來源:北美中文網
俯瞰本拿比山頂大學社區(網上資料)《UBC VS SFU 學區公寓大比拼》
文 / 林曉荷
上期封面報道本刊以《SFU山頂社區:一顆潛藏的明珠》為題,對SFU山頂社區——Univercity作了簡要介紹,本期將繼續就此區域的居住特質及投資價值予以觀照。
為了方便對照,本篇將以緊鄰大溫最貴價區域——溫哥華西區的UBC(University Of British Columbia,中譯名“英屬哥倫比亞大學”,又譯作“卑詩大學&rdquo 作為參照,從房屋價格、居住質素及租金水平等方面,與SFU做一簡要對照。為方便闡述,用於比照的房屋類型則是上述兩個區域最常見的公寓形式,尤其高層水泥公寓。
UBC:至尊學府 名校環立
作為大溫最高尚的居住社區及最優秀的學區之一,UBC向來是重視子女教育的本地家庭偏愛的熱門區域,多年來,由於其良好的地產增值前景及高回報的租賃市場,此區域也在一直受到眾多境內外投資者的大力追捧。
UBC大學是加拿大最優秀的大學之一。據2010學術周刊的排名,該大學在如今世界所有的大學中排名第25位。知名高等學府效應,加上周邊名校林立的中小學校,成就了UBC區域在本地的“學區至尊”地位,這使得UBC一向被視為最適合學子居住的地方,也間接地為房地產投資者帶來豐厚的投資收益。
UBC及其鄰近的溫哥華西區,堪稱BC全省名校集中度最高的區域。UBC校園內的“大學山中學”(University Hill Secondary School),多次榮居全省公立學校中排名第一;此外,區內聚合了包括CroftonHouse女校、StGeorge男校、West Point Grey Academy、 York House、Vancouver College,Little Flower女校等頂級私立學校,其在Fraser Institute對全省近千所學校中一年一度的排行榜中,幾乎年年囊括前十位。
備受追捧 售價高企
出於方便和安全性的考慮,計劃讓子女入讀上述名校的家庭,自然就會熱衷於在學區內購買房屋。這一因素已成為本區域房屋價格上漲的主要驅動力。統計顯示,名校周邊的住宅價格大大高於相鄰社區,平均高出20%~40%。
不過,由於最近十數年來大溫地產一路飆漲,UBC目前的房價已經相當高,5年內新的典型一房一廳高層水泥公寓,售價已摸高至45萬加元左右,加上近年來UBC校內公寓開發量頗大,供應量充足,因此部分投資者傾向於認為此區域短期內增值空間受到一定限制。加之房價高企,令投資成本加大,而租金收入仍保持相對穩定的水平,因此,UBC校內公寓的投資效益相比前幾年有所下降。
需求旺盛 租務市場活躍
租賃市場方面,UBC大學大約有33,000名學生和11,000名全職員工,人口總數為 44,000人。事實上,2011年僅有27%的學生和12%的員工被安置在校園。根據研究機構McClanghan & Associates的研究表明,超過 45%的學生需要用40分鍾以上的時間去學校,每天往返校區會耗費大量的時間。因此,住在校外的學生中43%希望能夠居住在校內,僅這一項就代表著 14,000個床位或6,000套住宅的潛在需求。
此外,由於UBC大學及其鄰近的溫西地區人口增長較快,增幅位居大溫地區第二——有報告指,從2006年至2011年,溫西及UBC區域內居民數量增長了17.9%,而溫哥華平均居民數量僅9.3%,因此,種種因素相加,UBC區域對於校內學生、本地有子女的家庭及較富裕的移民群體的吸引力仍將長期存在。
SFU:"山頂耶魯" 潛力無限
SFU大學(Simon Fraser University,中譯名西門菲沙大學),是加拿大著名的公立大學,曾九次榮獲Maclean’s Magazine 選為“最佳綜合大學”的高等學府,其主校園坐落於卑詩省本那比市內,另有兩個分別位於溫哥華市中心及素裡市的附屬校園。該校於1965年成立,以探索溫哥華地區的探險者西門菲莎而命名。現時該校為唯一一所參與美國全國大學體育協會的加拿大大學。
