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北京新房二手房成交量进入低谷期 楼市正重归理性

2016年11月01日


    资料图 中新社发 张云 摄

　　距9月30日北京出台楼市调控新政已过去一个月。截至昨天，来自多家房产机构的统计数据显示，北京新房和二手房市场均出现降温，新政对于市场成交量已经形成明显打压，新房价格涨幅受到明显制约，二手房价格开始企稳，局部房源出现下滑趋势。目前来看，政策的目的已经达到。业内人士普遍预计，从现在起到明年春节前后，新房和二手房市场都会处于一个相对的低谷期。



　　京华时报记者潘秀林

　　□数据

　　新房成交环比下滑4成供应减少6成

　　据亚豪君岳会统计数据显示，10月(截至30日)，北京新建商品住宅(不含保障房与自住房)共成交8508套，环比上月减少41%，这一成交量创造了近5个月的新低。与此同时，10月北京商品住宅成交均价为35449元/平方米，环比下滑3%。

　　伟业我爱我家的数据显示，10月除了自住型商品房，各类新房的交易量均出现下滑。截至29日，公寓类产品在10月的交易量为5100套，较9月全月下降了43.3%；普通住宅成交2367套，较9月全月下降48.8%。自住型商品房交易量有所增长，成交470套，环比9月全月增加39.1%。

　　在区域分布上，大兴区以1917套交易量、22%的占比位居全市第一，房山区、顺义区分居二、三位，交易量均过千，平谷区占据第四位。

　　从“9·30”新政满月数据来看，新房成交量下滑非常明显，成交价格变化幅度相对较小。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新政之后成交快速下滑，一方面是受到有效需求减少的影响；另一方面则是受到供应“短路”的制约。

　　新政之后，市场需求出现分化，大部分并不迫切买房的客群开始选择观望，尤其是一些需要“卖旧买新”涉及连环单交易的改善型需求，由于

　　在“卖旧”环节难以在预期价位出让，也使得其“买新”的置业计划被迫延期。

　　从供应来看，亚豪机构统计显示，10月北京住宅市场仅有9个项目取得预售许可，新增预售2965套，环比减少64%，这一供应量创造了除春节所在的2月之外的月度新低，供应的严重不足，也直接导致10月的成交低迷。

　　这样的局面在未来几个月内仍将持续。11月预期入市的项目也仅在10个左右，而之后的12月、1月、2月，元旦到春节长假期间，仍然是传统的楼市销售淡季。在此期间，供应的不足将使得成交价格继续企稳。

　　二手房大户型降温小户型成交占比提升

　　相比新房，新政对二手房市场的影响更是立竿见影。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年10月，北京全市二手住宅共网签18105套，较9月同期下降了30.1%，10月全月网签将从9月的3万余套跌至两万套左右。除了网签数据，北京二手市场实际交易量的下滑更为明显。

　　根据我爱我家在北京区域的二手房交易数据显示：10月中上旬，新增合同签订量较9月同期几近腰斩，受市场实际交易量大幅降温的影响，预计11月北京二手房网签量将出现大幅回落。

　　此外，根据我爱我家的统计，10月中上旬的新增客户量较9月同期下跌了52%，新增房源量则较9月

　　同期上涨了50%。这意味着，新政过后，北京二手市场的供需关系已经发生逆转，客户端陷入观望，有意愿看房、购房的客户大幅减少，节前的恐慌购房气氛已然不在。

　　价格方面，10月北京二手房房价明显企稳，业主端涨价现象不复存在，部分着急卖房置换或着急用钱的业主开始主动调低报价，预计11月北京部分前期房价涨幅过快区域的房价，以及大户型房价将出现回落。

　　另据伟业我爱我家市场研究院统计，10月北京区域通过我爱我家达成的二手房交易中，使用商业贷款支付的比例占52.4%，较9月减少了9.4个百分点，全款支付的比例达到32.4%，较9月增加了7.9个百分点。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京楼市调控新政出台后，信贷的收紧以及首付比例的提高，尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高，使得全款购房比例有所增加。

　　此外，10月北京区域通过我爱我家达成的二手房交易中，一居室占30.3%，环比9月增加2.5个百分点，两居室、三居室分别占49.3%、17.6%，环比分别减少0.8%、1.8%，其中，一居室在今年10个月中占比首次超过3成，而两居室的占比则首次下降到了5成以下。

　　9·30新政出台后，非普通住宅首付比例大幅提高，在很大程度上影响了大户型住宅的交易，不少资金实力相对有限的购房者，不得不转向购买140平方米以下的户型，使得大户型住宅的交易占比在10月出现下降。

　　□探访

　　项目被迫封盘房企压力大

　　“9·30”楼市新政之后，按照首套、二套(及以上)以及普通住宅、非普通住宅分为四档，不同程度地提高了最低首付比例。对于买家来说，首付提高尤其是二套非普住宅首付提高，让一部分中高端改善型客户购房计划不得不暂时搁置。

　　“确实有不少客户因为资金的原因暂时放弃了购房”，北京某品牌房企营销负责人告诉记者，不过由于项目前期蓄客较多，基数大，所以虽然流失了一部分，但仍有不少是有效购买需求。在他看来，与客户流失相比，好几个项目因为拿不到预售证而无法开盘，让他感到更巨大的压力。

　　按照原来的计划，该房企有几个高端项目计划在四季度开盘，不过新政之后，供应端开始收紧，“眼看临近年底，要如期完成今年的销售任务怕是很难了”。

　　市场需求的萎靡不振，再加上近期楼市的高压状态，开发商推盘意愿陷入空前低迷。

　　□观点

　　北京楼市正在重归理性

　　随着9月30日“京八条”新政的落地，北京楼市正在重归理性。新房供应重启90/70政策，90平方米以下住宅供应不低于70%，并加大了自住型商品房供应，还从土地招拍挂和预售证核发方面对新房销售进行控制，胡景晖认为，新政将十分有利于加大中低价位商品房供应，避免新房豪宅化，抑制房价过快上涨。随着新政的进一步落实和实施，北京的新房市场还将继续降温。

　　亚豪机构市场总监郭毅也认为，目前来看新政对于市场成交量已经形成明显打压，二手房价格开始企稳，未来很可能出现下滑趋势，新房虽然价格没有出现明显下滑，但涨幅已经受到制约，预计会保持稳定的状态。目前来看政策的目的已经实现，从现在起到明年春节前后，新房和二手房市场都会处于一个相对低谷期。

　　在任启鑫看来，市场需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期预计抱以观望心态的购房者还将持续增加，春节前后北京新房市场的购买意向将降至阶段性冰点。而供应端的盘整局面将维持到明年4月前后，随着新一批自住型商品房的集中入市，以及后续限定房价项目的开闸供应，预计住宅的市场供应将会逐步复苏。届时，楼市的产品形态、价格体系等也将发生新的变化。

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