[garygao]

　　丹佛斯(Danforth)以南不起眼的一個地帶目前成為了最近房價大戰的戰場，此處交通便利(近TTC)，充盈著喧鬧繁華的都市氣息，許多年輕買家沖著這兩點，意欲在此地購屋安身。對首次購房者而言，羅茲大道(Rhodes Ave.)很可能將成為最後能負擔得起的城市購屋地段。


　　羅茲大道最北段的街區亦屬於城區，在這裡發生的事情往往匪夷所思。此處的居民常常這樣描述它：“綠樹成蔭，適於家庭生活”。而在地產經紀人的廣告詞裡，它卻擁有了重量級的形容：“羅茲大道最棒的地方”。
　　這個地段始自女王公園學院(Monarch Park Collegiate)，一直延伸至丹佛斯街，是考克斯維爾(Coxwell)以西的一個街區。在外人眼裡，它和多倫多亂七八糟的東端街區沒什麼區別，裡面充斥著百年前修建的半獨立屋和現代的紅磚連體排屋，也曾輝煌一時。

　　如果說羅茲大道真的有什麼非凡之處的話，那也僅僅因為它的三個特點：位置!位置!!位置!!!到地鐵步行即可，距央街(Yonge)夾爾街(Bloor)僅八站路之遙。這使得羅茲非常契合一直以來進行的改造工程，這一工程沿丹佛斯街緩慢進行，已將一些交界處改造為熱鬧繁華的社交活動中心, 比如Broadview Pape夾Carlaw地段，商店鱗次櫛比，餐館比比皆是，咖啡店無處不在。

　　迄今為止，除了即將開張的一家壽司店之外，羅茲還沒有大量建立起這些帶有城市標簽的商業場所，這樣一來，羅茲自然就成為了城市邊緣炙手可熱的“搶手地帶”，因為對於首次購房者來說，羅茲貌似是最後一個大家經濟上尚能承受並且又浸淫在城市文化中的安居之地。

　　36歲的布蘭登·克蘭西(Brendan Clancy)和他30歲的妻子勞拉 (Laura)一年多前從市中心的一所公寓搬到這裡。他們發現羅茲大道有兩個臉書群，一個是夏天的周末午夜雞尾酒會群，另一個則是冬日的滑冰聚會，地點在附近的一個室內溜冰場。

　　克蘭西完全沒有預料到他現在竟然會生活在最搶手的地段上，這讓他吃驚不小。僅僅兩周多前，位於羅茲大道639號的一個住所——一座才經翻新的1200叡K陌攵懶⑽藎�竟然卖畴h巳萌祟�目綆V嗟母嘸�---$717,336。在25個買家你追我逐的競標大戰之後，實際賣價比要價幾乎高出了17萬。地產經紀擔心這一事件會使得極度渴望擁有棲身之所的年輕買家們無力購買這些相對而言較為便宜的城市地段，而這些地段實際上也已所剩無幾。

　　多米諾連鎖效應影響顯著

　　這種多米諾連鎖效應影響顯著。一周以後，位於羅茲大道689號的另一類似的半獨立屋也售出，售價為$668,000，比房主的期望價位高出大約四萬之多。當然，如果出價的買家再多出十幾位，而不是僅有兩家的話，這個價位還得飆升。很多買家風聞價格大戰，不敢輕舉妄動，於是就有了高出期望值不多的這個價位。

　　在本周，一個小三層排屋也已賣出，售價為$632,000，高出$579,900的要價五萬多。因房主准備搬離這所城市，在羅茲道新近的大噪聲名之下，趕上了這陣風潮。

　　就連經驗頗為豐富的地產經紀也開始擔心起年輕的買家了。這些年輕人卯足了勁想要籌兌資金以獲得在這個城市的一席之地，在必要的時候他們也會向“爸爸媽媽的銀行”伸手。

　　玫瑰谷(Rosedale)寓所前郁郁蔥蔥的草坪上立著蘇富比國際地產公司(Sotheby's International)的“出售”標牌再尋常不過，現在這招牌也已飛進尋常百姓家，位於羅茲大道689號的半獨立屋前巴掌大的宅前花園中也立著同樣的標牌。