SFU坐落於本那比市Burnaby Mountain山頂,可遠眺北岸群山、Burrard Inlet及溫哥華市中心,坐擁遼闊壯麗的無敵景觀。整個Univercity社區,被1500英畝公園環抱,被昵稱為山頂上的“耶魯鎮”,人文氣息異常濃厚。
2011年,SFU大約有29000名本科生以及5000名研究生,另外有946名教職員和3403名職員在校內工作。該大學於近年來人口有所增長,現時校友人數超過10萬名。
在SFU現有的本科學生中,大約17%是國際學生,這個比例在加拿大的大學裡是很高的。其中絕大多數(2503人,占60%)來自中國大陸,遠超第二名的韓國(6%)和香港(6%)。
2003年以來,SFU大學對於校園周邊的大片土地開始進行有系統的規劃,致力於打造大型可持續發展的模范社區——UniverCity,SFU校園住宅區獨特的價值進一步受到置業者及投資界的重視。
UniverCity Trust的發展總監Dale mikkelsen介紹說,Univercity社區建成後,將囊括超過4500個住宅單位,滿足目標人口10000人的需求,區內再細分成多個小型社區,並建設配套的社區中心、小學、公園及娛樂休閒等設施。截至2006年1月, 585個住宅已經完成,設有餐廳、商店的“基石大廈”(Cornerstone building)也已建成。目前仍有超過400個住宅正在興建中。
此外,UniverCity在社區的規劃方面恪守“環保、可持續發展”的綠色發展理念,其推出的一系列環保建設舉措,更令該社區近年來備受贊譽。
質優價美 價差逾4成
質優價美,物超所值更是SFU山頂社區UnverCity的獨特魅力之所在。以Hungerford Group公司在UnverCity開發的豪華公寓樓盤Altitude為例來看,該項目海拔高度達到1300英尺,在大溫可謂登峰造極,是大溫地區地勢最高的公寓柏文。從這裡可臨窗眺望北岸群山、Burrard Inlet及溫哥華市中心,遼闊壯麗、一覽無余的美景讓人不禁產生擁抱天與地的豪邁情懷。
據 Altitude的市場及銷售總監Jason Dolker介紹,Altitude 有1至3睡房公寓、6棟城市屋及6個頂層閣樓單位供選擇,價格則經濟實惠,1睡房售價由$259,900加元起,2睡房單位則由35萬加元起。
同樣是現代化高層公寓,位於UBC校園內的Academy由加拿大著名開發商 Polygon 興建。其賣點除了毗鄰Pacific Spirit 公園,更以鄰近著名的University Hill 小學及中學、以及私立學校St. Georges School為亮點。Academy有一睡房加書房及兩睡房單位供選擇,起價438,000加元。
兩相比較,UBC內的Academy,起價相比SFU山頂的Altitude價格高逾四成。
租金水平 相差無幾
租金水平方面,根據研究機構McClanghan & Associates發布的2011年大溫各區域平均租金水平研究報告,溫西及UBC大學區域擁有大溫地區最高的租金收入,一房公寓的租金平均每月1,345加元,2房平均每月1,873加元。SFU所在的本那比市,一房公寓平均租金收入每月870加元,兩房1,103加元。
McClanghan & Associates在報告中並未針對SFU山頂社區統計其租金收入水平,本刊查詢了近期本地網站上發布的SFU校園租金廣告,1房公寓的租金金額大致在1,250加元上下,兩房公寓的月租金平均為1,500加元左右。相對於SFU和UBC兩區域房價水平的巨大差異,租金水平的差異僅在100-300元左右,大體仍屬於同一價格區間。
度身定制 環保私密
正因為看好UnverCity山頂社區良好的發展前景,著名地產發展商PORTE不惜前後兩度“上山”,相繼開發“Origin”和“Lift”兩個樓盤。
