[happyworld]

來源:鳳凰網

　　擺不脫的宿命?美國財政部:中國房地產在走我們的老路美國財政部駐華經濟與金融特使David Dollar最近在一篇《關於美國房地產市場泡沫破滅對中國的借鑒意義》的文章中說,從1998年到2006年的8年間,美國的房價翻了一番,8年內住房按揭貸款增長了150%,而同期國民收入和GDP的增長卻沒有那麼迅速,這比GDP的增長速度快得多,房價的上漲超過了基本面,所以回過頭來看,是很糟糕的泡沫狀態。相比而言,中國的許多城市在過去十年中,房價出現了十倍以上的漲幅,以至於連巴菲特都說“中國的房地產市場就是在賭博,而且賭得很大,有一群人在大面積地豪賭”。

　　早春二月的中國樓市,許多“信號”和探測風向的氫氣球值得玩味。

　　春節上班伊始,先是蕪湖市推出“免稅、補錢、送戶口”的刺激樓市新政,奈何新政“短路”,2月1日人大通過,9日發文,10日批准生效,12日即被叫停。這是繼廣東佛山之後,第二個籌劃樓市“再調控”而被緊急叫停的城市。

　　蕪湖市釋放的這個試探樓市風向的氣球剛一松手即被戳破,但仍有不罷休的繼續跟進。上周,寧波市象山縣又悄然變通“限購令”,只要一次性付款便可購買多套房。

　　從各地忽明忽暗對房地產調控的“明緊暗松”、“變相松綁”情況看,在持續兩年多的“史上最嚴厲”房地產調控繼續深化的背景下,過度依賴土地財政的地方政府的承壓能力已到極限,深度博弈還在繼續。

　　據統計,2010年的我國土地收入近3萬億元,而2011年不足2萬億元,今年元月,全國300個城市土地出讓金收入比同期下降67%,其中住宅類用地下降74%。土地收入銳減,而政府對資金“剛需”的路徑依賴已欲罷不能,特別是信貸狂飆的年景,盲目舉債“剛需”今年面臨第一輪還債高峰。

　　經過去年的清理規范和壓縮,全國一萬多個地方融資平台的貸款余額尚有9萬多億元,今年1/3要到期還本付息。發達地區的一家省級平台公司的老總說,公司現在一天的利息就要360萬元,一年光利息要12億元,而現金流只能維持公司日常運行。一些地方開始以高利息向機關事業單位職工集資,新一輪的展期、借新還舊的債務循環再次開始。土地和房地產市場的冷卻對地方財政收入的影響相對滯後,但最遲不過今年二季度,這個“深坑”將會清晰呈現。

　　過度依賴土地財政暴飲暴食的地方政府,如今面對的是債務集中到期,清湯寡水的日子當然難熬。於是一個個寄希望於對限控政策“適度預調微調”,半遮半擋,邊調邊看。中央政府則一再強調堅定正確的調控方向不動搖,促使房價回歸合理。

　　雜音和小動作混淆了市場預期,使人無所適從。而更大的風險在於,一些地方的“放氣球”將很快得到“左鄰右舍”的響應,讓當下房地產調控來之不易的既有局勢失控。用一位財政局長的話說“地方政府做夢都渴望房地產調控能松綁”。一粒小火星很快就會形成燎原之勢,如果後續者密集跟進,倒逼調控政策改弦更張,重蹈過往數輪調控的覆轍,那麼不僅政府的公信力會受損,整個房地產市場也將出現報復性反抽,歷時數載的調控成果將毀於一旦。

　　當房地產泡沫極度膨脹、市場機制全面失靈時,管理者必須對經濟安全和社會穩定承擔責任,並果斷而及時地進行調控。如果一味曖昧縱容,任由利益集團張目,悲劇性的教訓俯拾皆是。

　　上世紀80年代,在日元升值狂潮中,日本財團買光國內的土地物業,炒得沸反盈天後再“買世界”,最著名的案例是三菱地產購買了美國的洛克菲勒環球中心,但進入90年代後,隨著信貸緊縮和地價回落,日本泡沫經濟破滅,日本人在最高價買入的洛克菲勒環球中心5年後在付出了逾6億美元的虧損後,再以半價轉讓給原房產所有人洛克菲勒財團。一場游戲一場夢,日本全國為這種瘋狂付出了代價,日本時代隨之結束。

　　從1997年的亞洲金融危機到2007年的美國次貸危機,從上世紀80年代的日本到眼下的美國和歐洲,歷史上很多金融危機的一個共同教訓就是絆倒在房地產這個“硬石頭”上。政府過度舉債且債務的高度不透明、大批公共工程盲目上馬刺激地價上漲、房價追著地鐵輕軌跑,加之金融系統對房地產領域的過度放縱和煽風點火,烈火烹油,助長泡沫膨脹和破滅。

　　發達市場經濟國家泡沫經濟破滅的教訓說明,泡沫經濟是一條不歸路。泡沫吹大了,所有的利益相關者都不希望泡沫破滅。這種全民非理性的“羊群效應”和從眾心理,只會讓管理者左右搖擺、首鼠兩端,縱容繼續吹大泡沫直至最後的破滅。我們,能夠擺脫宿命嗎?

[daisy2]

很擔心呀，現在沒錢結婚，沒錢生孩子，要是大家都向我一樣，將來誰來給我們養老

[tricot]

孩子生了,沒錢養.