[angelapeng]

最近接觸到很多客戶，手裡有10萬加幣， 想進入地產投資市場，詢問是否投到一個物業中，投到哪裡？

我在這裡主要不是討論應該投在哪裡，因為這很主觀，也和你自己的資源有關系（包括資金的多少，對當地市場的了解，以及願意投入的時間成本等等）。我們討論的是，10萬加幣，怎樣投資能幫助我們達到我們的目標，尤其是願意通過地產投資組合達到長遠目標的投資人：每月有正現金流，為未來財務自由創造基礎。

讀過我以前文章的投資者一定記得，我強調首先要知道你投資的目標是什麼。如果是長期投資，你一定要有能力讓租金抵扣所有的房屋費用（包括貸款，地稅，及物業管理費）。如果想盡快達到財務自由，一套物業是不夠的。那麼，有可能你需要有5套，10套，或更多的物業。（假如你日常的月消費是5000加幣，如果每套物業正現金流200加幣，那麼你需要25套物業，如果每套正現金流500加幣，你需要10套物業，依次類推。）

在給客戶咨詢時，我總是建議他們，帶著你的最終投資目標來策劃貸款融資結構，這樣不但幫助你做出正確的決定，還能巨大地影響到你前三個投資物業的融資結構。

舉個例子，一個投資人剛剛進入地產投資市場，自住的房子裡已經有一些Equity(貸款減少加上市場增值部分），手裡也有一些資金作為首付，希望通過地產投資每月都有一些正現金流進帳。這樣的投資人如果知道地產投資現金流分析，受益匪淺。簡單講，現金流分析就是要做到符合1：1條款，這個條款對於要投資三個物業以上的投資人來講至關重要。從概念上說，1：1條款就是Debt Coverage Ratio (DCR)債務比率的計算公式。貸款機構願意看到1塊錢的費用出去，有1.1塊錢進來。進來的錢是每月租金收入，出去的錢是每月的貸款，地稅和管理費的累加。

使得這個公式有意思的是，對那些收入不高，或者自雇人士沒有收入證明的投資人來說，一旦你擁有三套以上投資物業時，貸款機構對待你的態度和政策與以前大相徑庭。

對投資人來講，最大的困惑和挑戰是，當你為自己不斷積累地產投資物業時，你的Total Debt Service Ratio (TDSR)不能超過40%。換句話說，你的房屋貸款，汽車貸款，學生貸款，信用卡賬單等等日常負債不能超過你每月工資收入的40%。目前的貸款機構一般只能將租金收入的50-75%加到你個人收入中（考慮到空置率等），然後計算每月總負債率（TDSR）。許多情況下，用這個公式，一旦你的物業超過三套，TDSR就會超過40%，投資者如果收入較低的話，只能限制物業的數量。

解決方法是什麼呢？我們明天再來聊聊。

[花生]

看著哪，請繼續。

[三木]

贊！

[百草園]

頂，盼下文.

[garygao]

如果我有10萬加幣

[olim]

garygao 寫道:

如果我有10萬加幣

怎麼著呢？？？？

[國米]

據說LZ是CGA對吧？

您的講座什麼時候，想報名聽聽！謝謝！

[judy]

國米小子 寫道:

據說LZ是CGA對吧？ 您的講座什麼時候，想報名聽聽！謝謝！

+1, 偶也想聽

[ValleyGirl]

國米小子 寫道:

據說LZ是CGA對吧？ 您的講座什麼時候，想報名聽聽！謝謝！

是MBA, 好像不是你們CGA.
:lol:

[三木]

樓主，能開個講座嗎？