　　地產經紀安娜·奧利弗(Anna Oliver)在遇到阿裡克西斯(Alexis)的那一刻起，她就意識到羅茲地段是一座“金礦”。阿裡克西斯今年三十歲，她准備移居至西海岸地區，於是准備出售她的房屋，這座帶三個臥室三個衛生間的半獨立屋裝修雅致，別有韻味。

　　奧利弗說，“我就是想在她的宅前小草坪上立上我的標牌。羅茲是目前的房產新寵。這四年以來我一直在說東邊會火起來。許多人不再能負擔得起西面和多倫多市中心的房子，那麼如果你住在地鐵沿線，就不用再為養車發愁了。”

　　海福特(Hefter)是一名核磁共振成像技師，一年前她在最佳地產時機購得羅茲大道639號房屋，獲益不小。當時是這家屋主一直沒有碰到合適的買家，讓海福特撿了便宜，以比要價$529,900低了四千的價格拿下。

　　在她得知前夫正准備調回溫哥華的時候，她正在進行的後院景觀修建工作還沒有完成：為三歲的兒子阿德裡安裝一套戶外娛樂運動裝置，請裝修公司重新設計裝修衛生間。由於這對曾經的夫妻商定好要一起撫養阿德裡，海福特得知這個消息後有些猝不及防，但仍然決定繼續進行未完成的裝修工作。她准備在奧利弗租借來家具和裝飾品布置房屋期間帶孩子外出度假。

　　奧利弗的”下巴驚訝得快掉將下來”

　　這名地產經紀有一件事完全沒想到，這所位於羅茲大道639號的房屋，與其它房屋相比,同樣經過裝修,並且帶有精致的櫥櫃以及開放式的娛樂空間, 突然出現在房產交易網上以難以置信的低價出售,這不得不讓奧利弗的”下巴驚訝得快掉將下來”。要知道，這可是目前年輕人垂涎三尺的理想房源啊。

　　她准備把海福特的房屋售價定為$629,000左右，這個價位是基於同地段的類似房型售價而定的。最終，她將房屋定價為$599,900。639號房屋的競價期限已經逼近，布蘭德裡(Chandra Bradley)和其工作團隊仍在忙著清理、粉刷等事宜，只待689號房屋第二天上市.

　　在聽聞競價那天晚上發生的一切後，整條街沸騰了：25個買家出價，最終贏得這場競價大戰的買家出價高達$717,336。多倫多地產界也沸騰了，奧利弗 “等待觀望”的決定看來果然英明。因為689號房屋延遲上市，所有買家的注意力都集中到了639號房屋上。奧利弗說：“那所房子終於等到機會燦爛了一把，現在該輪到我們了。”

　　整條街沸騰了

　　如果639號房屋賣出$717,336的高價，那麼這所房子是否可以在$725,000這個價位上成交呢?就在奧利弗第二天將689號房屋信息登到MLS上之後40分鍾，就有地產經紀預約看房。


　　第一天有14個看房預約，她將周末定為“房屋開放日”(open house)。競價大戰已經打響。

　　今年36歲的奧利弗十年多前就開始在哈利法克斯做地產經紀了，她很快便有了不錯的銷售業績，當然這些業績與她一貫遵守的“東海岸”法則不無關系：將房屋的價碼抬高，讓買家有討價還價的余地，這樣他們覺得自己得了便宜心裡會舒服一些。

　　可笑的是，她那十幾年在哈利法克斯學的那一套多倫多競爭激烈快速的房地產市場格格不入。2003年，她在波斯尼亞待了六個月，作為一名平民承包商和加拿大士兵一起工作，當然還得小心地雷和那些有刺的鐵絲網。她似笑非笑：“我就是那樣被‘煉’成的”。

　　2008年經濟大蕭條時期來到多倫多

　　奧利弗是在2008年經濟大蕭條時期來到多倫多的。只有短短幾個月是買方市場，這種情況多年來還是第一次。銷售額直線下降，賣家也陷入恐慌：房價一直飆高的地產市場是否在重蹈美國房市崩潰的覆轍。

