[趕海]

有關德國經濟為何如此強韌，不乏各種解釋：德國公司實力強大；德國政治、社會制度穩定；德國工程師技術高超。不過，可能還有另一種解釋：這要歸功於德國解決住房供給的方法。德國房地產市場，與世界其他地區、尤其是大多數盎格魯-撒克遜國家的房地產市場，有著很大差異。

　　國際貨幣基金組織[微博](IMF[微博])本月指出，住房供給可能帶來很大危害。一開始，房價上漲對宏觀經濟產生刺激：建築業活躍度大為提升，房主變得更加富有。但隨著繁榮期繼續下去，杠杆水平加大，房價漲勢變得難以為繼。泡沫破滅摧毀銀行資產負債表，泡沫破滅後的經濟體，必須痛苦地把生產資源從過度膨脹的建築業配置到其他行業去。

　　IMF表示，在近來的系統性銀行危機中，有三分之二的危機在爆發之前出現過房地產市場由盛轉衰的現象。房地產市場由盛轉衰，引發了當代人記憶中最嚴重的金融危機，毀掉了愛爾蘭和西班牙，還導致倫敦中區的房價高到令中產階層望塵莫及，沒有任何人願意買。借用沃倫-巴菲特(Warren Buffett)說衍生品的俏皮話，抵押貸款是“真正的金融大規模殺傷性武器”。

　　有些國家似乎比其他國家更容易發生住宅供給亂象。IMF計算得出，英國眼下的房價收入比值，比該國這一比值的長期平均水平高出27%，德國的房價收入比值則比長期平均水平低出16%。這一重要差異應如何解釋？

　　一個原因是，在德國，居住自有產權的房子，不像在美國或英國那麼重要。經合組織(OECD)數據顯示，德國居民住房自有率為41%，而英國為71%，美國為69%。

　　這在一定程度上是歷史造成的。德國許多城市在二戰中被摧毀了，戰後自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下，公共、合營與私人開發商僅用幾年便建成了數百萬套出租房。租房市場受到嚴格監管，租戶受到一整套法律的保護。比如，大多數租房合同都是沒有固定期限的，只要按時交房租，房東幾乎無法終止租房合同。這樣看來，租房是一種相對舒適的選擇。

　　抵押貸款融資也很重要。在德國，房地產貸款通常不像在其他國家那麼容易獲得。貸款提供方通常要求貸款者至少支付20%至40%的首付。通常情況下，固定利率貸款期限至少為10年，市場上甚至還有30年期的固定利率貸款合同。如果借款人提前終止合同，銀行可以收取罰金，以彌補損失的貸款利息收入。

這導致抵押貸款再融資——英美兩國借款人對於利率下降的通常反應——在德國幾乎不可能實現。消費者在自家房產升值後再次貸款的情況也很少見。因此，降息效果傳導至整個系統所花的時間，要比英美市場長得多，降息導致住房市場繁榮的可能性也更小。事實上，盡管柏林和慕尼黑等都市地區房價已大幅上漲，但鮮有跡象表明杠杆水平已升至危險地步。

　　德國央行[微博](Bundesbank)數據顯示，盡管利率超低，但2013年私人家庭住房貸款額僅增長2%。除東德地區房價曾短暫上漲(與兩德統一有關)外，德國在戰後歷史上從未出現過大規模的全國性房地產繁榮。

　　這對歐洲央行(ECB)有諸多影響。在盎格魯-撒克遜國家，住房市場是一條重要的貨幣政策傳導渠道。央行降息推動房價升高，並降低償還抵押貸款的成本，從而刺激消費。但如果許多借款人無法利用市場利率下降之機，而且大部分人口租房住，那麼貨幣政策就不那麼有效了。

　　主張歐元區需要德國人增加支出、以支持歐元區經濟再平衡的人，應該要做好失望的准備了。