[三木]

　　加币坚挺,美国房地产市场低迷,越来越多的加拿大人开始在美国购置投资房。但在加拿大华人群体中,很少有人能系统地告知投资美国房产的税收问题,在中国大陆的一些推销美国房产的宣传上,甚至还存在严重的误导现象。本文浅谈一些相关问题,供华人朋友参考。

大多数人在计算投资美国物业回报率的时候都忽略或误解了税务因素,事实证明这可能会带来重大损失,如果事前就对跨境房地产投资税收问题进行必要的了解和筹划,可以防止今后不必要的昂贵损失。



在美国购房要交哪些税?

通常来讲,在美国购置投资房,不管你是不是美国公民或永久居民,都要向美国国税局报税。美国向外国房地产投资人征税方式有三种:租金收入所得税,出售或赠与时升値部分的所得税,以及屋主去世后的遗产税。



物管公司、租客有扣税义务

美国税法规定,外国人在美国投资出租的物业,物业管理公司必须依法预扣出租毛收入的30%并及时上交给国税局。如果物业管理未能尽其扣缴义务,国税局可以向其追讨外国投资者的税款、罚款和利息,甚至提出刑事诉讼。如果没有物业管理公司,租客则承担了扣缴义务。很多州税局也有预扣税的规定。其后果往往严重阻碍了投资人资金的有效流动。

若你不想让管理公司/租客预扣30%的租金,你需要塡写一份特殊的表格交给他们。表格要说明你会给美国国税局按照凈利润而非毛收入报缴税额。这样他们就不会从应付给你的租金中预扣税了。



举例说明:如何在美国交税

为了更好地说明这个问题,我们举例来说。假设你在佛罗里达州购置了一个投资房,2011年你收取了20,000美元的租金,减去贷款利息、维修费、地产税、物业管理费以及折旧费等总计10,000美元。你2011年的凈收入是10,000美元。

　　次年4月15日之前,你必须向美国国税局及物业所在州的州税局递交所得税表,申报你2010年10,000美元的凈租金收入并缴纳相应的联邦税及州税。如果租客预扣了税金,你可以在所得税表上要求退还超额的部分。

假设2010年你仅收取了5000美元的租金,减去贷款利息、维修费、地产税、物业管理费以及折旧费等总计10,000美元。你2010年的凈亏损是5,000美元。当未来物业产生了凈利润时,可以用这5,000美元的凈亏损来抵消。



出售房产要预扣所得税

　　你决定出售你的物业时,买方必须从成交价中预扣10%并汇给美国国税局。如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款,那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税以及罚款。次年年初,你则需在税表上申报物业出售的利润。如果之前预扣的税款多过应缴税款,你可以获得退税,反之补缴不足的税款。

请切记向美国报税的重要性和必要性。如果你没有按时保税,一旦被查出,美国国税局便不再允许你按凈利润来缴税,而必须按毛收入来缴税。在上述例子中,你就必须按20,000美元的毛收入来缴税了。美国国税局不仅会要求你把以前所有未报税年份的税款补齐,而且还会加上罚款和利息。拒不执行税务部门通知者有可能被没收物业。每年按时报税需要你付出一些时间和金钱,但会避免因违反美国税法而产生的更大的损失和麻烦。