[angelapeng]

看過我以前文章的朋友，應該了解，市場上有多種不同類型的貸款機構。A lender 指的是Chartered Banks (五大銀行及其它專業貸款公司)，B lender (專業貸款公司，提供一些特殊的貸款產品），Mortgage Investment Company（貸款投資公司）。所有這些貸款機構對貸款人和物業都有不同的要求，那麼投資人該怎樣用這些貸款公司呢？

1）	如果你信用分數好，有很好的工資收入證明，第一應該考慮的是A lender, 因為你符合他們的標准條件，審批較快，貸款條件也會較好。但是，這裡面的關鍵是利用哪家銀行貸款的順序就非常重要了。最近有幾個客戶，在自己的銀行貸款時被拒，原因是，配額用足了。（比如說，RBC只能貸款125萬，TD只能貸款100萬）。但是，往往銀行工作人員不會提前告訴你這些規定，直到你用足了它們的額度，你就會被拒之門外。

正確的做法：先用那些沒有金額限制的貸款機構。我以前的文章中談到，前三個投資物業融資結構的安排，至關重要。很多貸款機構對貸款總數沒有要求，但是對貸款個數有要求。這樣你可以先用足它們的貸款個數的配額，然後再回到你自己的銀行申請以後的貸款。

2）	何時用B-lender, Mortgage Investment Company?

有些人沒有很好的收入證明，在A lender 貸不到款。這時候可以考慮用B-Lender或者Mortgage Investment Company。這些公司都是加拿大合法成立的公司，貸款雙方得到法律保護。不是我們中國人的所謂“地下錢莊”，也不可能每月征收1%或2%的利息。那麼，這些公司適合什麼人申請呢？

--自雇人士，沒有收入證明，只能自我申報收入。（自我申報收入得合理）
--首付通常較高，介於20-35%之間
--合同期短，通常為1到2年，然後每年續約
--利息比A lender 稍高一些，各個公司不同。
--需要遞交申請費，比例不等

實際上，所有的投資者都應該充分了解這些貸款機構的條件，明白自己還有這些融資渠道。但是大多數人，一想到貸款，第一找的就是自己的銀行，然後一被拒，就心情沮喪，找不到其他的解決方案，不得不中斷自己的投資想法。

我在這幾年的地產投資經歷中，學到了一個重要的理念：任何挑戰都有解決辦法，只是代價不同而已。永遠不要忘了自己的最終目標。很多人想從地產投資積累財富和現金流，但是，往往投資行為和投資理念相違背。如果你真正想積累資產和財富，創造現金流（投資理念），那麼只是投資期房/樓花，指望短期內房價升值，通過出售物業來獲利（投資行為），這兩個方向是互相背道而馳的。當然，在市場上升過程中，你可能獲利，可是，市場要是平穩或下降呢？你有沒有方案二？如果沒有，風險太大了。

當然，要想長期持有物業，尤其要想長期持有多個物業（比如說，5個或10個投資物業），這裡面的關鍵是兩個：1）融資安排，2）物業管理。
買樓花是不需要有這兩個技能的。但是，為了長期給自己和家人積累資產，創造財富，以盡快達到財務自由，學習上面兩個技能，並能嫻熟的運用，是達到自己目標的捷徑之路。說到底，投資地產，相對於投資其他項目或產品，我們都認為風險較低。但是只有抱有長遠的眼光，並配備相應的執行計劃，才能真正實現自己的目標，在獲取財富的同時，將風險降到最低。

大家周末愉快！

下回來談談怎樣看待貸款罰金的問題（Prepayment Penalty）

[三木]

A lender, B lender 這種分類，房貸行業內大家都經常這麼說嗎？

[angelapeng]

是的