　　她接到的第一筆交易是在2009年。這是一所位於普萊森特山巴裡奧爾街(Balliol St.)的房屋。當時的賣方經紀直接對她說：“給我出個價就行。我不在乎數字是多少。”可以想見當時的情形有多糟糕。

　　這所房屋要價70萬，奧利弗壓低出價50萬，她的客戶最後以54萬拿下。僅僅在一年之內，市場又逐漸生龍活虎起來。賣家市場回歸。奧利弗即將看到她在哈利法克斯從未聽說過的兩個銷售策略。在哈利法克斯, 房屋平均的售出時間為90天。而在多倫多，房價被刻意標低，甚至遠遠低於實際市場價格，以提升買家興趣前來競標。除此之外，看offer(出價)的期限被定為自上市之日起的六到八天。奧利弗不大喜歡這樣的做法，但她認為這是“這兒的做法。有時候也會適得其反”。

　　去年下半年，加拿大的房地產市場已開始降溫，但自今年初起，多倫多的房市溫度卻一直居高不下，大部分原因來自於經濟衰退後的一個固定現象：房主寧願留住他們的房子。

　　土地轉讓稅嚇退屋主

　　一月份的房屋上市率較之去年同期已降了16個百分點，二月份也低於歷史平均水平。預售房屋的缺乏卻激化了買家之間的競爭，他們認為多倫多房價只有持續攀升的可能。

　　在過去十年中，特別是自2008年二月起多倫多市引進自己的土地轉讓稅收制度(高出安省土地轉讓稅)以來，地產傭金，土地轉讓費以及其它相關購房售房的費用已經隨著房價的飆升而大幅上漲。在多倫多市僅就賣掉一所均價($955,314)的獨立屋而言，傭金和HST兩項就會達到五萬之多。在平均房價較低的 905區域，這兩項合計約為$35,000。

　　但如果你必須得再找房屋，並且還得在多倫多市范圍之內的話，那你買的時候交的土地轉讓稅可就得翻倍了。而905區域則只收取安省土地轉讓稅。也就是說，你在多倫多搬家的話，花費至少在八萬五以上，當然如果您是往便宜的房子裡搬，那就是另一說了。

　　盧奇·雷索(Luci Rizzo)是多倫多的一名地產經紀。她聽到過很多人說如果賣掉現有的房子他們就不知道該往哪兒搬了。許多屋主都選擇將現有的房子裝修一新繼續居住。

　　自去年九月起，雷索每天花兩到三個小時電話推銷以期找到可上市房屋。到目前為止收效甚微，僅拿到三所代售房屋，兩所公寓(condo),一個獨立屋。她將獨立屋上市價位定在$538,000,實際售價為$609,000。

　　盡管沒人大張旗鼓地宣揚這一點，但上市房源的缺乏的確影響到不少人，除買家之外，地產經紀也受到不小的沖擊。世界上規模最大的地產局之一---多倫多地產局旗下就有多達37,000名有照經紀。但俗話說得好：巧婦也難為無米之炊啊。

　　競價大戰徹底改變街區價格點

　　自今年年初以來，競價大戰已經達到了匪夷所思的度，慌不擇路的買家更怕因房價過高而永遠不能在多倫多擁有一席之地。他們看到待售房屋寥寥無幾，潛在需求卻與日俱增。低利率又將幾乎不可能實現的事情變得似乎有些生機，當然這是在你按時支付每月貸款的前提之下。

　　約翰·帕薩裡斯是裡斯利威爾(Leslieville)的一名地產經紀，他說：“這些競價大戰真的會徹頭徹尾地永遠改變這些街區的價格點”。他親歷過多倫多東端區域最炙熱的搶offer過程，也體會過在世嘉堡鄉土氣息較重的街區進行的價格大戰。他一直在關注今年地產交易中多方競價的數目，總結出大部分這類事件都發生在這座城市的東部區域，特別是沿Bloor夾Danforth地鐵沿線一帶。這股搶購熱浪已經蔓延到世嘉堡的一些郊區，只要尺寸說得過去，地塊在50呎左舆b�交通便捷緣T傘�

