[俺窮俺傻]

買房和租房，原本是挺簡單的事， 沒必要這麼emotional.

大家都知道， mortgage裡有interest和principle兩部分。利息是你買房成本，本金本來就是你的，不過換成房子了。

一個簡單的經驗公式就是比較成本。假設你借了500K得按揭，30年fixed term, 6%的利息，大概25年累計利息是460K。 這不包含任何本金的。純粹是利息。買房的成本就利息，地稅，維護。大家可以簡單算一下。

利息 460K/25=19K
地稅 3K
維修 很難說。 算1K吧

那麼一年的成本就是23K。月成本在1916一個月。500K現在的價錢，大概也就是買個TH. 俺翻了下廣告，租個TH1600左右就拿下了。

從現在的高房價看， 租房便宜。樓下說的有些誤導。

大家可以自己算一下
www.rbcroyalbank.com/R...ortcal2.pl

BBQ 寫道:

Think about it. As a tenant, you can easily spend half a million dollars or more on rent over the years ( $1500 a month for 30 years comes to $540000), and in the end wind up just where you started - owning nothing. Or you can buy a house and spend the same amount paying down a mortgage, and in the end wing up owning your own home free and clear! You can't get rich renting. If you already bought a house, why you sell it? why don't you buy another one for investment? It's never too late.

Agree. [/quote]

[jesus]

俺窮俺傻 寫道:

買房和租房，原本是挺簡單的事， 沒必要這麼emotional. 大家都知道， mortgage裡有interest和principle兩部分。利息是你買房成本，本金本來就是你的，不過換成房子了。 一個簡單的經驗公式就是比較成本。假設你借了500K得按揭，30年fixed term, 6%的利息，大概25年累計利息是460K。 這不包含任何本金的。純粹是利息。買房的成本就利息，地稅，維護。大家可以簡單算一下。 利息 460K/25=19K 地稅 3K 維修 很難說。 算1K吧 Your calculation is make sense , but you have forgot 2 important things: 1. Appreciation. ( On average, real estate values in Canada appreciated at an average rate of 4.8 % a year between 1993 and 2003. 4.8% X 10 = ?? % , compounded. ). In 25 years , do you want to know how many % appreciated? Please ask old bill, he should have the figure. 2. Inflation. ( Assume 3% in average per year) Try to adding into the rent and see the result again. If you're renting, don't get mad -- just do something...... ------------------------------ Jesus loves you, you love others 那麼一年的成本就是23K。月成本在1916一個月。500K現在的價錢，大概也就是買個TH. 俺翻了下廣告，租個TH1600左右就拿下了。 從現在的高房價看， 租房便宜。樓下說的有些誤導。 大家可以自己算一下 www.rbcroyalbank.com/R...ortcal2.pl BBQ 寫道: Think about it. As a tenant, you can easily spend half a million dollars or more on rent over the years ( $1500 a month for 30 years comes to $540000), and in the end wind up just where you started - owning nothing. Or you can buy a house and spend the same amount paying down a mortgage, and in the end wing up owning your own home free and clear! You can't get rich renting. If you already bought a house, why you sell it? why don't you buy another one for investment? It's never too late. Agree.

[/quote]

[jesus]

jesus 寫道:

