[angelapeng]

大多數投資者處於這種情況時，基本傾向於將他們長期的投資策略減緩。那麼，解決方法是什麼呢？找一個懂得租金現金流分析的銀行或貸款經紀來幫助你解決問題。

當你所有的投資物業都在Excel表中列出來後，很容易計算Debt Coverage Ratio (DCR)。如果該物業的DCR是1：1或大於1：1，然後所有物業累加也是1：1或大於1：1, 那麼貸款公司只看DCR, 而不是用你的收入來計算負債比率。也就是說，一旦你擁有三個投資物業，如果你的DCR等於或大於1：1，你就可以用100%的租金收入來計算負債比率。這個時候，你不需要出示很高的個人收入來計算負債率，也能不斷地從銀行貸款投資到以後的物業中。

懂得這個概念實際上革命性地幫助了某些投資者不斷地建立自己的投資物業，而不會受到貸款的困擾。這個融資策略/結構不僅允許他們不斷地投資地產組合，還能幫助他們為自己所有的物業組合創造良好的融資談判條件。

舉例說明：想象一下你自己，作為一個地產投資人，你攢了10萬加幣，或者親屬給了你一筆10萬加幣的禮物，你的信用分數良好，但是你的收入較低或者是自雇沒有收入證明。

通常的人會怎麼做呢？將10萬加幣花在一個物業的首付上，買了一個40萬投資物業。問題是，由於你收入低，或沒有收入證明，申請貸款就會碰到麻煩，因為租金收入中，只有50%可以拿來加到你自己的收入中用來計算負債率。

或者你可以用同樣的10萬加幣采取不同的投資策略。將10萬加幣作為首付投入到三個物業中（比如買三個15萬加幣的小投資物業，每個首付20%）。這樣策劃的目的是避開用你自己的工資收入來申請貸款（因為你工資低，或自雇沒有收入證明），而用租金現金流公式來申請貸款。前提是（1）你必須有三個投資物業，（2）每個物業的DCR必須等於或大於1：1。這樣你只需要出具一定的證明(淨資產) 表示你能支付你現有的負債，比如自住房的貸款等）。

這樣的好處是什麼呢？就是你未來的地產投資只取決於你能否籌集到首付款，跟你的收入證明沒有關系。換句話說，你最大程度地運用了資金的杠杆原理。

我們中國投資人中，很多人有首付，就是苦於沒有收入證明，或自雇，給自己的工資很低，在不斷貸款投資地產時，就碰到麻煩。上面講的前三個投資物業的融資策劃至關重要，實際上不是你選不選擇這種方案，而是你必須選擇這種方案，如果你想投資三個物業以上的話。

透徹地了解這個概念，配備很強的執行力，將使得一個成熟的投資者充分利用現在的融資貸款市場，為以後的投資打通道路。

[ValleyGirl]

學習了