　　帕薩裡斯說：“905區域也有些具有競爭力的地塊，但你看不到像多倫多這樣賣價比要價高到讓你大跌眼鏡的份兒。”

　　東區競價大戰在佩斯大道開始

　　今年買房熱的第一把火在交叉三角街區(Junction Triangle)的佩斯大道(Perth Ave.)上熊熊燃起。一座靠邊的排房，帶有一間品位不凡的饗客廚房，在32個競標緊張的你追我逐中，售出了$848,625的高價，比要價高出大約$210,000。而這所房屋的評估價則僅為$700,000。

　　最搶手的應該是$550,000到80萬之間的房子，買主大部分住在市中心，既希望能夠步行或者騎自行車到各處，又期待找到一處較為安全的住所建立家庭。那些年輕買家的目光大都投向達芙林(Dufferin)以東考克斯維爾(Coxwell)以西的街道，但同時又不想離Bloor夾Danforth地鐵線太遠。

　　多倫多的一名地產經紀斯科特·沙洛說：“那些特別想要在城市范圍內購得棲身之地的買家會選擇羅茲大道，我可不覺得那裡有什麼特別有價值的地方。我認為我們現在正步入一個缺乏城市獨戶住房的階段。它會逐漸進入到另一個狀態，人們的支付能力將消耗殆盡，不堪重負的買家寥寥無幾，房價的漲幅也就會慢慢掉下來。但只要城市裡的街區上還有一百萬以下的房子，我們就還得經歷更多這樣的搶價風潮。”

　　再回到羅茲大道上吧，塞布麗娜(Sabrina)和肖恩·馬薩(Shawn Massa)正在看房的路上，這是他們一周內的第三次看房了，這一次的目標是一幢三層住宅，剛上市出售。

　　就在十一天前，他們倆還滿懷信心，認為自己的家庭住址就要更改為羅茲大道639號了。他們在搶奪offer的戰爭中給出一個自認為已經很不錯的價位：$641,000, 這個價格已經比要價高出十萬，似乎拿到這所房子理所應當。但當他們的經紀斯圖爾特·迪福瑞特斯(Stuart Defreitas)在遞交Offer的最後期限中午給他們打電話說實際上已有12個買家投了標。當天傍晚七點以前，offer又翻了一番。馬薩的希望化為泡沫。一天以後，同街區的689號房上市待售。這對夫妻當然更喜歡這處住所。三十歲的賽布瑞娜覺得這簡直就是她心目中的完美房型：設計的開放式理念;線條簡潔明朗;剛裝修過的精美廚房。他們並不想要帶有那種大型家具，明亮的色彩或者大窗簾之類房屋，只希望能搬進即住，期待在一所舊房屋裡添加一些現代元素。

　　馬薩夫婦連續3次競標均以失敗告終

　　地產經紀時常抱怨說現在的年輕買家過於關注類似的房屋了，就像家庭與園藝頻道電視節目經常展示的那類房屋，期待搬進去後在周六晚上可以舉辦晚宴以饗賓客。但許多年輕買家可不這麼認為。他們覺得現在的房價簡直可以用天文數字來形容了，就連攢夠首付都費勁，更別說一旦這個房子還需要做大量工作的話，再貸款都成問題。

　　賽布琳娜和肖恩非常確信他們已經找到了可以拿下的心儀住所。而且這所房屋也已完成了大部分升級。他們還是高興得太早了，房屋標價為$599,900,他們在offer上填寫的競價是$641,000, 跟他們在639號房屋上的投標價一致。他們還驚訝地發現僅有一家競爭對手，而其開價則為$668,000。 馬薩夫婦在一個月內的第三次競標戰爭中又以失敗告終。賽布琳娜不無悲哀地表達著自己的無奈：“簡直就是地獄。一點都不好玩。太讓人失望了。但只要你想待在這個城市裡，這就是我們必須得去面對的。”

