[施化]

中国没有房东，只有租客？ZT

魏城



老张是我的一个朋友，来自香港，在英国定居多年，已入籍，看到中国大陆房地产炒得红火，有些眼红，也想凑个热闹，但近日告我：他已放弃了这个想法。

我不解，尝试着问个究竟。他说，这几天他上网，看到中国网民讨论新公布的《物权法》草案，才知道许多中国人倾尽毕生心血买到手的房子，只是一个70年租用期，不是真正的产权。

“我在英国买房，只买free- hold，怎么会千辛万苦跑到中国买个70年的 lease-hold？”他对我说。

free-hold和lease-hold是英国房地产的两种形式：free-hold指永久所有权的房地产，以中国人所称的“花园洋房 ” 为主，lease-hold指定期租赁权的房地产，公寓单元房居多，期限则都很长，最短也要99 年，最长的甚至有999年的。

也难怪，老张没在中国内地生活过，不了解中国 “国情 ”：中国内地土地所有权只有两种：城镇土地国家所有，农村土地集体所有，尽管经济改革已实行了近30年，但土地仍然不能私有。

根据以往公布的有关法规，中国内地的城镇居民可以“依法享有国有土地使用权 ”，但居住用地的使用期限只有70年， “土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。” 新公布的《物权法》草案据说 “突破了70年大限”，但也仅仅允许房主“期满前一年申请续期 ”， “续”的还是使用权。

虽然中国法律仅仅规定土地不能私有，没有明确提及地上建筑物的属性，但皮之不存，毛将焉附？用中国一位法学学者的话说，是 “地随房走，房随地走”。

老张听完我的一席话，伸了伸舌头： “好恐怖啊！” 但他的眼神却是一种幸免于难的得意神情。

耕者无其田，居者无其权

也许老张不知道，中国内地还有更 “ 恐怖”的故事曾经、正在和继续发生呢。

中国城镇中的有房一族，至少还是那些有足够的财力、买得起 “70年土地租用期 ”的人，他们其实都是近30年改革、开放进程的最大受益者，而那些受益不大、甚至受损的社会阶层的住房故事，那些通宵排队等待领取“经济适用房”购买证的购房故事，还有那些 “拆迁户 ”、 “违章建筑户 ”、 “外地暂住户”、 “民工窝棚户”的搏房故事，老张或许闻所未闻。

然而，在中国内地，这却是多数中国人每天要面对的现实，由产权纠纷引致的开发商与 “拆迁户”的争执、“ 征地 ”的地方政府与“钉子户 ” 的对峙、甚至警民之间的暴力冲突，也时有所闻。追本究源，所有这些沮丧、挫折、争执、冲突都导向一个词：产权。

近30 年来，中国发生了天翻地覆的变化，中国接受了“市场经济”、接受了 “ 民营企业”、接受了 “雇工 ”、接受了“国有企业股份制改造 ”、甚至接受了“ 私产入宪 ”，但让人匪夷所思的是，中国至今仍未接受土地和房屋的私有产权，仍未接受 “耕者有其田，居者有其权 ”的理念。

近几年来，中国房地产市场从无到有，从温到火，用中国传媒自己的话说：“时至今日，没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国房地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能动摇甚或问鼎中国房地产业的榜首地位；2002年进入《中国百富榜》的房地产大亨为25人，2003年为35人， 2004年为45人，这个数字不断在攀升，这表明中国的财富正在加快速度向中国房地产业大亨们的私家钱柜里集中……”但更让人匪夷所思的是，中国决策层能够容忍房地产开发商如此快速的积聚财富，却不能容忍真正为此业兴旺提供燃料的购房者享有产权 —— 不是有期限的土地使用权，而是房产兼地产的完整所有权。

70年后待拆迁？

而“居者无其权”也是中国城乡频频发生的拆迁纠纷和征地冲突的最终祸根。一位中国学者如此分析中国官方经常使用的一个名词“ 拆迁补偿”： “首先补偿这个字就很奇怪，什么叫做补偿，就是说这个房子这个地本来就不是你的。如果是你的，就不是一个补偿的问题，而是一个买卖的问题，我愿不愿意卖给你由我来决定，这首先是一个我要在交易之中获利的问题。”

此外，许多有识之士还指出，“耕者无其田，居者无其权”也阻碍了三农问题的解决，拖慢了中国的城市化、现代化进程。

北京学者陆学艺指出，由于中国农村土地产权不明晰、责权不清，导致了很多问题。第一是毁庄稼、占耕地。县委书记要搞开发区，庄稼就遭殃。第二是拆农民的房子。开发区都是成片成片的。

