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第一財經日報
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　　趙暉

　　溫州炒房團已基本上處於“偃旗息鼓”的狀態。

　　他們曾經風光無限，2009年有名的一條新聞是，一名溫州的男子，一次性買了上海市中心54套豪宅，目的是為了投資。

　　他們在2001年的時候就跑向了全國，一支隊伍發向了上海，一支隊伍發向了杭州。這兩個地方的房價，迅速地漲了起來。

　　房地產成為這十年來溫州人最主要的投資渠道之一，許多溫州投資客開始組建較為固定的“投資班子”，定期向全國各地發團，他們的操作手法就是買房子，然後拉高價格之後出貨。

　　2003年，劉先生在杭州朝暉路中北橋附近看中一個樓盤，這個地段，在當時的許多杭州人看來，並不算真正的市中心地段，售樓小姐問劉先生是否有看中的樓盤？劉先生告訴記者，他對售樓小姐說，剩下的所有的幾十套房子，我全部都要了。

　　這套開盤才六千多的房子，迅速上漲到兩萬多，然後一直停滯在三萬元左右。

　　此前，劉先生最大的主業就是一個並不成規模的皮鞋廠，靠接一些外貿訂單，他有一些原始資金，沒有想到的是，這筆投資，讓他的身家一下子翻了幾番。

　　他又開始陸續炒了幾年的房子，包括海南，這是炒房團幾乎必去的一個地方。

　　直到2010年4月，國務院出台新政限制異地購房，炒房團前途未卜。

　　有一些人看風向不對，開始往外撤，還有一些人，走向海外，繼續炒房事業，“現在還留在樓市中的許多人，並不是最早的炒房客，要麼是後期才進去的，資金套牢出不來，要麼就是心太狠了，不願意出來。”劉先生對記者表示。

　　他們開始慢慢撤退了，他只留下了上海和杭州的一些高端物業，這些物業每個月收租都可以給他帶來不菲的收入。

　　這或許是許多炒房團的一個縮影。事實上，整個活動源於2003年，《溫州晚報》首開異地看房先河，先後組團帶人到上海、北京、杭州、海南等地購房，此後，溫州出現了多個民間自發組織的炒房團，其中還包括了一些“太太炒房團”。

　　在2010年的時候，炒房團威名遠揚，跑到迪拜試圖抄底。

　　“有一些人虧得比較厲害，這些人進去得比較晚，然後賭性又很大，都是大家集資來炒房的，可是2008、2009年開始，整個行情已經走上了巔峰，很難還有這麼大的盈利空間。”業內人士表示。

　　《第一財經日報》記者和溫州炒房團中的一些“團長”取得聯系，有一個團還處於半消亡狀態，偶爾還會組織一些活動到江蘇的蘇北，或者安徽地區，一些其他的團都紛紛取消了看房活動。

　　今時不同往日。“現在很難帶團，以前帶團和開發商可以談折扣，比如按人頭收費，或者按成交的總額提點。”有一個團的負責人對記者表示，現在開發商自己想跑量，價格已經定得非常低了，所以根本就不願意跟炒房團合作。

　　大的開發商不願意這樣來跑量，小的開發商也不願意讓利給炒房團，這樣兩難的局面持續了一段時間之後，投資客開始打起退堂鼓。“主要還是對後市的行情不看好，許多房子兩年前買的，到現在都沒有漲，加上貸款的成本，這套房子投資的錢就是虧的。”上述負責人對記者表示，投資預期得不到回報，這也是他們活動暫停的重要原因。

　　房價沒有一路“高歌猛進”，“炒房團”的行程就跟著畫上了“休止符”。

　　只是，本就沒有團，也沒有解散的說法，對這些臨時組建的團的“團長”來說，最大的資源就是手上無數的電話號碼，只要行情好一點，他們就會臨時組建隊伍，重新出發。

　　只是，這一重新開始，和2001年已經完全不同。

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溫州樓市極寒:開發商低於成本價跑量

第一財經日報

　　李娟

　　溫州的冬天並沒有想象中那麼寒冷。這座南方城市的冬季潮潤而陰寒。

　　國家統計局最新公布的“2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,納入監測統計的浙江杭州、寧波、溫州和金華四城市住宅價格繼續在70個城市中領跌。

