倫多地區的樓花預售量處於 27 年來的新低，大溫地區的樓花預售量處於 10 年來的新低，那麼，恐怕不祥之兆已經顯現。
政策制定者即將發現樓花預售量對房屋開工的影響。
來源：Ben Rabidoux
這對建築業來說意味著麻煩來了，該行業目前雇用了加拿大近 9% 的勞動力。據《環球郵報》報道，加拿大今年有望出現約 240 起房地產破產案，比 2023 年高出 57%，比全球金融危機剛結束後的 2009 年還要高出 13%。這還不包括因未支付賬單而被迫破產的開發商和項目數量。因此，雖然新屋開工率有所上升，但維持生計卻非常困難。
我們經歷了長期牛市，而零利率政策則進一步放大了牛市的影響，現在我們正在努力擺脫這一影響。盡管加拿大央行進一步降息，但破產率仍在上升，並將繼續上升。是的，新屋開工率在上升，但這只能告訴我們發生了什麼，而不是我們將走向何方。如果說有什麼影響的話，那就是這只會加劇人們的擔憂，即更多的新屋開工將很快變成新屋竣工，從而增加已經堆積如山的公寓庫存。
有些人可能稱之為危機，其他人則稱之為房地產周期。最終，這一切都會過去。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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資料來源：彭博社
據彭博社報道，“隨著借貸成本開始下降，以及聯邦政府提供數十億元的新貸款和稅收減免，這些數據進一步證明建築業勢頭正在回升。不過，開工量仍低於 2021 年和 2022 年的水平。”
彭博社記者表示，自加拿大央行 6 月份開始大幅降息（僅僅兩個月前）以來，建築勢頭正在回升。如果開發商能如此迅速地轉變方向就好了。不幸的現實是，今天量化的房屋開工量僅僅反映了這麼多年來的辛勤工作。從土地收購、建築圖紙和設計到許可，再到預售，這個過程需要 3-4 年才能成為房屋開工量，在某些情況下，比如北溫市剛剛批准的 534 套房屋，甚至審批需要 8 年時間！（下圖）
盡管如此，對某些人來說，引用起來還是很方便（下圖）：住房開工率上升，政府計劃正在奏效，到 2031 年只需再建造 400 萬套住房就能完成任務，呵呵呵！？
我不得不再次重申這種說法的荒謬性。承諾建造 400 萬套房屋意味著你必須在一年內將完工數量翻三倍，並且必須連續六年這樣做。此時加拿大經濟已經處於人均衰退之中，而我們最大的主要大都市-大多倫多地區 GTA 的新房銷售目前處於 27 年來的新低！
房屋開工需要幾個步驟，而不僅僅是我們之前提到的步驟：土地征用、建築圖紙和設計、許可，然後是樓花預售。真正的關鍵是樓花預售。對於任何公寓項目，貸款人通常希望看到至少 60% 的建築物預售，才能開出支票開始施工。如果您無法達到預售目標，項目就不會建成，就這麼簡單。因此，如果大多倫多地區的樓花預售量處於 27 年來的新低，大溫地區的樓花預售量處於 10 年來的新低，那麼，恐怕不祥之兆已經顯現。
政策制定者即將發現樓花預售量對房屋開工的影響。
來源：Ben Rabidoux
這對建築業來說意味著麻煩來了，該行業目前雇用了加拿大近 9% 的勞動力。據《環球郵報》報道，加拿大今年有望出現約 240 起房地產破產案，比 2023 年高出 57%，比全球金融危機剛結束後的 2009 年還要高出 13%。這還不包括因未支付賬單而被迫破產的開發商和項目數量。因此，雖然新屋開工率有所上升，但維持生計卻非常困難。
我們經歷了長期牛市，而零利率政策則進一步放大了牛市的影響，現在我們正在努力擺脫這一影響。盡管加拿大央行進一步降息，但破產率仍在上升，並將繼續上升。是的，新屋開工率在上升，但這只能告訴我們發生了什麼，而不是我們將走向何方。如果說有什麼影響的話，那就是這只會加劇人們的擔憂，即更多的新屋開工將很快變成新屋竣工，從而增加已經堆積如山的公寓庫存。
有些人可能稱之為危機，其他人則稱之為房地產周期。最終，這一切都會過去。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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