1200呎的半独立屋也值得加�17万去抢？zt (发表于10年前)

garygao

　　丹佛斯(Danforth)以南不起眼的一个地带目前成为了最近房价大战的战场，此处交通便利(近TTC)，充盈着喧闹繁华的都市气息，许多年轻买家冲着这两点，意欲在此地购屋安身。对首次购房者而言，罗兹大道(Rhodes Ave.)很可能将成为最后能负担得起的城市购屋地段。

　　罗兹大道最北段的街区亦属于城区，在这里发生的事情往往匪夷所思。此处的居民常常这样描述它：“绿树成荫，适于家庭生活”。而在地产经纪人的广告词里，它却拥有了重量级的形容：“罗兹大道最棒的地方”。
　　这个地段始自女王公园学院(Monarch Park Collegiate)，一直延伸至丹佛斯街，是考克斯维尔(Coxwell)以西的一个街区。在外人眼里，它和多伦多乱七八糟的东端街区没什么区别，里面充斥着百年前修建的半独立屋和现代的红砖连体排屋，也曾辉煌一时。

　　如果说罗兹大道真的有什么非凡之处的话，那也仅仅因为它的三个特点：位置!位置!!位置!!!到地铁步行即可，距央街(Yonge)夹尔街(Bloor)仅八站路之遥。这使得罗兹非常契合一直以来进行的改造工程，这一工程沿丹佛斯街缓慢进行，已将一些交界处改造为热闹繁华的社交活动中心, 比如Broadview Pape夹Carlaw地段，商店鳞次栉比，餐馆比比皆是，咖啡店无处不在。

　　迄今为止，除了即将开张的一家寿司店之外，罗兹还没有大量建立起这些带有城市标签的商业场所，这样一来，罗兹自然就成为了城市边缘炙手可热的“抢手地带”，因为对于首次购房者来说，罗兹貌似是最后一个大家经济上尚能承受并且又浸淫在城市文化中的安居之地。

　　36岁的布兰登·克兰西(Brendan Clancy)和他30岁的妻子劳拉 (Laura)一年多前从市中心的一所公寓搬到这里。他们发现罗兹大道有两个脸书群，一个是夏天的周末午夜鸡尾酒会群，另一个则是冬日的滑冰聚会，地点在附近的一个室内熘冰场。

　　克兰西完全没有预料到他现在竟然会生活在最抢手的地段上，这让他吃惊不小。仅仅两周多前，位于罗兹大道639号的一个住所——一座才经翻新的1200呎的半独立屋，竟然卖出了让人瞠目结舌的高价---$717,336。在25个买家你追我逐的竞标大战之后，实际卖价比要价几乎高出了17万。地产经纪担心这一事件会使得极度渴望拥有栖身之所的年轻买家们无力购买这些相对而言较为便宜的城市地段，而这些地段实际上也已所剩无几。

　　多米诺连锁效应影响显著

　　这种多米诺连锁效应影响显著。一周以后，位于罗兹大道689号的另一类似的半独立屋也售出，售价为$668,000，比房主的期望价位高出大约四万之多。当然，如果出价的买家再多出十几位，而不是仅有两家的话，这个价位还得飙升。很多买家风闻价格大战，不敢轻举妄动，于是就有了高出期望值不多的这个价位。

　　在本周，一个小三层排屋也已卖出，售价为$632,000，高出$579,900的要价五万多。因房主准备搬离这所城市，在罗兹道新近的大噪声名之下，赶上了这阵风潮。

　　就连经验颇为丰富的地产经纪也开始担心起年轻的买家了。这些年轻人卯足了劲想要筹兑资金以获得在这个城市的一席之地，在必要的时候他们也会向“爸爸妈妈的银行”伸手。

　　玫瑰谷(Rosedale)寓所前郁郁葱葱的草坪上立着苏富比国际地产公司(Sotheby's International)的“出售”标牌再寻常不过，现在这招牌也已飞进寻常百姓家，位于罗兹大道689号的半独立屋前巴掌大的宅前花园中也立着同样的标牌。

