小子原创分享: 关於房屋贷款的亲身经历 (发表于6年前)

the604kid

最近刚刚续了房贷，希望跟大家分享一下个人经验。

在加西不时就会有个贴问说『什么是最好的利率』。然後很多银行、地产或者贷款Sponsors就会跟贴说『拿得到才说』，『每个人情况都不一样』之类没营养的回覆。不错，每家的情况都不尽相同。而且陌生的网路上也不好分享太多个人资讯（看看BBY饺子牛、车男等等的活生生例子）。

但我自己觉得，一般生活在大温地区的打工仔，选择贷款利率无非只有几个衡量：
1。利息高低
2。操作灵活度，包扩Prepayment Option，罚金
3。文件申请、审查的繁琐程度
4。费用

以上就是我在这次续贷款时的基本考量。我的只是自住物业。如果你是炒家或者希望贷出更多的钱做其他投资等等，另作分析。这里，我只想跟一般家庭分享我的最大众化的套路。

资料显示，接近60%的加拿大人会接受银行第一次提出的房贷利率。可能因为我们没有很多渠道去寻找资讯，或者简单来说就是懒。尤其2017／2018年，贷款条件的收紧，导致银行更加肆无忌惮地虐杀客户。粗略算一下，要是你要贷款50万，利息相差0。3%，五年下来的利息差别可以是六千九百多的加币。或许一年省个一千多块未必值得花那个心思和时间去研究。所以，您大可不必赍续看下去了。

至於利息，怎么算高，没比较的情况下是很难定断的。所以我介绍大家去Ratehub 和Ratespy 看看最近利息的走势。由於处於升息期，2017年後半段开始，每週的利率走势都不一样。而且Lender现在也聪明了好多，再不接受你口头说某某某那天拿到了哪个Rate然後给你配对。他们现在几乎都需要白纸黑字证明你真的批了，才会考虑会不会给你配对。够跩了吧。

现在的利率贷款有三种：
买房 Purchase
续贷 Renew
改贷 Refinance

然後再细分，有CMHC保险（少於20%首期），没保险（多於20%首期）但贷款少於一百万，和多於一百万。所以要仔细看清楚了。

大银行一般提供15到20%每年的还款许可，提早还款一般就是浮动罚息三个月（注意合约细节，一般是合约利息或者Prime哪个高罚哪个），固定利息有个计算方法，但会吓死你。之後会另贴说说浮动跟固定利息的比较。选择贷款公司另一个需要考量的是，有些公司不让你在合约期内转走，除非是真实公平的卖房子。一般民众考虑的大概就是差不多，所以很多人都是哪个利息低选哪家。

但是，有一个关係很大，但经常被忽略或者被忽悠的是 Collateral Mortgage Charge。现在很多银行，比如TD，或者你想开办一个HomeLineCredit，也就是Revolving Credit，你的房子就会被登记为CollateralCharge。比如，你的房子市值70万，你想贷款50万，一般ConventionalCharge就会在田土厅登记50万到你的房子契约上。但如果是TD或者你想开办HELOC的话，银行就会用CollateralCharge登记 50万加HELOC的价值（例如10万）或者更多。你房子的流动资本Equity就会这样被锁住了。等於说银行吃定你这个房子的所有价值，导致你之後比如你的房子将来升值到100万的时候，你很难在到外面去提供次按。再要借钱的话，你就必须使用原来的这个银行。这个时候，很多银行职员会跳出来说『没有啊，HELOC不是很好吗，等於随时有一笔钱可供使用，不用又不花钱』。唉，这个时候他们怎么郄不说『每个家庭情况不一样，未必合适。但我们银行（TD）郄必须给你的贷款弄作Collateral』?哈哈，你懂的。

第一，弄这个Collateral Charge，在登记的时候要付三几百律师费到田土厅登记。第二，将来贷款结束要拿下来的时候，又得花几乎一千多块律师和登记费。这些不是花费吗？第三，将来到期要续贷款的时候，第三家银行对於现有CollateralCharge 的贷款会提供较高的利率（相比Conventional Mortgage）。所以，如非必要去使用HELOC的话，要谨慎选择自己是否需要接受这个CollateralCharge的条款。因为贷款不是一次性的，也要为将来续贷作打算。

现在很多机构，就是吃定了消费者嫌麻烦而且已经从多方面箝制你的情况下，提供非常不友善的利率，服务或者条款。我当时跟银行谈的时候就是遇到这种爱来不来的态度。所以促使了我自己做了很多资料收集。我问过几家银行和贷款JJ，最後通过JJ在一月份签订了五年浮动Prime减一点二五的续贷，而且把Collateral转成了Conventional，然後把那一千多块的律师费Cover了。一切操作都是通过电邮、电话进行。反而之前跟银行谈的时候，亲自出席都不下三四次了。

或许你觉得我在替贷款JJ在卖广告。我只是想透过自己的经历，让大家了解到除了银行以外，还有其他途径得到更好的服务和选择。

下次再跟大家分享跟JJ打交道的一些心得。

原创码字很辛苦的，请不要未经同意转发到其他平台。谢谢观看。

MyLuckIsBack

the604kid 写道:

最近刚刚续了房贷，希望跟大家分享一下个人经验。

在加西不时就会有个贴问说『什么是最好的利率』。然後很多银行、地产或者贷款Sponsors就会跟贴说『拿得到才说』，『每个人情况都不一样』之类没营养的回覆。不错，每家的情况都不尽相同。而且陌生的网路上也不好分享太多个人资讯（看看BBY饺子牛、车男等等的活生生例子）。

