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移民生活北美论坛 Forum Index -> 买房卖房

小子原创分享: 关於房屋贷款的亲身经历

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the604kid
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Post Posted: 2018-3-09 12:11 Reply with quote
最近刚刚续了房贷,希望跟大家分享一下个人经验。

在加西不时就会有个贴问说『什么是最好的利率』。然後很多银行、地产或者贷款Sponsors就会跟贴说『拿得到才说』,『每个人情况都不一样』之类没营养的回覆。不错,每家的情况都不尽相同。而且陌生的网路上也不好分享太多个人资讯(看看BBY饺子牛、车男等等的活生生例子)。

但我自己觉得,一般生活在大温地区的打工仔,选择贷款利率无非只有几个衡量:
1。利息高低
2。操作灵活度,包扩Prepayment Option,罚金
3。文件申请、审查的繁琐程度
4。费用


以上就是我在这次续贷款时的基本考量。我的只是自住物业。如果你是炒家或者希望贷出更多的钱做其他投资等等,另作分析。这里,我只想跟一般家庭分享我的最大众化的套路。

资料 显 示,接近60%的加拿大人会接受银行第一次提出的房贷利率。可能因为我们没有很多渠道去寻找资讯,或者简单来说就是懒。尤其2017/2018年,贷款条件的收紧,导致银行更加肆无忌惮地虐杀客户。粗略算一下,要是你要贷款50万,利息相差0。3%,五年下来的利息差别可以是六千九百多的加币。或许一年省个一千多块未必值得花那个心思和时间去研究。所以,您大可不必赍续看下去了。

至於利息,怎么算高,没比较的情况下是很难定断的。所以我介绍大家去Ratehub 和Ratespy 看看最近利息的走势。 由於处於升息期,2017年後半段开始,每週的利率走势都不一样。而且Lender现在也聪明了好多,再不接受你口头说某某某那天拿到了哪个Rate然後给你配对。他们现在几乎都需要白纸黑字证明你真的批了,才会考虑会不会给你配对。够跩了吧。

现在的利率贷款有三种:
买房 Purchase
续贷 Renew
改贷 Refinance

然後再细分,有CMHC保险(少於20%首期),没保险(多於20%首期)但贷款少於一百万,和多於一百万。所以要仔细看清楚了。

大银行一般提供15到20%每年的还款许可,提早还款一般就是浮动罚息三个月(注意合约细节,一般是合约利息或者Prime哪个高罚哪个),固定利息有个计算方法,但会吓死你。之後会另贴说说浮动跟固定利息的比较。选择贷款公司另一个需要考量的是,有些公司不让你在合约期内转走,除非是真实公平的卖房子。一般民众考虑的大概就是差不多,所以很多人都是哪个利息低选哪家。

但是,有一个关係很大,但经常被忽略或者被忽悠 的是 Collateral Mortgage Charge。现在很多银行,比如TD,或者你想开办一个HomeLineCredit,也就是Revolving Credit,你的房子就会被登记为CollateralCharge。比如,你的房子市值70万,你想贷款50万,一般ConventionalCharge就会在田土厅登记50万到你的房子契约上。但如果是TD或者你想开办HELOC的话,银行就会用CollateralCharge登记 50万 加HELOC的价值(例如10万)或者更多。你房子的流动资本Equity就会这样被锁住了。等於说银行吃定你这个房子的所有价值,导致你之後比如你的房子将来升值到100万的时候,你很难在到外面去提供次按。再要借钱的话,你就必须使用原来的这个银行。这个时候,很多银行职员会跳出来说『没有啊,HELOC不是很好吗,等於随时有一笔钱可供使用,不用又不花钱』。唉,这个时候他们怎么郄不说『每个家庭情况不一样,未必合适。但我们银行(TD)郄必须给你的贷款弄作Collateral』?哈哈,你懂的。

第一,弄这个Collateral Charge,在登记的时候要付三几百律师费到田土厅登记。第二,将来贷款结束要拿下来的时候,又得花几乎一千多块律师和登记费。这些不是花费吗?第三,将来到期要续贷款的时候,第三家银行对於现有CollateralCharge 的贷款会提供较高的利率(相比Conventional Mortgage)。所以,如非必要去使用HELOC的话,要谨慎选择自己是否需要接受这个CollateralCharge的条款。因为贷款不是一次性的,也要为将来续贷作打算。