　　地产经纪安娜·奥利弗(Anna Oliver)在遇到阿里克西斯(Alexis)的那一刻起，她就意识到罗兹地段是一座“金矿”。阿里克西斯今年三十岁，她准备移居至西海岸地区，于是准备出售她的房屋，这座带三个卧室三个卫生间的半独立屋装修雅致，别有韵味。

　　奥利弗说，“我就是想在她的宅前小草坪上立上我的标牌。罗兹是目前的房产新宠。这四年以来我一直在说东边会火起来。许多人不再能负担得起西面和多伦多市中心的房子，那么如果你住在地铁沿线，就不用再为养车发愁了。”

　　海福特(Hefter)是一名核磁共振成像技师，一年前她在最佳地产时机购得罗兹大道639号房屋，获益不小。当时是这家屋主一直没有碰到合适的买家，让海福特捡了便宜，以比要价$529,900低了四千的价格拿下。

　　在她得知前夫正准备调回温哥华的时候，她正在进行的后院景观修建工作还没有完成：为三岁的儿子阿德里安装一套户外娱乐运动装置，请装修公司重新设计装修卫生间。由于这对曾经的夫妻商定好要一起抚养阿德里，海福特得知这个消息后有些猝不及防，但仍然决定继续进行未完成的装修工作。她准备在奥利弗租借来家具和装饰品布置房屋期间带孩子外出度假。

　　奥利弗的”下巴惊讶得快掉将下来”

　　这名地产经纪有一件事完全没想到，这所位于罗兹大道639号的房屋，与其它房屋相比,同样经过装修,并且带有精致的橱柜以及开放式的娱乐空间, 突然出现在房产交易网上以难以置信的低价出售,这不得不让奥利弗的”下巴惊讶得快掉将下来”。要知道，这可是目前年轻人垂涎三尺的理想房源啊。

　　她准备把海福特的房屋售价定为$629,000左右，这个价位是基于同地段的类似房型售价而定的。最终，她将房屋定价为$599,900。639号房屋的竞价期限已经逼近，布兰德里(Chandra Bradley)和其工作团队仍在忙着清理、粉刷等事宜，只待689号房屋第二天上市.

　　在听闻竞价那天晚上发生的一切后，整条街沸腾了：25个买家出价，最终赢得这场竞价大战的买家出价高达$717,336。多伦多地产界也沸腾了，奥利弗 “等待观望”的决定看来果然英明。因为689号房屋延迟上市，所有买家的注意力都集中到了639号房屋上。奥利弗说：“那所房子终于等到机会灿烂了一把，现在该轮到我们了。”

　　整条街沸腾了

　　如果639号房屋卖出$717,336的高价，那么这所房子是否可以在$725,000这个价位上成交呢?就在奥利弗第二天将689号房屋信息登到MLS上之后40分钟，就有地产经纪预约看房。

　　第一天有14个看房预约，她将周末定为“房屋开放日”(open house)。竞价大战已经打响。

　　今年36岁的奥利弗十年多前就开始在哈利法克斯做地产经纪了，她很快便有了不错的销售业绩，当然这些业绩与她一贯遵守的“东海岸”法则不无关系：将房屋的价码抬高，让买家有讨价还价的余地，这样他们觉得自己得了便宜心里会舒服一些。

　　可笑的是，她那十几年在哈利法克斯学的那一套多伦多竞争激烈快速的房地产市场格格不入。2003年，她在波斯尼亚待了六个月，作为一名平民承包商和加拿大士兵一起工作，当然还得小心地雷和那些有刺的铁丝网。她似笑非笑：“我就是那样被‘炼’成的”。

　　2008年经济大萧条时期来到多伦多

　　奥利弗是在2008年经济大萧条时期来到多伦多的。只有短短几个月是买方市场，这种情况多年来还是第一次。销售额直线下降，卖家也陷入恐慌：房价一直飙高的地产市场是否在重蹈美国房市崩溃的覆辙。