　　不難理解馬薩夫婦的失望。就在五周以前，馬薩夫婦還是桌對面賣方的角色。四年前他們以低於要價的價位拿下這幢市中心的鎮屋，看到裝修一新的廚房欣喜不已。他們與地產經紀小啜輕飲。當時出售的時候有三個Offer，其中一個比$478,000的要價高出了三萬。

　　賽布琳娜如此表達自己的失望：“我也知道房市很火。但從來沒想到過會到現在的地步。我們現在得去租房住，因為我們發現根本買不到房子。”

　　馬薩夫婦理解為什麼沒幾個人願意出售自己的房屋：你或許只會“當一天富人”，就像賽布琳娜喜歡開玩笑說的那樣。現在賣掉自己的房子再找另一個合適的住處可能會是異常揪心的一件事，還得付出昂貴的代價。

　　地產經紀斯科特·沙洛粗略估算了一下，幾乎位於多倫多交通要道附近的每所房屋，只要是要價合理，都會有大約十位買家為之競價。現在甚至在一些過去認為不受歡迎的地帶亦是如此。沙洛說：“我發現有個特別有趣的現象，像裡斯利威爾這樣的地方，房價正在快速接近傳統意義上的街區。”。

　　迪福瑞特斯自然是想方設法撫慰馬薩夫婦，稱三月春假以後，春季翩翩到來的時候房源會很快多起來。但是出現的房源依然很少。地產經紀可以怪天氣搗亂，而馬薩夫婦仍然是愁雲滿腹。

　　肖恩的母親住在伯靈頓(Burlington)，有一所非常漂亮的房子。她告訴兒子六十萬能在伯靈頓買到很不錯的房子。但肖恩想落腳的地方可不是伯靈頓，而是多倫多。

　　年輕人喜歡城市文化

　　現在許多的年輕買家都不願意上下班的輾轉勞頓。要感謝多倫多近年來在市中心修建的多座公寓，這些住房成就了有機會扎堆生活在市中心的第一代。他們喜歡步行或者騎自行車就能到達各種去處。他們可不想一家擁有兩輛車，一是出於對環境的考慮，再者經濟上的負擔也會增加不少。

　　大部分人都是在郊區地段成長起來。他們想讓自己的孩子浸淫在城市文化的氛圍中。推開前門就是一片生機，而不是自小司空見慣的一排排房屋或是草坪。

　　各大銀行在聯邦財政部長吉姆·費拉狄抗議之前也一直囿於彼此間的競爭，盡量滿足這些買家的需求，曾提供低至2.99%的超低利率。

　　很多地產經紀也為此吃驚不小。約翰·帕薩裡斯就曾接觸過年輕買家，先是對其租賃家具以及宜家廚房的構想和描繪贊賞不已，到後來才知道他們的資金加起來一共只有15萬，而銀行獲准的貸款卻高達80萬之多。

　　一些夫妻並沒好好算過賬。當帕薩裡斯告訴他們一個月僅僅用於支付貸款的金額就有四千的時候，他們很是驚詫。帕薩裡斯說：“銀行通過貸款的標准是基於這一事實：貸款不能占到總收入的三分之一。有些買家在一些瑣事上基本不花錢。他們不買衣服，不用支付寶寶的幼稚園費用;但有的人群一旦陷入貸款泥沼，遵循這個百分之三十的規則，那就淪為了房奴”。

　　這一切使得帕薩裡斯 “恨不得”馬上看到失控的競價大戰。有些地產經紀則默默地擔憂著他們的處境：一旦有一筆交易做砸，他們是否應承擔部分責任。到目前為止，帕薩裡斯倒是沒做砸過任何交易，但也的確見到過有些房屋當時也算是炙手可熱，多家下單，但四個月後又重返房市。他還懷疑在銀行最終借貸核准並且意識到房屋的售價和評估價相距很遠的時候，這種籌款會否落空。大部分時候，這些買家都會趕緊求助父母。

　　住房擁有率一再升高

　　一直到1996年為止，年齡在25歲到39歲之間的住房擁有率為62%-63%。到2006年，這個數據攀升至69%。無論代價多少都要擁有在這個城市的一席之地，看起來似乎很不合理，但如果你要把其它一些因素考慮進來就不會覺得奇怪了，例如，擁有一輛車的花銷，公寓物業費，市中心住所的天價租金等。這幾項加起來每月就至少有$1800的開銷了。

