[3M]

高力國際

　　(2012年5月7日-上海)被譽為“申城樓市的風向標”的“假日樓市--2012上海房地產春季展示會”於4月29日至5月2日在上海展覽中心舉行。值得注意的是,本屆房展會除了吸引本地開發商參展以外,海外樓盤亦成為一道風景,吸引了眾多意向者前來咨詢。據主辦方透露,此次參展的海外樓盤明顯多於去年,約占總量的20%。可見,在國內新一輪房地產調控政策出台後,以投資、移民或者旅游、留學為目的海外生活正在形成一種新的潮流,目前比較受國人親睞的海外置業市場包括加拿大、英國、澳大利亞等。高力國際日前發布了《置業加拿大》的文章,詳細敘述了加拿大當地房地產市場的情況及熱點區域溫哥華西區的投資分析。

　　海外房地產投資-加拿大溫哥華溫西區域分析

　　隨著移民以及海外留學生的人口不斷增長,國外的地產投資在過去幾年中發展迅速。為抓住這個需求,我們已經在中國展示了許多國際性的房地產項目,例如,澳大利亞的黃金海岸,倫敦新興金融中心金絲雀碼頭(CanaryWharf),加拿大的溫哥華和多倫多等。在這些市場中,我們發現溫哥華是最受歡迎的投資市場之一,尤其是在溫西和英屬哥倫比亞大學UBC周邊區域(簡稱溫西)。作為世界上最宜居的城市,溫哥華吸引了許多追求高品質生活和教育的中國移民。從而導致市場長期處於增長模式,並受到許多亞洲房地產投資者的大力追捧。本文將深入分析市場背後的驅動力,並闡述了投資者為何考慮投資溫西。

　　如下表所示,溫哥華以及溫西區域近年來的住宅價格的走勢。

　　住宅價格-溫西VS.大溫哥華地區



　　大溫哥華地區住宅價格在過去三年裡較快的增長,平均年增幅為12%。僅在2008,2009年全

　　球經濟衰退期間暫時處於下降通道,降幅約15%,並很快迅速反彈並回到衰退前的水平。相比於其他主要的市場如美國和歐洲,加拿大是目前在金融危機沖擊下表現最穩定的經濟體,

　　所以其安全性是一大顯著特點。

　　對於溫哥華增長最快的溫西區域,價格的年增長率達到了16%,遠遠高於溫哥華平均增長率12%,其價格也高於溫哥華均價約30%。這呈現出如同上海過去類似的發展模式--既較好

　　地段及較高房價的物業(即優質物業)會帶來更高的溢價收益。,我們可以看到溫哥華房地產市場繁榮的幾大驅動力,既社區內頂尖的教育資源、商業中心區域和其他主要城市設施和景點,社區提供的自然環境等,這些都吸引著大量富裕的移民前來居住。需求的驅動力始終保持著價格處於相對較高的水平。

　　投資

　　接下來我們看一下溫西及英屬哥倫比亞大學社區的租賃情況。之前我們提到,這個區域擁有大量的頂尖中小學和加拿大最頂尖的英屬哥倫比亞大學,因此租賃的主體之一是以學生以及學生家長為主。我們以英屬哥倫比亞大學區域為例,該大學其中包含了33,000名學生和11,000名全職員工,人口總數為44,000人。但在校園內和周邊的供給僅僅包括736套非上市流通的住宅,以及2808套上市流通的住宅,合計3,544套,這和總人口相比有較大的差距。事實上,2011年僅有27%的學生和12%的員工被安置在校園。根據研究機構McClanghan&Associates的研究表明,超過45%的學生需要用40分鍾以上的時間去學校,每天往返校區會耗費大量的時間。因此,住在校外的學生中43%希望能夠居住在校內,僅這一項就代表著14,000個床位或6,000套住宅的潛在需求。



　　按照這張圖表,溫西&英屬哥倫比亞大學相比其它區域而言擁有最高的租金收入,一房平均每月$1,345加幣,2房平均每月$1,873加幣。遠遠超出其他華人社區,如在本拿比,一房租金收入僅需每月$870,兩房$1,103。



　　在大溫哥華地區,英屬哥倫比亞大學區域的人口增長是第二高的。從2006年至2011年,居民數量增長了17.9%,而溫哥華平均居民數量僅9.3%,很大程度歸因於該區域吸引了許多優秀學生和富裕移民居住於此。