　　她接到的第一笔交易是在2009年。这是一所位于普莱森特山巴里奥尔街(Balliol St.)的房屋。当时的卖方经纪直接对她说：“给我出个价就行。我不在乎数字是多少。”可以想见当时的情形有多糟糕。

　　这所房屋要价70万，奥利弗压低出价50万，她的客户最后以54万拿下。仅仅在一年之内，市场又逐渐生龙活虎起来。卖家市场回归。奥利弗即将看到她在哈利法克斯从未听说过的两个销售策略。在哈利法克斯, 房屋平均的售出时间为90天。而在多伦多，房价被刻意标低，甚至远远低于实际市场价格，以提升买家兴趣前来竞标。除此之外，看offer(出价)的期限被定为自上市之日起的六到八天。奥利弗不大喜欢这样的做法，但她认为这是“这儿的做法。有时候也会适得其反”。

　　去年下半年，加拿大的房地产市场已开始降温，但自今年初起，多伦多的房市温度却一直居高不下，大部分原因来自于经济衰退后的一个固定现象：房主宁愿留住他们的房子。

　　土地转让税吓退屋主

　　一月份的房屋上市率较之去年同期已降了16个百分点，二月份也低于历史平均水平。预售房屋的缺乏却激化了买家之间的竞争，他们认为多伦多房价只有持续攀升的可能。

　　在过去十年中，特别是自2008年二月起多伦多市引进自己的土地转让税收制度(高出安省土地转让税)以来，地产佣金，土地转让费以及其它相关购房售房的费用已经随着房价的飙升而大幅上涨。在多伦多市仅就卖掉一所均价($955,314)的独立屋而言，佣金和HST两项就会达到五万之多。在平均房价较低的 905区域，这两项合计约为$35,000。

　　但如果你必须得再找房屋，并且还得在多伦多市范围之内的话，那你买的时候交的土地转让税可就得翻倍了。而905区域则只收取安省土地转让税。也就是说，你在多伦多搬家的话，花费至少在八万五以上，当然如果您是往便宜的房子里搬，那就是另一说了。

　　卢奇·雷索(Luci Rizzo)是多伦多的一名地产经纪。她听到过很多人说如果卖掉现有的房子他们就不知道该往哪儿搬了。许多屋主都选择将现有的房子装修一新继续居住。

　　自去年九月起，雷索每天花两到三个小时电话推销以期找到可上市房屋。到目前为止收效甚微，仅拿到三所代售房屋，两所公寓(condo),一个独立屋。她将独立屋上市价位定在$538,000,实际售价为$609,000。

　　尽管没人大张旗鼓地宣扬这一点，但上市房源的缺乏的确影响到不少人，除买家之外，地产经纪也受到不小的冲击。世界上规模最大的地产局之一---多伦多地产局旗下就有多达37,000名有照经纪。但俗话说得好：巧妇也难为无米之炊啊。

　　竞价大战彻底改变街区价格点

　　自今年年初以来，竞价大战已经达到了匪夷所思的度，慌不择路的买家更怕因房价过高而永远不能在多伦多拥有一席之地。他们看到待售房屋寥寥无几，潜在需求却与日俱增。低利率又将几乎不可能实现的事情变得似乎有些生机，当然这是在你按时支付每月贷款的前提之下。

　　约翰·帕萨里斯是里斯利威尔(Leslieville)的一名地产经纪，他说：“这些竞价大战真的会彻头彻尾地永远改变这些街区的价格点”。他亲历过多伦多东端区域最炙热的抢offer过程，也体会过在世嘉堡乡土气息较重的街区进行的价格大战。他一直在关注今年地产交易中多方竞价的数目，总结出大部分这类事件都发生在这座城市的东部区域，特别是沿Bloor夹Danforth地铁沿线一带。这股抢购热浪已经蔓延到世嘉堡的一些郊区，只要尺寸说得过去，地块在50呎左右，交通便捷就可。