俺窮俺傻 寫道: 買房和租房，原本是挺簡單的事， 沒必要這麼emotional. 大家都知道， mortgage裡有interest和principle兩部分。利息是你買房成本，本金本來就是你的，不過換成房子了。 一個簡單的經驗公式就是比較成本。假設你借了500K得按揭，30年fixed term, 6%的利息，大概25年累計利息是460K。 這不包含任何本金的。純粹是利息。買房的成本就利息，地稅，維護。大家可以簡單算一下。 利息 460K/25=19K 地稅 3K 維修 很難說。 算1K吧 Your calculation is make sense , but you have forgot 2 important things: 1. [b]Appreciation. ( On average, real estate values in Canada appreciated at an average rate of 4.8 % a year between 1993 and 2003. 4.8% X 10 = ?? % , compounded. ). In 25 years , do you want to know how many % appreciated? Please ask old bill, he should have the figure. 2. Inflation. ( Assume 3% in average per year) Try to adding into the rent and see the result again. If you're renting, don't get mad -- just do something...... ------------------------------ Jesus loves you, you love others[/b] 那麼一年的成本就是23K。月成本在1916一個月。500K現在的價錢，大概也就是買個TH. 俺翻了下廣告，租個TH1600左右就拿下了。 從現在的高房價看， 租房便宜。樓下說的有些誤導。 大家可以自己算一下 www.rbcroyalbank.com/R...ortcal2.pl BBQ 寫道: Think about it. As a tenant, you can easily spend half a million dollars or more on rent over the years ( $1500 a month for 30 years comes to $540000), and in the end wind up just where you started - owning nothing. Or you can buy a house and spend the same amount paying down a mortgage, and in the end wing up owning your own home free and clear! You can't get rich renting. If you already bought a house, why you sell it? why don't you buy another one for investment? It's never too late. Agree.

[/quote]

[游客丙]

問題是500K的房子月租只有1.6K是相當不合理的也是不會太長久的，正常的應該至少2.5K

[winer]

俺窮俺傻 寫道:

買房和租房，原本是挺簡單的事， 沒必要這麼emotional. 大家都知道， mortgage裡有interest和principle兩部分。利息是你買房成本，本金本來就是你的，不過換成房子了。 一個簡單的經驗公式就是比較成本。假設你借了500K得按揭，30年fixed term, 6%的利息，大概25年累計利息是460K。 這不包含任何本金的。純粹是利息。買房的成本就利息，地稅，維護。大家可以簡單算一下。 利息 460K/25=19K 地稅 3K 維修 很難說。 算1K吧 那麼一年的成本就是23K。月成本在1916一個月。500K現在的價錢，大概也就是買個TH. 俺翻了下廣告，租個TH1600左右就拿下了。 從現在的高房價看， 租房便宜。樓下說的有些誤導。 大家可以自己算一下

問個簡單的問題，股票市場隨便一只股票市贏率都起碼在20以上甚至上千。就是說如果按這公司當前的業績，20年甚至千年後。你的投資才剛好回本，那是否買股票的是傻瓜，存錢在銀行保證每年都有3-5%利息的才是天大天才？

[iambigcat]

這個問題很復雜.

其實計算很簡單,主要就是拿PV,FV,PMT公式在excel裡算一下就行了. 關鍵是要做很多假設.

比如,假如象傻兄所說,(我懶,只算了20年),20年貸款利率fix 6%/year. 還要假設你的opportunity cost,或者理解為投資(比如存款)在其他地方的收益率.根據money market equilibrium, 這個收益率是一定要小於6%的. 否則,每個人morgage利率是6%,投資收益率>6%, 那大家不都向銀行貸款去投資,那大家其不是都很容易就成百萬富翁了? 我假設這個投資收益率為5%.
另外,買的房子長期一定是升值的(face value),所以有個property appreciation rate,假設房子平均每年升4% (別忘了,地升值, 屋子本身是貶值的).

另外假設房子買進價格是400,000(現在估計也就一town house了). 首付100,000,貸款300,000,貸20年. 每月payment是2149.
每年房子開銷是3,000 (地稅,水電等). 20年後房子按市值賣出(大約1個million). 則具以上假設和數據可算出,所有投資,費用和收益折算成present value是負14萬多. 這14萬多你享用了房子20年.

如果租同樣的房子租金是1,500 (不要懷疑,1,500租個不錯的townhouse是很可能的), 租用20年,則所有的租金折算成present value 是負23萬多, 也就是相當於你現在付這麼多錢享用房子20年.