现在很多机构,就是吃定了消费者嫌麻烦而且已经从多方面箝制你的情况下,提供非常不友善的利率,服务或者条款。我当时跟银行谈的时候就是遇到这种爱来不来的态度。所以促使了我自己做了很多资料收集。我问过几家银行和贷款JJ,最後通过JJ在一月份签订了五年浮动Prime减 一点二五的续贷,而且把Collateral转成了Conventional,然後把那一千多块的律师费Cover了。一切操作都是通过电邮、电话进行。反而之前跟银行谈的时候,亲自出席都不下三四次了。

或许你觉得我在替贷款JJ在卖广告。我只是想透过自己的经历,让大家了解到除了银行以外,还有其他途径得到更好的服务和选择。

下次再跟大家分享跟JJ打交道的一些心得。


原创码字很辛苦的,请不要未经同意转发到其他平台。谢谢观看。
 
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口水直流!加西网推出大温餐馆点评!发评论就可挣加西镑!
MyLuckIsBack
()




Post Posted: 2018-3-09 12:24 Reply with quote
the604kid _BBCODE_WROTE:
最近刚刚续了房贷,希望跟大家分享一下个人经验。

在加西不时就会有个贴问说『什么是最好的利率』。然後很多银行、地产或者贷款Sponsors就会跟贴说『拿得到才说』,『每个人情况都不一样』之类没营养的回覆。不错,每家的情况都不尽相同。而且陌生的网路上也不好分享太多个人资讯(看看BBY饺子牛、车男等等的活生生例子)。

但我自己觉得,一般生活在大温地区的打工仔,选择贷款利率无非只有几个衡量:
1。利息高低
2。操作灵活度,包扩Prepayment Option,罚金
3。文件申请、审查的繁琐程度
4。费用


以上就是我在这次续贷款时的基本考量。我的只是自住物业。如果你是炒家或者希望贷出更多的钱做其他投资等等,另作分析。这里,我只想跟一般家庭分享我的最大众化的套路。

资料 显 示,接近60%的加拿大人会接受银行第一次提出的房贷利率。可能因为我们没有很多渠道去寻找资讯,或者简单来说就是懒。尤其2017/2018年,贷款条件的收紧,导致银行更加肆无忌惮地虐杀客户。粗略算一下,要是你要贷款50万,利息相差0。3%,五年下来的利息差别可以是六千九百多的加币。或许一年省个一千多块未必值得花那个心思和时间去研究。所以,您大可不必赍续看下去了。

至於利息,怎么算高,没比较的情况下是很难定断的。所以我介绍大家去Ratehub 和Ratespy 看看最近利息的走势。 由於处於升息期,2017年後半段开始,每週的利率走势都不一样。而且Lender现在也聪明了好多,再不接受你口头说某某某那天拿到了哪个Rate然後给你配对。他们现在几乎都需要白纸黑字证明你真的批了,才会考虑会不会给你配对。够跩了吧。

现在的利率贷款有三种:
买房 Purchase
续贷 Renew
改贷 Refinance

然後再细分,有CMHC保险(少於20%首期),没保险(多於20%首期)但贷款少於一百万,和多於一百万。所以要仔细看清楚了。

大银行一般提供15到20%每年的还款许可,提早还款一般就是浮动罚息三个月(注意合约细节,一般是合约利息或者Prime哪个高罚哪个),固定利息有个计算方法,但会吓死你。之後会另贴说说浮动跟固定利息的比较。选择贷款公司另一个需要考量的是,有些公司不让你在合约期内转走,除非是真实公平的卖房子。一般民众考虑的大概就是差不多,所以很多人都是哪个利息低选哪家。

但是,有一个关係很大,但经常被忽略或者被忽悠 的是 Collateral Mortgage Charge。现在很多银行,比如TD,或者你想开办一个HomeLineCredit,也就是Revolving Credit,你的房子就会被登记为CollateralCharge。比如,你的房子市值70万,你想贷款50万,一般ConventionalCharge就会在田土厅登记50万到你的房子契约上。但如果是TD或者你想开办HELOC的话,银行就会用CollateralCharge登记 50万 加HELOC的价值(例如10万)或者更多。你房子的流动资本Equity就会这样被锁住了。等於说银行吃定你这个房子的所有价值,导致你之後比如你的房子将来升值到100万的时候,你很难在到外面去提供次按。再要借钱的话,你就必须使用原来的这个银行。这个时候,很多银行职员会跳出来说『没有啊,HELOC不是很好吗,等於随时有一笔钱可供使用,不用又不花钱』。唉,这个时候他们怎么郄不说『每个家庭情况不一样,未必合适。但我们银行(TD)郄必须给你的贷款弄作Collateral』?哈哈,你懂的。