　　帕萨里斯说：“905区域也有些具有竞争力的地块，但你看不到像多伦多这样卖价比要价高到让你大跌眼镜的份儿。”

　　东区竞价大战在佩斯大道开始

　　今年买房热的第一把火在交叉三角街区(Junction Triangle)的佩斯大道(Perth Ave.)上熊熊燃起。一座靠边的排房，带有一间品位不凡的飨客厨房，在32个竞标紧张的你追我逐中，售出了$848,625的高价，比要价高出大约$210,000。而这所房屋的评估价则仅为$700,000。

　　最抢手的应该是$550,000到80万之间的房子，买主大部分住在市中心，既希望能够步行或者骑自行车到各处，又期待找到一处较为安全的住所建立家庭。那些年轻买家的目光大都投向达芙林(Dufferin)以东考克斯维尔(Coxwell)以西的街道，但同时又不想离Bloor夹Danforth地铁线太远。

　　多伦多的一名地产经纪斯科特·沙洛说：“那些特别想要在城市范围内购得栖身之地的买家会选择罗兹大道，我可不觉得那里有什么特别有价值的地方。我认为我们现在正步入一个缺乏城市独户住房的阶段。它会逐渐进入到另一个状态，人们的支付能力将消耗殆尽，不堪重负的买家寥寥无几，房价的涨幅也就会慢慢掉下来。但只要城市里的街区上还有一百万以下的房子，我们就还得经历更多这样的抢价风潮。”

　　再回到罗兹大道上吧，塞布丽娜(Sabrina)和肖恩·马萨(Shawn Massa)正在看房的路上，这是他们一周内的第三次看房了，这一次的目标是一幢三层住宅，刚上市出售。

　　就在十一天前，他们俩还满怀信心，认为自己的家庭住址就要更改为罗兹大道639号了。他们在抢夺offer的战争中给出一个自认为已经很不错的价位：$641,000, 这个价格已经比要价高出十万，似乎拿到这所房子理所应当。但当他们的经纪斯图尔特·迪福瑞特斯(Stuart Defreitas)在递交Offer的最后期限中午给他们打电话说实际上已有12个买家投了标。当天傍晚七点以前，offer又翻了一番。马萨的希望化为泡沫。一天以后，同街区的689号房上市待售。这对夫妻当然更喜欢这处住所。三十岁的赛布瑞娜觉得这简直就是她心目中的完美房型：设计的开放式理念;线条简洁明朗;刚装修过的精美厨房。他们并不想要带有那种大型家具，明亮的色彩或者大窗帘之类房屋，只希望能搬进即住，期待在一所旧房屋里添加一些现代元素。

　　马萨夫妇连续3次竞标均以失败告终

　　地产经纪时常抱怨说现在的年轻买家过于关注类似的房屋了，就像家庭与园艺频道电视节目经常展示的那类房屋，期待搬进去后在周六晚上可以举办晚宴以飨宾客。但许多年轻买家可不这么认为。他们觉得现在的房价简直可以用天文数字来形容了，就连攒够首付都费劲，更别说一旦这个房子还需要做大量工作的话，再贷款都成问题。

　　赛布琳娜和肖恩非常确信他们已经找到了可以拿下的心仪住所。而且这所房屋也已完成了大部分升级。他们还是高兴得太早了，房屋标价为$599,900,他们在offer上填写的竞价是$641,000, 跟他们在639号房屋上的投标价一致。他们还惊讶地发现仅有一家竞争对手，而其开价则为$668,000。马萨夫妇在一个月内的第三次竞标战争中又以失败告终。赛布琳娜不无悲哀地表达着自己的无奈：“简直就是地狱。一点都不好玩。太让人失望了。但只要你想待在这个城市里，这就是我们必须得去面对的。”