　　事實上,不管漲或者跌,溫州樓市一直都被釘在“榮辱榜”的前列。

　　跌幅將近20%

　　一家華南最大的開發商在溫州迅速調整了策略。

　　炒房客雲集的城市中,購房者的需求和他們以往碰到的客戶,並不相同。

　　和他們想象中不同的是,大戶型的房子,開出來的價格,要比小戶型的還要便宜一些,總價多少,是這些溫州客戶更為計較的。

　　他們先開了一批180平方米的精裝修戶型,均價達到26000~27000元/平方米。結果銷售不佳,成為業內飯桌上的一個經典案例。

　　知恥而後勇。第二期主打毛坯房源,價格變成了21000元/平方米。這才接了一點地氣。

　　這場價格戰沒辦法打。就在他們項目附近的一個綠城的樓盤,開盤價也只有不到20000元/平方米。更何況,綠城在溫州還有眾多忠實客戶群。

　　這是不一樣的溫州。

　　國家統計局的最新統計顯示,與2011年11月相比,70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有41個。浙江納入監測統計的四個城市占據價格下降前四位,其中溫州以下降13.2%位列第一,杭州下降8.5%,寧波下降7.9%,金華下降7.3%。而如果以2010年價格為基准,溫州的新建商品住宅價格下降達到17.7%。

　　溫州天浩置業的統計數據顯示,溫州的房價,跟去年同期相比,大概跌幅有20%左右。

　　一些購房者放棄了某樓盤簽約買房的計劃,原因是和開盤時相比,該項目的價格比周邊樓盤要高出3000元/平方米。

　　這樣的“跳水價”在溫州此起彼伏。代表溫州市場最高價格水平的綠城鹿城廣場,2010年巔峰時二手房價格已經接近10萬元/平方米,如今有些戶型成交價甚至還不到5萬元/平方米,這一價格被媒體形容為“腰斬”。“雖然10萬的戶型和5萬的大不相同,並沒有很大的可比性,但是還是在一定程度上說明下跌的程度。”業內人士分析說。

　　與此同時,杭甬溫在二手住宅價格上也領跌全國。與2011年11月相比,70個大中城市中,二手住宅價格下降的城市有49個。其中,溫州以下降9.9%位列下跌城市首位,寧波、金華、杭州分別下跌5.2、4.5、4.3個百分點,分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

　　土地交易冷淡

　　溫州土地市場也迅速降溫。

　　統計數據顯示,今年上半年,溫州的土地出讓金大幅縮水八成,溫州市政府在下半年加大了推地的力度,9、10兩個月,分別都有超過15宗地塊推出。

　　溫州天浩置業的報告顯示:在樓市持續調控的背景之下,溫州的土地市場上半年幾乎交了白卷。而住宅用地收獲了一個“鴨蛋”。直到9月份,溫州市區土地市場才迎來了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區政府幾經談判才收獲的成果。

　　根據年初溫州市國土資源局的消息,2012年,溫州市區擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝,商服用地36宗、1739畝,共2800多畝商品房建設用地,從目前來看,前11個月,溫州市區共出讓商品房建設用地21宗、758.5358畝,商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝,只完成了全年土地出讓計劃的兩成。

　　消息人士透露,現在溫州土地出讓的很少,開發商要去和政府談,比如這塊土地開發的時間、價格、規劃的指標等要素,雙方達成協議後,才會推出土地,這在某種程度上避免了零成交。

　　“這個市場還是很難做。”當地的一家開發商對記者表示,雙方為了規避風險,一些大的開發商,像華潤,選擇和當地的服裝龍頭森馬合作。

　　土地市場顯得撲朔迷離,上述開發商表示,像江濱路18、19號地塊原先掛牌價19000元/平方米都不賣,但是後來以14900元/平方米的價格被成功摘牌。

　　“這就是風險。”所以很多當地的地產企業就減緩拿地步伐,但隨著土地交易的冷淡以及地價的回歸,只有一些大的開發商還在繼續拿地。

　　跑量進入下一關?

　　對開發商來說,更重要的是保存實力,“能進入下一關再說”。對他們來說,熬過了這個寒冬,就多了一線“守得雲開見月明”的希望。

　　這也是許多樓盤拼命跑量的重要原因。目前,中糧、綠城、萬科等開發商都不約而同選擇了低價跑量的策略。“這個市場沒辦法做,當時的許多炒房客都不願意再出手了。”一家開發商對記者表示,他們中的不少客戶都是溫州人,但是這一波行情並沒有參與進來。

　　溫州天浩置業有限公司一手部副總經理向洋表示,以銷售價格為例,今年前11個月溫州市區商品住房銷售均價26734元/平方米,較去年同期回落了8000多元/平方米,幅度達23%。房價逐漸回歸理性。

　　不理性的背後就是斷了活路。以當年轟動一時的溫師院地塊為例,當初的官網報價是56000~57000元/平方米,因為開盤期間的一系列優惠,最終的實際成交均價只有46000元/平方米左右。這個開盤價,讓業內人“心驚肉跳”,不僅低於市場預期,也低於成本價。