但我自己觉得，一般生活在大温地区的打工仔，选择贷款利率无非只有几个衡量：
1。利息高低
2。操作灵活度，包扩Prepayment Option，罚金
3。文件申请、审查的繁琐程度
4。费用

以上就是我在这次续贷款时的基本考量。我的只是自住物业。如果你是炒家或者希望贷出更多的钱做其他投资等等，另作分析。这里，我只想跟一般家庭分享我的最大众化的套路。

资料显示，接近60%的加拿大人会接受银行第一次提出的房贷利率。可能因为我们没有很多渠道去寻找资讯，或者简单来说就是懒。尤其2017／2018年，贷款条件的收紧，导致银行更加肆无忌惮地虐杀客户。粗略算一下，要是你要贷款50万，利息相差0。3%，五年下来的利息差别可以是六千九百多的加币。或许一年省个一千多块未必值得花那个心思和时间去研究。所以，您大可不必赍续看下去了。

至於利息，怎么算高，没比较的情况下是很难定断的。所以我介绍大家去Ratehub 和Ratespy 看看最近利息的走势。由於处於升息期，2017年後半段开始，每週的利率走势都不一样。而且Lender现在也聪明了好多，再不接受你口头说某某某那天拿到了哪个Rate然後给你配对。他们现在几乎都需要白纸黑字证明你真的批了，才会考虑会不会给你配对。够跩了吧。

现在的利率贷款有三种：
买房 Purchase
续贷 Renew
改贷 Refinance

然後再细分，有CMHC保险（少於20%首期），没保险（多於20%首期）但贷款少於一百万，和多於一百万。所以要仔细看清楚了。

大银行一般提供15到20%每年的还款许可，提早还款一般就是浮动罚息三个月（注意合约细节，一般是合约利息或者Prime哪个高罚哪个），固定利息有个计算方法，但会吓死你。之後会另贴说说浮动跟固定利息的比较。选择贷款公司另一个需要考量的是，有些公司不让你在合约期内转走，除非是真实公平的卖房子。一般民众考虑的大概就是差不多，所以很多人都是哪个利息低选哪家。

但是，有一个关係很大，但经常被忽略或者被忽悠的是 Collateral Mortgage Charge。现在很多银行，比如TD，或者你想开办一个HomeLineCredit，也就是Revolving Credit，你的房子就会被登记为CollateralCharge。比如，你的房子市值70万，你想贷款50万，一般ConventionalCharge就会在田土厅登记50万到你的房子契约上。但如果是TD或者你想开办HELOC的话，银行就会用CollateralCharge登记 50万加HELOC的价值（例如10万）或者更多。你房子的流动资本Equity就会这样被锁住了。等於说银行吃定你这个房子的所有价值，导致你之後比如你的房子将来升值到100万的时候，你很难在到外面去提供次按。再要借钱的话，你就必须使用原来的这个银行。这个时候，很多银行职员会跳出来说『没有啊，HELOC不是很好吗，等於随时有一笔钱可供使用，不用又不花钱』。唉，这个时候他们怎么郄不说『每个家庭情况不一样，未必合适。但我们银行（TD）郄必须给你的贷款弄作Collateral』?哈哈，你懂的。

第一，弄这个Collateral Charge，在登记的时候要付三几百律师费到田土厅登记。第二，将来贷款结束要拿下来的时候，又得花几乎一千多块律师和登记费。这些不是花费吗？第三，将来到期要续贷款的时候，第三家银行对於现有CollateralCharge 的贷款会提供较高的利率（相比Conventional Mortgage）。所以，如非必要去使用HELOC的话，要谨慎选择自己是否需要接受这个CollateralCharge的条款。因为贷款不是一次性的，也要为将来续贷作打算。

现在很多机构，就是吃定了消费者嫌麻烦而且已经从多方面箝制你的情况下，提供非常不友善的利率，服务或者条款。我当时跟银行谈的时候就是遇到这种爱来不来的态度。所以促使了我自己做了很多资料收集。我问过几家银行和贷款JJ，最後通过JJ在一月份签订了五年浮动Prime减一点二五的续贷，而且把Collateral转成了Conventional，然後把那一千多块的律师费Cover了。一切操作都是通过电邮、电话进行。反而之前跟银行谈的时候，亲自出席都不下三四次了。

或许你觉得我在替贷款JJ在卖广告。我只是想透过自己的经历，让大家了解到除了银行以外，还有其他途径得到更好的服务和选择。

下次再跟大家分享跟JJ打交道的一些心得。

原创码字很辛苦的，请不要未经同意转发到其他平台。谢谢观看。

有好的贷款经纪请推荐：）

Hstt

这collateral charge我还真不知道，第一次听到！！感谢感谢

小刚钢

你想不被转发，应该写了拍照，上图片，加盖加西大水印

MyLuckIsBack

大银行，包括汇丰这类小的都只做collateral mortgage了。。。

我买房的时候在坛子里问过，不过也没什么确定的答案，当时也没什么选择

还没到renew的时候。。不知道到时候是不是一刀砍下来。。。

teemoned

实用好贴，鉴定完毕。楼主热心好人，赞一个

不不羁的风

看出来td不是好家伙，但贷款容易点

晃悠晃悠

这个要赞楼主，很贴心的帖子。

游客2016

搞不懂这个，真复杂

the604kid

小刚钢写道:

你想不被转发，应该写了拍照，上图片，加盖加西大水印

这样不方便大家观看阿