結果可見,貸款買房合適. 但前提是morgage 6%, 房子升值4%/year, 投資收益率是5%/year.

假如這些利率是其他值,結果就會差很多. 比如,其他假設相同, 房子每年只升值2%的話,則租房合適.

如果你認為自己的假設合理,可以寫下自己認為合適的各種利率,我可以很容易修改自己的excel公式計算結果.

倉促中不知有沒有疏漏錯誤.

[林森]

iambigcat 寫道:

這個問題很復雜. 其實計算很簡單,主要就是拿PV,FV,PMT公式在excel裡算一下就行了. 關鍵是要做很多假設. 比如,假如象傻兄所說,(我懶,只算了20年),20年貸款利率fix 6%/year. 還要假設你的opportunity cost,或者理解為投資(比如存款)在其他地方的收益率.根據money market equilibrium, 這個收益率是一定要小於6%的. 否則,每個人morgage利率是6%,投資收益率>6%, 那大家不都向銀行貸款去投資,那大家其不是都很容易就成百萬富翁了? 我假設這個投資收益率為5%. 另外,買的房子長期一定是升值的(face value),所以有個property appreciation rate,假設房子平均每年升4% (別忘了,地升值, 屋子本身是貶值的). 另外假設房子買進價格是400,000(現在估計也就一town house了). 首付100,000,貸款300,000,貸20年. 每月payment是2149. 每年房子開銷是3,000 (地稅,水電等). 20年後房子按市值賣出(大約1個million). 則具以上假設和數據可算出,所有投資,費用和收益折算成present value是負14萬多. 這14萬多你享用了房子20年. 如果租同樣的房子租金是1,500 (不要懷疑,1,500租個不錯的townhouse是很可能的), 租用20年,則所有的租金折算成present value 是負23萬多, 也就是相當於你現在付這麼多錢享用房子20年. 結果可見,貸款買房合適. 但前提是morgage 6%, 房子升值4%/year, 投資收益率是5%/year. 假如這些利率是其他值,結果就會差很多. 比如,其他假設相同, 房子每年只升值2%的話,則租房合適. 如果你認為自己的假設合理,可以寫下自己認為合適的各種利率,我可以很容易修改自己的excel公式計算結果. 倉促中不知有沒有疏漏錯誤.

的確是復雜的. 因為利率是在不斷的變動著的. 用固定利率來計算偏差會大.

"每年房子開銷是3,000 (地稅,水電等)."

這個不止吧. town house 一般管理費也要 $150--$200/月.
水電煤氣費平均: $100/月, 是相當吝嗇的了.

平均管理費: $2000/年
地稅(連水費): $1500/年
保險: $500/年, 這個可以不要. 人生能有幾回搏?
電氣費: $1200/年
維修費: $800/年, 當是每10年換個房頂平攤下來了.
---------------------------------
Total: $5500 -- $6000/年 不是 $3000呐!

還有, 用作買房頭款的那 10萬塊. 每年利息損失是 $3000 (稅後)!

所以預算每年的損失將是 $6000 + $3000 = $9000. 並不是您預算的$3000呀. 要多出2倍啊.

[俺窮俺傻]

bigcat朋友論證方式俺是很欣賞。俺在UBC的commerce系修過一門課，很是對西方的經濟學都是基於數學模型，而不是摸著石子過河的純粹靠感覺，頗為歎服。說遠了。

前面講了成本。 現在算算若有50萬的現金，你投資的回報率。

1) Money market: 頂到天，和inflation打平。如果是普通的saving或者checking account. You lose.