　　事實上,連置信房產的董事姚汝林都公開表示,這個樓盤以成本價銷售,即樓面地價加上造價,損失了一些財務成本。

　　這是連開發商都要快跑的時代,除了回籠資金,別無他法。

　　這或許和下面這組數據有關。監測結果顯示,11月26日~30日,溫州民間融資綜合利率指數為21.43%(即平均月息1.78分),環比下降0.56個百分點,其中,借貸服務中心、小貸公司、民間資本管理公司、社會直接融資的利率,平均月息分別為1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市場主體利率平均月息2.51分。

　　這麼高昂的民間利率,已經讓炒房客沒有了喘息的空間,對開發商來說,融資成本實在太高,這麼高的代價,還不如低價跑量。

　　有分析人士表示,年底溫州還有可能迎來一小波行情,這和歲末華僑陸續返鄉有很大關系。

　　2012年前11月溫州市區新盤供應量達到53個(包含一些尾盤項目和城建固有資產拍賣項目),供應量達87.25萬平方米,比去年同期增加了65%。而住宅市場供應量也同樣收獲頗豐,前11個月住宅上市量達到83.52萬平方米,是去年同期的2.38倍。出現這一情況,與今年房地產市場築底企穩有關。

　　如果不是這樣,能繼續在這個戰場上的開發商還有多少?

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北京通州未見恐慌性購房

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京洲世家目前就推出“3萬抵12萬再減18888元”的優惠。資料圖片

“幾個售樓處有些看房人,但沒有什麼搶房的。”日前,買房人陳先生在通州幾個樓盤轉了一圈,感覺“沒有明顯的恐慌性購房情緒”。

　　通州多位開發商也表示,近期整體市場成交平穩,少數熱銷或者受關注的新盤,也都是建立在低價的基礎上,買房人不必驚慌。

　　11月以來成交處於全年中上水平

　　近日,記者以買房人名義咨詢通州京洲世家 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目,售樓員告訴記者,現在在售90多平方米的精裝兩居,近期成交不錯,還有不少房源可選。

　　京洲世家營銷負責人史亮對記者表示,11月以來,該項目成交平穩,月均成交30多套,比前期有所好轉,不過也沒有恐慌購房,“通州項目比較多的反應就是‘平穩’兩個字。”記者從華業·東方玫瑰項目處也了解到,近期項目推出100多套房源,當日成交超過60套,目前也有房源在售。

　　據北京中原地產提供數據顯示,11月通州商品住宅新房成交1062套,12月目前剛剛過千。而今年通州成交高峰出現在6-9月,每月成交都超過1300套,7月和9月更是超過1500套。與此相比,包括機構人士和通州開發商在內的業內人士認為,通州目前成交只是“還可以”的水平。

　　多個樓盤仍在以價換量

　　從成交上看,通州最近較熱的項目應屬月初開盤的東亞·台湖印象,首期開盤推出300多套房源,成交率超過90%。不過,在房企同行看來,台湖印象首次開盤,開盤價只有13000元/平米,屬於明顯的“低開”。

　　而在老項目中,不少項目也在順應調控、以價換量。比如,京洲世家目前就推出“3萬抵12萬再減18888元”的優惠;北京ONE (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)目前報價26300元/平米,和早先的30000元/平米相比,也下調不少。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示,漸近年底,通州整體推盤量並不大。能吸引剛需人群的還是低價或者說性價比突出的項目。

　　史亮也告訴記者,京洲世家以11層的板樓為主,同時是精裝房源,價格只有16300元/平米,在區域中同類競爭產品不多,性價比受到市場認可,才有近期平穩的成交。

　　多方期待利好增加、房價平穩

　　“市場平穩,對買房人、房企都是好消息,”在通州的一家國企背景開發商對記者說,現在調控政策平穩,沒有加碼,通州新城建設在推進,“萬達廣場又要進入”,在這樣的背景下,房企更要呵護市場,避免漲價炒作。

　　多位買房人也表示,自己屬於剛需,看好通州,也覺得通州買房的門檻還不算太高。“肯定不希望漲價,那就買不起;也怕跌,那就想買也不敢買了。”

　　北京中原地產、亞豪等機構分析人士也表示,目前市場溫度和限購前相比,還有很大差距。在限購限貸等政策嚴格執行的條件下,市場不具備大幅上揚的條件。在這種情況下,開發商保持低開盤、以價換量,對接近期釋放的剛性需求,才是明智的選擇。

　　新京報記者 張旭