　　融資



　　加拿大的利率在近幾年一直維持在低位。相比於其他市場,加拿大有著最低的利率,僅3%。英國目前的按揭利率接近4%,澳大利亞近7%。並且許多加拿大主流銀行已經在中國設立了分行,為中國客戶和移民提供一站式服務。利用低成本借貸資金帶來的杠杆效應可以顯著提高投資回報率。

　　教育

　　教育一直在購房決策中起到很重要的作用,溫西以及英屬哥倫比亞大學區域也是在溫哥華乃至加拿大中最好的學區。一下按照學校類型分別作簡要介紹:

　　公立學校-溫哥華被劃分成若幹學區,每個區域都有唯一對應的公立學校。比如說,大學山中學(UniversityHillSecondarySchool,全省公立學校中排名第一)就覆蓋了大學內和周邊的區域。很多家庭會選擇在該區域內購房,已讓孩子進入頂尖學校。我們發現在優質學校附近的住宅價格會比平均水平高20%~40%。

　　私立學校-私立學校去學區的概念。溫西以及大學區域是全省名校集中度最高的區域,如CroftonHouse女校、StGeorge男校、WestPointGreyAcademy、YorkHouse、VancouverCollege,LittleFlower女校等,這些都是在全省近千所學校中的前十的。許多學校只有非常有限的寄宿床位,所以絕大部分學生依然需要居住在校外。事實上為了方便和安全性,父母會更樂意於孩子居住在學校附近的成熟社區內。這個趨勢也成為租金和售價上漲的主要驅動力。

　　大學-英屬哥倫比亞是加拿大最好的大學。據2010學術周刊的排名,該大學在如今世界所有的大學中排名第25位。

　　這些知名的學校和大學使得溫西以及大學區域成為最適合孩子居住的地方,這也間接的為房地產投資者帶來了豐厚的收益。



　　自然環境



　　選擇居住在溫西以及大學區域不僅為了它的名望,還為了享受這裡的自然環境和悠閒的生活方式。在這裡,你可以:

　　在早上可以爬越600米高的山峰,在下午可以風帆沖浪,在晚上可以游玩於海灘;

　　這裡是一個多元化區域,有著不同的文化。您可以享受來自世界各地的美食和藝術;

　　享有北美綠化率最高的稱號,從其溫和的海洋性氣候至兩個大型的城市森林公園,從街邊精致的綠化景觀到熱鬧的濱海休閒區域,這裡是一個人與自然完美融合的天堂;

　　在溫西,太平洋精神公園PacificSpiritRegionalPark由763公頃的森林組成(7,630,000平方米),是最大的城市公園之一,大小是紐約中央公園(3,400,000平方米)的兩倍多。

[treehouse]

房市朝下的時候, 你怎麼分析都沒用, 寫100頁分析也沒用.

[unicornz]

not smart, really.

you should be more neutral on this matter.

[daisy2]

好貼，學習了

[verjj]

可惜，溫西也開始下跌了，現在溫西房子的開價明顯調低了。

現在的房價是歷史最高點，並且開始下調了，哪個傻瓜願意現在買呢？

[Emirato]

daisy2 寫道:

好貼，學習了

+1

好好學習

[verjj]

上圖中,素裡(18%)高貴林人口增長最快,而溫西除了downtown和UBC外,其它區域人口在減少。即使整個溫哥華五年的人口增加也只有4.4%而已。

說明大溫的居民無法承受高昂的房價,被迫往大溫東部遷移。
大溫居民可以承受的house在60萬,70萬左右,只能在素裡高貴林一帶找到。

[穩漲]

“在早上可以爬越600米高的山峰,在下午可以風帆沖浪,在晚上可以游玩於海灘”


老大,你在溫西UBC給找個600米的高峰試試 @3M

[verjj]

西溫 (west vancouver)

穩漲 寫道:

“在早上可以爬越600米高的山峰,在下午可以風帆沖浪,在晚上可以游玩於海灘” 老大,你在溫西UBC給找個600米的高峰試試 @3M

[穩漲]

verjj 寫道:

西溫 (west vancouver) 穩漲 寫道: “在早上可以爬越600米高的山峰,在下午可以風帆沖浪,在晚上可以游玩於海灘” 老大,你在溫西UBC給找個600米的高峰試試 @3M

文章分析的是溫西呀