美國房市彈盡援絕？z (發表於17年前)

扯淡客

　　■王友華

　　在去年8月的一趟美國之行中，無意間自友人口中了解到美國房地產的盛況。這位長期在加州投資房地產的朋友告訴我，由於房價不斷上漲，銀行提供百分之百融資，這場無須自備款的地產投資游戲，吸引了各方人馬參與，甚至連墨西哥的水電工，也忍不住房市買空賣空的差價誘惑，明明購屋能力有限，卻在銀行傾全力融資的引誘下奮勇入市。筆者聽了直覺反應是，美國這場繼科技股之後的地產投資盛會，應該是要接近尾聲了。

　　墨西哥水電工的故事，令人想到華爾街著名的擦皮鞋小弟入市投資的理論。這個理論所秉持的經驗法則是，股票市場如果熱到連在華爾街擦皮鞋的小弟都深陷其中，並且滿口股票經，意味後繼的買盤即將彈盡援絕，股市行情面臨反轉的危機。

　　上個月這位朋友從加州回台，聊到美國房地產現況時，他搖搖頭直呼大勢已去，房子現在超難賣，以前買房子要用搶的，現在買方姿態高的不得了，並且動不動就打退堂鼓。房市走下坡的原因很簡單，利率上揚資金成本增加後，潛在買盤逐漸縮手，尤其今年第二季開始，美國指標公債殖利率沖上5%，連帶推升30 年房貸的利率，引發房市的「大寒效應」。

　　美國房貸利率一度接近7%，如果再加上每年房屋稅及房屋交易成本，如果房價沒有兩位數字以上漲幅，投資（機）客根本無利可圖，房價一旦停滯不前，還必須背負龐大的資金成本，壓力可想而知；此外，美國聯邦資金利率已來到5.25%，美元定存利率可觀，房市如果前途茫茫，手中閒置的資金不如轉戰定存，在上述的投資思維帶動下，房市投資買氣盡失，投機賣壓源源不絕。

　　最近美國公布7月份新屋開工的數字，來到過去20個月的新低，和去年同期的投機高峰相比，跌幅高達13%，歷史經驗顯示，美國的新屋開工市況一向與經濟成長率關係甚密，呈現齊漲齊跌的走勢，第三季初的新屋開工情況慘淡，美國經濟成長的動能盡失。

　　這波美國房市降溫來的又快又急，令業者措手不及。最新公布的建商信心指數甚至來到1991年初以來的新低，信心之脆弱由此可見。至於佔氛n菹凼諧�85%的成屋銷售數字，亦不盡理想，上個月的銷售戶數創下過去兩年半來的新低。

　　這些負面的數字讓人直覺以為，美國房市是否崩盤在即？其實實際的房價走勢，只不過是從永無止盡的上漲變為不漲而已。根據美國全國地產協會的統計顯示，7月全國平均房價較去年同期上漲0.9%，創下1995年5月以來房價年增率的最低數值，房價只不過停止上漲，市場氣氛竟然如此恐慌，個中意涵實在耐人尋味。

　　近幾年美國的經濟成長來源，幾乎成為房價的俘虜，民間消費成長主要歸因於房價上漲的激勵，房市榮景同時也為就業市場創造了可觀的工作機會，房市漲翻天，使得消費者戒心盡失，美國儲蓄率來到負值，經常帳逆差如滾雪球般不斷擴大，房市若不降溫，美國結構性的經濟問題，永遠無解。

　　美國房市在聯滖傖长达羶e甑慕羲躉醣藝呦攏嶄嫻≡低督擔獯謂滴縷涫到鶉謔諧∮Ω靡岳嗬純創蛭渴欣淙純梢員苊餉竇渥式鷯肴肆Φ拇碇茫不岜苊庵ば榛玫南研判模幸嬗誚謎攔儻菏拿竇浯⑿盥剩送猓捶渴薪滴碌賈魯ぬ炱詮忱氏祿舛越鶉謔諧《裕涫凳腔跽婕凼檔睦唷�

　　美國哈佛大學今年出了一分美國房地產市場走勢展望的研究報告，預估未來美國房市將會不漲不跌，令多空雙方俱無所得，這分報告在此關鍵時刻提醒大家，房地產是用來居住的，不是拿來投資的，這個發人深省的訊息，值得墨西哥水電工、以及所有蠢蠢欲動的投資人牢牢記住。

　　（作者是富達投顧總經理）

　　【2006/09/12 經濟日報】