[麻辣地產點評] 一周麻辣點評：地產稅收就是搶錢
就在幾周前，加拿大總理小特魯多還在哀歎經濟適用房的必要性，一邊又說住房需要保值，聲稱這是因為住房占人們退休金的很大一部分。換句話說，總理就是既要做BZ，又要立牌坊。
當然，只有兩種方法可以讓住房變得更實惠：要麼價格需要下降，要麼收入需要在一段持續的時間內以比房價更快的速度增長。後者不是快速解決方案，因為需要數年時間才能看到負擔能力有意義的改善（下圖）。
資料來源：國民銀行
如果你假設收入每年增長 3%，那麼你似乎希望房價增長甚至低於這個數字，租金也是如此。但當加拿大人口每年增長 120 萬時，這變得越來越不可能，所以我不談這個。
我們需要更多的新住房供應來抑制房價上漲。如果你能增加住房完工量，你就能減緩房價上漲的速度，或許能達到收入可以跟上的速度。這就是政府所押注的，也是其住房平台的核心。政府認為取消出租專用住房的GST稅，投資住房加速基金，市場供應就會隨之而來，至少我們是這樣認為的。
請記住，特魯多政府聲稱，他們將在 2031 年前完成建造 390 萬套房屋。但我們回想一下，加拿大年度住房竣工量的最高紀錄是 1974 年創下的 27.4萬 套。聯邦政府承諾的到 2031 年將建成 390 萬套房屋。這將是歷史最高紀錄的兩倍多，而且必須在利率處於 20 年來最高水平的情況下連續 7 年做到這一點！
聯邦政府還希望 40 億加元的住房加速器基金能夠魔法般解決住房問題。以下是住房加速器基金的具體內容：
各市政府申請 40 億元聯邦基金的資助，作為交換，他們將采取措施，以比歷史平均水平更快的速度增加住房供應。
符合條件的舉措包括增加密度、加快審批時間、解決鄰避主義、建立包容性城建規劃、鼓勵以交通為導向的發展以及投資電子許可系統。
資金靈活，可以支持產能增加、土地購買、基礎設施升級、包容性城建規劃等政策變化等。
城市在簽署協議時將預先獲得 25% 的資金，剩余 75% 將以分期付款的方式支付，與 2026-27 年 為基准未來4 年內實現的裡程碑目標掛鉤。
聽起來不錯，讓我們檢查一下結果吧。
2023年12月，多倫多市宣布將從該計劃獲得4.71億元的住房加速資金。5月1日，多倫多公寓的開發費用就上漲了20.7%，導致新開發項目的成本增加了數百萬元。
僅一個月後，6 月 6 日，多倫多市宣布了第 185 號法案，（下圖）即“減少繁文縟節以建造更多房屋法案”。這項減少繁文縟節的法案又帶來了另一項費用的上漲！
削減繁文縟節法案將再次提高開發費用，使開發費用的年度增幅高達 42%。多倫多一居室公寓的開發費用現在為 52,676 元，兩居室公寓的開發費用為 80,690 元。這些可不是編造出來的。（下圖）
費用和稅金包括銷售稅、開發費、教育稅、社區福利費、公園費、土地轉讓稅、申請費、許可費和房產稅，現在占到了新建住房成本的 30%，而隨著聯邦政府每開出一張支票，膨脹的成本只會越來越大。
等一下，還有更多例子。
本拿比市最近批准了 4300 萬元的“住房加速器”資金。然後他們緊接著又將高密度開發費用提高了近 5 萬元/套。你沒有看錯，他們批准了每套增加 5 萬元。
這給我們留下了幾個問題。這如何使住房變得更加實惠？這將如何刺激更多的發展，而不是減少發展？
住房加速基金最終只不過是聯邦政府向市政當局掛著幌子轉運掠奪到的稅收而已。
如果你想知道為什麼我們正處於一場不僅曠日持久而且越來越嚴重的住房危機之中，那麼我們是時候問自己一些難題了：稅費占了住房建築預算的 30%，而且還在增長，真的沒什麼可說的了。
