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　　各地房價上漲,催生了年底前新一輪房地產“調控潮”。繼北上廣深四大一線城市頒布多條樓市調控舉措後,以武漢為首的二線城市也開始為調控政策“加碼”。截至目前,共有18個城市發布收緊房地產調控政策新舉措。

　　購房資格

　　10個城市提高購房門檻

　　從購房資格看,10個城市做出了調整,提高了購房門檻,包括沈陽、南昌、徐州、武漢、廣州、上海、鄭州、西安、福州等城市。主要是對外地居民繳納個稅或社保的年限予以延長。

　　以武漢為例,此次規定外地居民繳稅或社保年限,由原有的1年調整為2年;廣州市外地居民繳稅或社保的年限,由原有的1年調整為3年;上海市外地居民繳稅或社保的年限,由1年調整為2年;鄭州市外地居民居住證明由1年調整為3年,本地單身居民年滿18歲調整為20歲。

　　購二套房

　　13個城市提高首付比例

　　從調控手段看,13個城市提高了二套房的首付比例。

　　比如,廣州、上海、杭州等在調控措施中明確提出,二套房首付比例提高至70%。沈陽提出,二套房首付比例提高至65%。而長沙、南京、廈門、南昌、武漢、深圳等城市則提出,要從嚴執行第二套房的信貸政策,對居民家庭購買第二套住房的,要進一步提高第二套住房貸款的首付比例。北京也提出,要嚴格差別化的住房信貸政策。

　　

　　土地供應

　　15城市要增土地供應量

　　除了限購、限貸等常規措施外,15個城市提出“要擴大土地供應”。

　　比如,長沙市提出,“確保2013年度住宅用地供應總量不低於過去5年平均實際供應量。2014年1月31日前制定並公布2014年度全市住宅用地供應計劃,確保2014年度全市住宅用地計劃供應總量不低於過去5年平均實際供應量。”

　　南京提出,“今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計劃,尚未完成的要落實供地時間表,今年住宅用地供應規模在前5年平均供應量基礎上增10%。”

　　開發建設

　　16城市增商品住房供給

　　18個城市中,16個城市提出“要擴大保障房、普通商品房的供應量”。

　　比如,鄭州提出“加快普通商住房有效供應”,“將中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%的普通商住房項目,納入保障性住房行政審批快速通道”。

　　廈門提出,“要進一步增加商品住房有效供給。嚴格查處閒置商品住房項目,對企業自身原因超過約定動工期限滿1年未動工的,按地價款的20%收取土地閒置費,滿兩年未動工的,堅決無償收回。”

　　盤點

　　發布時機

　　三中全會後多地密集推新政

　　11月30日,哈爾濱市政府發布關於房地產調控的舉措。至此,本輪出台樓市調控新政的城市已達18個。除了北京、上海、深圳以及鄭州外,其他14個城市均是在十八屆三中全會之後出台。

　　11月9日至12日召開的十八屆三中全會提出,“建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台,推進部門信息共享”,“加快房地產稅立法並適時推進改革”,“健全符合國情的住房保障和供應體系”。

　　三中全會閉幕後的第一周,就有廈門、南昌、沈陽、長沙、太原、南京、杭州、福州、西安9個城市密集推出調控新政,且全部是房價上漲較快的二線城市,引人關注。

　　調控重點

　　限購限貸和加大供應是重點

　　縱觀本輪調控,絕大多數城市推出的新政集中在提高限購資格、加大土地供應、提高二套房首付。相比一線城市,部分二線城市(如福州、西安)的新政力度相對較弱。以西安為例,該市推出的新政除了提及加大土地供應外,沒有其他具體的加碼舉措。

　　梳理新政策內容發現,調控主要集中在四方面:一是“限貸”,二套房貸首付進一步提高,由六成提至七成或6.5成,利率不變;二是“限購”,非本市戶籍人購房門檻提高,收緊單身限購措施或禁止未成年人買房;三是“增供應”,加大中小套型土地供應與商品房供應;四是“限賣”,控制高端預售許可證及高端樓盤的成交。顯然,這些樓市調控新政,基本是一線城市調控的綜合“翻版”,且力度上存在明顯的縮水。

　　但梳理10多個城市的調控政策發現,相比以往只提及限購、限貸的調控政策,本輪調控多有增加土地供應等措施,顯然地方政府已經考慮到要增加供應以改變市場供需結構失衡。

　　政策走勢

　　差別化樓市調控舉措成共識

　　事實上,並非所有城市的調控都是收緊,部分城市調控卻有放松的趨勢。

　　房價漲幅較慢甚至下降的徐州,則傳出“限購”放松的消息。從限購區域、限購住房面積以及涉及人群方面,較之原先政策都有較大尺度的松綁。此前已有溫州、蕪湖等城市悄然放松調控。

　　中國房地產協會秘書長苗樂如接受媒體采訪時表示,如今全國房地產市場已經出現明顯分化,調控措施也呈現差別化,一改過去“一刀切”的調控方式,一二線熱點城市在房價控制的壓力下陸續出台收緊政策,樓市過剩的三四線城市可能會在供應上有所壓縮。

　　分析

　　為何三中全會後密集出台?

　　專家稱,新政旨在穩定市場預期,表明調控決心

　　中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示,此次調控存在差別化,目前收緊調控政策的全部為本輪房價上漲熱點城市。

　　鏈家地產研究院張旭分析說,年初的“國五條”明確要求,各重點城市按照房價基本穩定的原則制定價格控制目標。隨著年末的臨近,部分城市完成目標幾近無望,出台政策來穩定市場預期,並表明調控決心。預計未來地方政府會根據當地經濟、房地產市場、人口規模以及房價走勢等多角度來權衡,出現全國“一刀切”的可能性降低。從這個角度看,今年末的調控潮或僅限於房價上漲較快的部分一二線重點城市。

　　此輪調控預期效果會如何?

　　專家稱,短期內效果不明顯,需進行深層次改革

　　在業內人士看來,與以往的地方調控政策相比,此次驟然而起的“調控潮”有許多新特點。如調控權回歸地方,地方政府主動出政策;調控方向趨向因地制宜,不搞“一刀切”,市場化趨勢明顯;房價調控目標進一步淡化,18個城市調控政策中僅2個城市提到調控房價目標。

　　中原地產市場研究部總監張大偉認為,在一線城市發布相對有力度的調控升級政策後,二線城市已經全面接棒。但從現狀來看,今年絕大多數城市房地產調控目標無法完成。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示,此次調控的心理層面影響大於實際效果,短期的樓市降溫效果無法遏制房價上行。

　　劉元春表示,從當前看,各個地方的調控措施依然只是救火的短期措施,不能改變當前房地產市場畸形的現狀。要使房地產價格回歸正常,必須進行深層次改革,而不是當前這種短期的、違背市場規律的、通過行政手段調控的舉措。“這樣的調控已經是老生常談,每年都在這些方面打轉,毫無意義。”

　　劉元春認為,此舉還會給公眾造成一個房地產市場還會上漲的預期,一旦此政策取消,可能會讓一些剛需集中釋放,導致新一輪的房價上漲。

　　( 蔣彥鑫 張妍)

來源:@新京報

[lixing]

真是不可理解。老百姓哪裡來這麼多錢。

[心水]

那些預言要跌的人醒醒吧，首付都70%了還需要限購，可見剛需有多大!