　　不难理解马萨夫妇的失望。就在五周以前，马萨夫妇还是桌对面卖方的角色。四年前他们以低于要价的价位拿下这幢市中心的镇屋，看到装修一新的厨房欣喜不已。他们与地产经纪小啜轻饮。当时出售的时候有三个Offer，其中一个比$478,000的要价高出了三万。

　　赛布琳娜如此表达自己的失望：“我也知道房市很火。但从来没想到过会到现在的地步。我们现在得去租房住，因为我们发现根本买不到房子。”

　　马萨夫妇理解为什么没几个人愿意出售自己的房屋：你或许只会“当一天富人”，就像赛布琳娜喜欢开玩笑说的那样。现在卖掉自己的房子再找另一个合适的住处可能会是异常揪心的一件事，还得付出昂贵的代价。

　　地产经纪斯科特·沙洛粗略估算了一下，几乎位于多伦多交通要道附近的每所房屋，只要是要价合理，都会有大约十位买家为之竞价。现在甚至在一些过去认为不受欢迎的地带亦是如此。沙洛说：“我发现有个特别有趣的现象，像里斯利威尔这样的地方，房价正在快速接近传统意义上的街区。”。

　　迪福瑞特斯自然是想方设法抚慰马萨夫妇，称三月春假以后，春季翩翩到来的时候房源会很快多起来。但是出现的房源依然很少。地产经纪可以怪天气捣乱，而马萨夫妇仍然是愁云满腹。

　　肖恩的母亲住在伯灵顿(Burlington)，有一所非常漂亮的房子。她告诉儿子六十万能在伯灵顿买到很不错的房子。但肖恩想落脚的地方可不是伯灵顿，而是多伦多。

　　年轻人喜欢城市文化

　　现在许多的年轻买家都不愿意上下班的辗转劳顿。要感谢多伦多近年来在市中心修建的多座公寓，这些住房成就了有机会扎堆生活在市中心的第一代。他们喜欢步行或者骑自行车就能到达各种去处。他们可不想一家拥有两辆车，一是出于对环境的考虑，再者经济上的负担也会增加不少。

　　大部分人都是在郊区地段成长起来。他们想让自己的孩子浸淫在城市文化的氛围中。推开前门就是一片生机，而不是自小司空见惯的一排排房屋或是草坪。

　　各大银行在联邦财政部长吉姆·费拉狄抗议之前也一直囿于彼此间的竞争，尽量满足这些买家的需求，曾提供低至2.99%的超低利率。

　　很多地产经纪也为此吃惊不小。约翰·帕萨里斯就曾接触过年轻买家，先是对其租赁家具以及宜家厨房的构想和描绘赞赏不已，到后来才知道他们的资金加起来一共只有15万，而银行获准的贷款却高达80万之多。

　　一些夫妻并没好好算过账。当帕萨里斯告诉他们一个月仅仅用于支付贷款的金额就有四千的时候，他们很是惊诧。帕萨里斯说：“银行通过贷款的标准是基于这一事实：贷款不能占到总收入的三分之一。有些买家在一些琐事上基本不花钱。他们不买衣服，不用支付宝宝的幼稚园费用;但有的人群一旦陷入贷款泥沼，遵循这个百分之三十的规则，那就沦为了房奴”。

　　这一切使得帕萨里斯 “恨不得”马上看到失控的竞价大战。有些地产经纪则默默地担忧着他们的处境：一旦有一笔交易做砸，他们是否应承担部分责任。到目前为止，帕萨里斯倒是没做砸过任何交易，但也的确见到过有些房屋当时也算是炙手可热，多家下单，但四个月后又重返房市。他还怀疑在银行最终借贷核准并且意识到房屋的售价和评估价相距很远的时候，这种筹款会否落空。大部分时候，这些买家都会赶紧求助父母。

　　住房拥有率一再升高

　　一直到1996年为止，年龄在25岁到39岁之间的住房拥有率为62%-63%。到2006年，这个数据攀升至69%。无论代价多少都要拥有在这个城市的一席之地，看起来似乎很不合理，但如果你要把其它一些因素考虑进来就不会觉得奇怪了，例如，拥有一辆车的花销，公寓物业费，市中心住所的天价租金等。这几项加起来每月就至少有$1800的开销了。