住房負擔能力是個徹頭徹尾的謊言，但它確實能為當局者贏得一些選票。我們讓制造問題的那批人來解決問題，如果結果是一樣的，請不要感到驚訝。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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當然，只有兩種方法可以讓住房變得更實惠：要麼價格需要下降，要麼收入需要在一段持續的時間內以比房價更快的速度增長。後者不是快速解決方案，因為需要數年時間才能看到負擔能力有意義的改善（下圖）。
資料來源：國民銀行
如果你假設收入每年增長 3%，那麼你似乎希望房價增長甚至低於這個數字，租金也是如此。但當加拿大人口每年增長 120 萬時，這變得越來越不可能，所以我不談這個。
我們需要更多的新住房供應來抑制房價上漲。如果你能增加住房完工量，你就能減緩房價上漲的速度，或許能達到收入可以跟上的速度。這就是政府所押注的，也是其住房平台的核心。政府認為取消出租專用住房的GST稅，投資住房加速基金，市場供應就會隨之而來，至少我們是這樣認為的。
請記住，特魯多政府聲稱，他們將在 2031 年前完成建造 390 萬套房屋。但我們回想一下，加拿大年度住房竣工量的最高紀錄是 1974 年創下的 27.4萬 套。聯邦政府承諾的到 2031 年將建成 390 萬套房屋。這將是歷史最高紀錄的兩倍多，而且必須在利率處於 20 年來最高水平的情況下連續 7 年做到這一點！
聯邦政府還希望 40 億加元的住房加速器基金能夠魔法般解決住房問題。以下是住房加速器基金的具體內容：
各市政府申請 40 億元聯邦基金的資助，作為交換，他們將采取措施，以比歷史平均水平更快的速度增加住房供應。
符合條件的舉措包括增加密度、加快審批時間、解決鄰避主義、建立包容性城建規劃、鼓勵以交通為導向的發展以及投資電子許可系統。
資金靈活，可以支持產能增加、土地購買、基礎設施升級、包容性城建規劃等政策變化等。
城市在簽署協議時將預先獲得 25% 的資金，剩余 75% 將以分期付款的方式支付，與 2026-27 年 為基准未來4 年內實現的裡程碑目標掛鉤。
聽起來不錯，讓我們檢查一下結果吧。
2023年12月，多倫多市宣布將從該計劃獲得4.71億元的住房加速資金。5月1日，多倫多公寓的開發費用就上漲了20.7%，導致新開發項目的成本增加了數百萬元。
僅一個月後，6 月 6 日，多倫多市宣布了第 185 號法案，（下圖）即“減少繁文縟節以建造更多房屋法案”。這項減少繁文縟節的法案又帶來了另一項費用的上漲！
削減繁文縟節法案將再次提高開發費用，使開發費用的年度增幅高達 42%。多倫多一居室公寓的開發費用現在為 52,676 元，兩居室公寓的開發費用為 80,690 元。這些可不是編造出來的。（下圖）
費用和稅金包括銷售稅、開發費、教育稅、社區福利費、公園費、土地轉讓稅、申請費、許可費和房產稅，現在占到了新建住房成本的 30%，而隨著聯邦政府每開出一張支票，膨脹的成本只會越來越大。
等一下，還有更多例子。
本拿比市最近批准了 4300 萬元的“住房加速器”資金。然後他們緊接著又將高密度開發費用提高了近 5 萬元/套。你沒有看錯，他們批准了每套增加 5 萬元。
這給我們留下了幾個問題。這如何使住房變得更加實惠？這將如何刺激更多的發展，而不是減少發展？
住房加速基金最終只不過是聯邦政府向市政當局掛著幌子轉運掠奪到的稅收而已。
如果你想知道為什麼我們正處於一場不僅曠日持久而且越來越嚴重的住房危機之中，那麼我們是時候問自己一些難題了：稅費占了住房建築預算的 30%，而且還在增長，真的沒什麼可說的了。
住房負擔能力是個徹頭徹尾的謊言，但它確實能為當局者贏得一些選票。我們讓制造問題的那批人來解決問題，如果結果是一樣的，請不要感到驚訝。
本文由Steve Saretsky提供
加西網地產中心編譯報道
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