第一,弄这个Collateral Charge,在登记的时候要付三几百律师费到田土厅登记。第二,将来贷款结束要拿下来的时候,又得花几乎一千多块律师和登记费。这些不是花费吗?第三,将来到期要续贷款的时候,第三家银行对於现有CollateralCharge 的贷款会提供较高的利率(相比Conventional Mortgage)。所以,如非必要去使用HELOC的话,要谨慎选择自己是否需要接受这个CollateralCharge的条款。因为贷款不是一次性的,也要为将来续贷作打算。

现在很多机构,就是吃定了消费者嫌麻烦而且已经从多方面箝制你的情况下,提供非常不友善的利率,服务或者条款。我当时跟银行谈的时候就是遇到这种爱来不来的态度。所以促使了我自己做了很多资料收集。我问过几家银行和贷款JJ,最後通过JJ在一月份签订了五年浮动Prime减 一点二五的续贷,而且把Collateral转成了Conventional,然後把那一千多块的律师费Cover了。一切操作都是通过电邮、电话进行。反而之前跟银行谈的时候,亲自出席都不下三四次了。

或许你觉得我在替贷款JJ在卖广告。我只是想透过自己的经历,让大家了解到除了银行以外,还有其他途径得到更好的服务和选择。

下次再跟大家分享跟JJ打交道的一些心得。


原创码字很辛苦的,请不要未经同意转发到其他平台。谢谢观看。


有好的贷款经纪请推荐:)
 
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Hstt
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Post Posted: 2018-3-09 12:33 Reply with quote
这collateral charge我还真不知道,第一次听到!!感谢感谢
 
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温哥华商业住宅贷款专家Ruby Fan,专业高效!
小刚钢
()



Post Posted: 2018-3-09 12:34 Reply with quote
你想不被转发, 应该写了拍照, 上图片, 加盖加西大水印
 
_________________


不是每个人都适合和你白头到老,有的人是拿来成长的;有的人是拿来一起生活的;有的人是拿来一辈子怀念的。愿生活可以如诗般自由,吃想吃的饭,见想见的人,看喜欢的风景,做可以做的事。心不老
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温哥华房屋贷款专家Alan—专业房贷,诚挚高效,众多选择!604-773-5122
MyLuckIsBack
()



Post Posted: 2018-3-09 12:36 Reply with quote
大银行,包括汇丰这类小的都只做collateral mortgage了。。。

我买房的时候在坛子里问过,不过也没什么确定的答案,当时也没什么选择icon_sad.gif

还没到renew的时候。。不知道到时候是不是一刀砍下来 。。。
 
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温哥华兰里专业地产经纪 Jenny Ma ,兰里地产专家 604-618-5303!
teemoned
()



Post Posted: 2018-3-09 12:38 Reply with quote
实用好贴,鉴定完毕。楼主热心好人,赞一个
 
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Tina Li—您的老朋友,金牌地产经纪!778-886-1138
不不羁的风
()



Post Posted: 2018-3-09 12:43 Reply with quote
看出来td不是好家伙,但贷款容易点
 
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Raphael—温西Point Gray顶级公寓,仅需5%定金,2024即可入住!
晃悠晃悠
()



Post Posted: 2018-3-09 12:44 Reply with quote
这个要赞楼主,很贴心的帖子。
 
_________________






心有🐟而力不足
.
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Ardea—温哥华南河滨社区公寓大厦即将开售!
游客2016
()



Post Posted: 2018-3-09 12:51 Reply with quote
搞不懂这个,真复杂
 
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the604kid
()



Post Posted: 2018-3-09 13:23 Reply with quote
小刚钢 _BBCODE_WROTE:
你想不被转发, 应该写了拍照, 上图片, 加盖加西大水印

这样不方便大家观看阿
 
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