　　年轻人买房的驱动力或许是来自他们的恐惧和担忧，但在这些表象之下，我们仍然可以看到他们的理性。

　　多伦多最火的地段

　　在罗兹大道689号房屋周六周日的开放日，人群接踵而至。上周末是同区段639号房屋的竞价大战，诸多买家铩羽而归。尽管本周的气势不如上周磅礴，但仍然热闹非凡。其间有载着宝宝而来的夫妇，围观的左邻右舍，当然也少不了在上周639号房屋竞标中失利的一些买家。除此之外,还有代表温哥华视角的保罗·埃德尔森(Paul Adelson)。他刚出售了加拿大最昂贵地产市场上的一间公寓，将自己的营销业务挪到多伦多来，找房的时限为两周。甄妮·里昂斯(Paul Adelson)代表郊区视角，她母亲告诉她从斯托维尔的大房子搬到多伦多就等同于“降级”。长时间的驾驶让她厌倦不已，只要在多伦多生活便利，她愿意住到较小的房子里。住惯大房子的孩子在房间里跳来窜去，在一边照管孩子的丈夫却认为他们并不急于搬家。

　　中学教师凯特(Kate)和阿里克斯杭(Alex Hang)也挤在看房的人潮中。当然最多的还属在639号房屋竞价中含泪退出的输家。

　　自二月初开始，这两名教师就接连与五所房屋失之交臂。找房看房几乎成为了他们生活的重心。在阿里克斯休假期间，他上网搜寻房源，然后将资讯转给凯特，凯特在休息的时候再审阅。这家人尤其钟爱639号房屋设计别致的厨房，开放式的娱乐空间和英伦式花园，于是毫不手软地在$549,000的要价上多加了9万 5。他们还附上了非同寻常的私人物件：一张他们八月的结婚照和一封精心写成的信。信中强调了他们对这座城市的热爱，他们对多伦多学校的承诺以及他们要在这里安家落户的决心。

　　29岁的凯特有些羞涩地说：“我在网上见到过这样的书信。但一般而言，出价较低的时候才这样做。这就是我们想说的话，请接受我们的9万5 吧。”

　　这一天他们已经和地产经纪玛格丽特安鲁去过另一所open house。玛格丽特一直都相当乐观。她笃定无论胜算如何杭家都一定会买到心怡的房子。

　　28岁的阿里克斯认为到了该强势出手的时候了。这对夫妻在卖家正式收offer的期限之前玩儿似地递了份抢占式offer,出价高于要价。

　　凯特说：“整个过程压力太大。我们走进一间房屋，讨论如何改变内里陈设，如何装修，未来的宝宝该在哪里上学等等。我们勾勒的美好未来在offer递出之后就成了海市蜃楼，一切又得重新来过。”

　　温哥华迁来的埃德尔森，肩负使命且受限时日。上周他已看过大概20所房屋，今天的open house清单在握。他觉得689号房屋的价位比较符合他六十万的预算。他没见识过同一条街上另一套房屋抢offer大战的惨烈，当然不会想到这所房屋的价值会有怎样的变化。

　　两天以后，埃德尔森就会正式成为多伦多购屋受挫联盟成员之一。他的offer在八个竞标中屈居亚军。而杭家，将会举杯欢庆，向亲朋好友传书以报乔迁之喜。周末还会四处购物，装点他们这所三十四年前修建的房屋。看来抢占式策略还真的好用。

　　赛布琳娜和肖恩·马萨却不得不准备打点行装离开自己原先的住宅。赛布琳娜如是说：“现在的要点即是我们需要重新评估策略，然后考虑一下那种不是搬入即住的房屋。更或者，我们需要避开罗兹道。”

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Caribou

整条街沸腾了

fangpao

这是世界潮流。。。