2) 投資房市。長期的回報率，根據統計，大概只有3%到4%。比inflation稍高。1996年買的房子，如果沒有升值20%， 你就是虧了。因為通貨膨脹已經這麼多了。

www.bankofcanada.ca/en..._calc.html

3) 有的朋友問，你這麼是睜眼說瞎話嗎？這幾年漲的這麼凶？任何的investment, timing很重要。你要是在90年代尾，投資股票，幾天就是個富翁。俺這裡提的是長期平均回報率。有興趣的話，可以自己查一下。

4) 所以， 從投資的角度，房市是個風險低，低回報率的投資工具。股票年平均12%的回報率，遠高於房市， 但風險大。

iambigcat 寫道:

這個問題很復雜. 其實計算很簡單,主要就是拿PV,FV,PMT公式在excel裡算一下就行了. 關鍵是要做很多假設. 比如,假如象傻兄所說,(我懶,只算了20年),20年貸款利率fix 6%/year. 還要假設你的opportunity cost,或者理解為投資(比如存款)在其他地方的收益率.根據money market equilibrium, 這個收益率是一定要小於6%的. 否則,每個人morgage利率是6%,投資收益率>6%, 那大家不都向銀行貸款去投資,那大家其不是都很容易就成百萬富翁了? 我假設這個投資收益率為5%.

呵呵， 這麼說吧，要是投資房市又低風險，回報高，銀行不自己抄房市？ 所以證明，房市的長期回報率一定要低於按揭率。借按揭，做投資，理論上可行，操作上不大可能。你要refinance, 光三個月的prepay penalty的利息罰款，就基本使大部分的投資變得的無利可圖。

[俺窮俺傻]

市贏率？ 是不是Price-to-earning ratio? 米國的股票的平均PE ratio大概是16。 您大概是提投資入股吧？ 不是股票。股票的回報就是個dividend還有其他人購買你的股票的期望值。在中國的第一間MacDonald, 創下個記錄，6個月收回成本。美國的MacDonald都要四到五年。
千年後收回成本？ 那PE要在4000以上， 還沒聽說過。 這麼說， 美國凡是PE在100以上，最後都跌在100以內。不是垮了， 就是高收益。

還是不太明白， 跟房市有何關系？

winer 寫道:

問個簡單的問題，股票市場隨便一只股票市贏率都起碼在20以上甚至上千。就是說如果按這公司當前的業績，20年甚至千年後。你的投資才剛好回本，那是否買股票的是傻瓜，存錢在銀行保證每年都有3-5%利息的才是天大天才？

[winer]

俺窮俺傻 寫道:

市贏率？ 是不是Price-to-earning ratio? 米國的股票的平均PE ratio大概是16， 那就是說， 四年收回成本， 這差不多是一間公司從起步到回收成本時間。在中國的第一間MacDonald, 創下個記錄，6個月收回成本。美國的MacDonald都要四到五年。 千年後收回成本？ 那PE要在4000以上， 還沒聽說過。 這麼說， 美國凡是PE在100以上，最後都跌在100以內。不是垮了， 就是高收益。 還是不太明白， 跟房市有何關系？ winer 寫道: 問個簡單的問題，股票市場隨便一只股票市贏率都起碼在20以上甚至上千。就是說如果按這公司當前的業績，20年甚至千年後。你的投資才剛好回本，那是否買股票的是傻瓜，存錢在銀行保證每年都有3-5%利息的才是天大天才？

市盈率：
市盈率是某種股票每股市價與每股盈利的比率。（市盈率＝普通股每股市場價格÷普通股每年每股盈利）上式中的分子是當前的每股市價，分母可用最近一年盈利，也可用未來一年或幾年的預測盈利。市盈率是估計普通股價值的最基本、最重要的指標之一。一般認為該比率保持在20－30之間是正常的，過小說明股價低，風險小，值得購買；過大則說明股價高，風險大，購買時應謹慎。但高市盈率股票多為熱門股，低市盈率股票可能為冷門股。

如何16倍PE，4年回本？

另：百度上市時市盈率達2450倍

如果將房子看成股票（一間運營的公司），將其費用及收入想抵。PE是多少？

將與該PE相當,風險性質相當的股票對比每股淨值（至於怎麼拆分成可對比的股份比例你應該會算）。就可知道投資股票好還是房子好了。