　　年輕人買房的驅動力或許是來自他們的恐懼和擔憂，但在這些表象之下，我們仍然可以看到他們的理性。

　　多倫多最火的地段

　　在羅茲大道689號房屋周六周日的開放日，人群接踵而至。上周末是同區段639號房屋的競價大戰，諸多買家铩羽而歸。盡管本周的氣勢不如上周磅礴，但仍然熱鬧非凡。其間有載著寶寶而來的夫婦，圍觀的左鄰右舍，當然也少不了在上周639號房屋競標中失利的一些買家。除此之外,還有代表溫哥華視角的保羅·埃德爾森(Paul Adelson)。他剛出售了加拿大最昂貴地產市場上的一間公寓，將自己的營銷業務挪到多倫多來，找房的時限為兩周。甄妮·裡昂斯(Paul Adelson)代表郊區視角，她母親告訴她從斯托維爾的大房子搬到多倫多就等同於“降級”。長時間的駕駛讓她厭倦不已，只要在多倫多生活便利，她願意住到較小的房子裡。住慣大房子的孩子在房間裡跳來竄去，在一邊照管孩子的丈夫卻認為他們並不急於搬家。

　　中學教師凱特(Kate)和阿裡克斯 杭(Alex Hang)也擠在看房的人潮中。當然最多的還屬在639號房屋競價中含淚退出的輸家。

　　自二月初開始，這兩名教師就接連與五所房屋失之交臂。找房看房幾乎成為了他們生活的重心。在阿裡克斯休假期間，他上網搜尋房源，然後將資訊轉給凱特，凱特在休息的時候再審閱。這家人尤其鍾愛639號房屋設計別致的廚房，開放式的娛樂空間和英倫式花園，於是毫不手軟地在$549,000的要價上多加了9萬 5。他們還附上了非同尋常的私人物件：一張他們八月的結婚照和一封精心寫成的信。信中強調了他們對這座城市的熱愛，他們對多倫多學校的承諾以及他們要在這裡安家落戶的決心。

　　29歲的凱特有些羞澀地說：“我在網上見到過這樣的書信。但一般而言，出價較低的時候才這樣做。這就是我們想說的話，請接受我們的9萬5 吧。”

　　這一天他們已經和地產經紀瑪格麗特 安魯去過另一所open house。瑪格麗特一直都相當樂觀。她篤定無論勝算如何杭家都一定會買到心怡的房子。

　　28歲的阿裡克斯認為到了該強勢出手的時候了。這對夫妻在賣家正式收offer的期限之前玩兒似地遞了份搶占式offer,出價高於要價。

　　凱特說：“整個過程壓力太大。我們走進一間房屋，討論如何改變內裡陳設，如何裝修，未來的寶寶該在哪裡上學等等。我們勾勒的美好未來在offer遞出之後就成了海市蜃樓，一切又得重新來過。”

　　溫哥華遷來的埃德爾森，肩負使命且受限時日。上周他已看過大概20所房屋，今天的open house清單在握。他覺得689號房屋的價位比較符合他六十萬的預算。他沒見識過同一條街上另一套房屋搶offer大戰的慘烈，當然不會想到這所房屋的價值會有怎樣的變化。

　　兩天以後，埃德爾森就會正式成為多倫多購屋受挫聯盟成員之一。他的offer在八個競標中屈居亞軍。而杭家，將會舉杯歡慶，向親朋好友傳書以報喬遷之喜。周末還會四處購物，裝點他們這所三十四年前修建的房屋。看來搶占式策略還真的好用。

　　賽布琳娜和肖恩·馬薩卻不得不准備打點行裝離開自己原先的住宅。賽布琳娜如是說：“現在的要點即是我們需要重新評估策略，然後考慮一下那種不是搬入即住的房屋。更或者，我們需要避開羅茲道。”

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[Caribou]

整條街沸騰了

[fangpao]

這是世界潮流。。。