據“Origin”和“Lift”項目的銷售及市場顧問Kellie Lawson介紹,PORTE在SFU開發的首個項目“Origin”現已基本建成,預計今年夏秋之交業主即可入住。
Kellie Lawson說,“Origin”的獨特之處在於包含一些兩層的復式房屋,南北兩面的絕佳美景坐收眼底。目前,該樓盤僅剩余6個居住單位,竣工在即,眼下可說是一個絕佳的購買機會。該樓盤所在區域堪稱大溫地區最具私密性的高尚社區,其主要買家是與SFU大學緊密相關聯的群體—包括本校的教職員工、本校學生、校友以及一些鍾愛SFU居住環境的買家。
PORTE開發的另一個樓盤是“Lift”,其獨特之處在於它的平層1居室與1室+1書房的戶型組合(Lift is unique for it’s combination of single level 1 & 1+den flats),以及2層式花園及天台單元(skyhomes)。花園及天台單元屬於Townhome戶型,每戶獨立大門出入,配備超大型開放式陽台或空中天台( large open patios or sky decks)。
Kellie Lawson強調說,PORTE項目的定位比較獨特,公司充分考慮到兩類用戶的需求:一類是從原有的獨立屋遷入的用戶,他們願意搬進面積較小一點的住屋方便打理,同時又希望某種程度上能繼續享有獨立家庭住所的便利;另一種購買者是從更小的公寓遷入到本項目中更大的單元中,因為他們的家庭屬於成長中的家庭,針對這一群體,我們提供2--3+睡房的高品質居住單元。
明日之星 值得期待
事實上,在那些對於SFU區域不太熟悉的人而言,“山上”、“山頂社區”這一類的字眼,仿佛透著某種隔膜並在一定程度上被視為畏途。普遍關心的問題不外乎:
--“居住在SFU,交通方便嗎” ?
--“這地方好是好,空氣好,氣氛好,但是不是沒有車就不能出門” ?
--“聽說山上冬天下雪會封山,都下不來山,是事實還是傳說” ?
--“山上生活,買菜方便麼?能買到中國醬油嗎”?
那麼,我們還是來聽聽SFU山上居民的現身說法吧:
“我在SFU山上已經住了6年。最近三年來,SFU的掃雪工作做得相當出色,從來沒有因為下雪耽誤過下山。哈哈!
我覺得山上的社區環境特別好,鄰居們都很友好,而且注重孩子的教育,是一個養家的好地方。我家兒子3歲多了,今年4月,他很榮幸地趕上了UniverCty Daycare開張後的第一批招生。孩子說,他們托兒所有可以從房頂滑下來的滑梯,後來知道滑梯是專門從德國定制的。Daycare老師的教育水平,我覺得更是頂呱呱——SFU的daycare應該是溫哥華公認的比較優秀的group daycare吧,這個就不用我多說啦。對了,山上現在也有了小學,名字叫University Highland Elementary,上學的學生大部分來自SFU的教職工家庭,以及山上的居民。我個人估計,若幹年後,這個小學也能排名比較靠前吧,因為不僅這些孩子們的父母都擁有良好的教育背景,而且根據我日常與山上一些父母的交流與觀察,山上的父母們都特別重視孩子的教育和全面發展。
至於日常生活方面,山上美食應有盡有,快餐現在有Sushi、Pizza、Pub、Subway、 Coffee shop等等,另外還有一家名叫Nesters的連鎖大型超市,買菜和日用采購很方便。另外山上社區內的Burnaby park and recreation,也為兒童和家長們提供了一系列有趣的娛樂及休閒活動項目。
住在山上,開車去溫哥華市Downtown,差不多20分鍾,到Metrotown也是20分鍾左右,總之。我是上去了就再不想再搬下山來了……”
--UniverCity 社區居民、北美中文網網友“SunBow”
(本文原刊於北美中文網旗下《大溫地產-加國版》2012年6月號)
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