现为中国社会科学院学术委员的陆学艺说： “9 亿农民中，占75%的农民的房子总面积大概是50 亿到60亿平方米，人家已经住了几百年了，却不承认这个房子是可以抵押的。 ”

上海学者朱学勤则从房契的期限，看到了城市的发展周期和历史传承。现为上海大学历史系教授的朱学勤说，他在伦敦见到过一张为期999年产权的房契，他感到无比震撼：一个只有70年产权期限的城市发展如何能与之相提并论？房地产只有70年的命脉，这意味着，城市化的发展，将会以 70 年为一个周期轮番上演拆迁与建设的工地游戏，从某种程度上来说，它忽视了一个城市的历史传承和悠久根基。
而且，用老张的话来说，即使是999年的房契，也不是房主永久享有自由处置权的 free-hold房契，仍然属于他不屑于购买的 lease-hold房契。

“活资本”与 “死资本 ”

今年五月，在中国首都北京召开的2005年《财富》全球论坛上，秘鲁经济学家赫南多 ·迪索托语惊四座：在全球60亿人中，有40亿人是没有产权的，如果他们没有产权，就不能有“全球化 ” 的发展。
如果你读了迪索托（Hernando De Soto）的《资本的奥秘》这本书，你就会对产权问题有一个全新的认识，你就会发现，产权不再是一个枯燥的法律名词，你就会意识到，能否在法律上承认社会大多数成员的房地产所有权，在某种程度上甚至决定着一个落后的国家能否真正地实现经济起飞。

这位在今年4月获得“弗里德曼推进自由奖”的经济学家，有着在贫富两个世界工作、生活过的经历，因此对东西区别和南北差异有着深刻的体认，他的这本畅销全球的名著也没有忘记提及中国：“自从邓小平的经济改革在1979年开始以来，一亿中国人离开家园，寻找法律尚未认可的工作， ……自从上个世纪80年代以来，数百万中国农民未经许可涌向首都北京，以至于《北京青年报》惊呼：‘对盲流人口的管理已经失控’。”

迪索托这本书的副标题是：“资本主义为什么在西方取胜，而在其它地区失败？ ”他给出的答案是：由于非西方国家的法律制度赶不上人口流动、城市化等社会变化的步伐，社会大多数成员的财产只能游离于法律系统之外，因而成为“死资本 ”。该书描述了所有发展中国家的一个惊人的相似之处： “这些国家绝大多数的贫困居民确实拥有财产，但他们缺乏代表其财产并进而创造活资本的机制。他们有房屋，却没有产权；他们有庄稼，却没有契约；他们有企业，却没有公司章程。”

迪索托认为，为什么市场经济在西方成功、却在其它地方失败，是因为非西方国家未能建立起一个把死财产变成活资本的统一的法律体系，而西方标准化的法律能够使人们用分期付款的方式购房置产，用房屋作抵押向银行贷款，允许一个公司的资产分割成很多部分，可以公开上市进行股票交易，并使财产评估成为可能……这一切都是在人们遵循当地约定俗成的法律规范下进行的。这种由现代法律保障的无形的资产管理结构，在西方早已成为人们生活的一部分，大家习以为常，因而发展出成熟的市场经济。

不过，看完迪索托的书，你并不会产生一种 “文化决定论”的宿命观点，因为书中也描述了西方国家早期法律难以应付社会变化的窘困局面，其状况与今天中国等发展中国家所面临的困难和麻烦非常相似，唯一不同的是，西方诸国最终成功地让法律制度适应了不断变化的社会、经济状况。

中国有句古语： “有恒产者有恒心 ”。当代许多中国学者则提炼出一种新的格言：“成功的市场经济就是一种法治经济”。伦敦大概就是得益于英国的公平、成熟、统一的产权法律制度，而成为多元文化的国际金融中心吧：尽管它也曾有过封闭排外的历史，但最终仍能实现“海纳百川”，不仅吸纳了英国本国的 “ 民工”，也吸纳了各种肤色、不同文化的移民，包括像老张这样的华裔移民，也能在此地入籍定居，置房立业，并且购买了两处 free-hold的房产。

——英国《金融时报》中文网 (8/5/2005 20:7)

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[游主任]

中国房地产在没有所有权、只有使用权的形势下还能这么火，恐怕是因为没人相信中共的“土地国家所有”还能再坚持七十年。