[星光燦爛]

買房賣房禍從天降 (陪審員見聞錄)

今年10 月下旬，我中了個“大獎”， 第一次被選中做陪審員。在這以前也收到過陪審職責 (Jury Duty) 的通知，但在第一輪電話候選就被剔除了。這次倒好，電話候選，法院待選，法官挑選，三輪篩選，輪輪都被選中，最後落得整整兩個禮拜坐在法庭上聽律師吵架。官司結束後，如釋重負，回到公司上班時竟喜不自禁, 有如重生。列位看官別以為我在這裡誇張，試想一下，每天坐在法庭上不言不語不能隨意喝茶上廁所不能上網，即使聽見律師在公堂上強詞奪理都要雙唇緊閉，不能出聲，能不難受嗎？當然“受苦”兩周收獲也不小，除了真正了解了美國的陪審制度，親眼見識了銀幕下穿黑袍的法官，聽律師們對著法官一口一個“法官閣下”(Your Honor)，還享受了原告被告的恭謹。陪審團進出法庭時原告被告及其律師都要站立起來以示尊重。當然，最主要的一點就是知道了以後在買賣房屋時應該怎樣避免官司纏身。


我參與審理的是一起買賣房屋引起的民事訴訟案。買方傑斯夫婦是原告，賣方什維拉夫婦是被告。傑斯夫婦於2007 年房市最高點時從什維拉手裡花了125萬刀買到一棟約3800平方英尺獨立房。 買房時為了殺價，傑斯夫婦主動要求與賣方簽署了“現狀購入”(as is) 的條約，也就是說房屋按出售時的現狀購入。令人難以置信的是傑斯夫婦在要求“現狀購入”的同時，居然自己不舍得花錢雇人檢查房屋，完全憑賣方的房屋檢查報告 (Inspection Report ) 便輕率成交。搬進去不久，杯具就開始了。先是發現些小毛病，後來發現起居室的屋頂漏水，再後來家裡的硬木地板又開始裂口，木板之間的裂縫寬得來可以容納硬幣插入，若要徹底修理，得換掉整棟房屋的地板。另外，地板和地基之間的空間 (Cross Space) 也發現漏水，淹成了一個淺池塘。經他們請來的專家進一步檢查，這棟房屋在設計上似乎有毛病。但是，由於房屋是按“現狀購入”(as is)， 訴訟就變得困難了。聽到這裡，不少人會說，既然是“現狀購入”，就沒有什麼好告的，必須接受房屋的狀態。也就是說該自認倒霉。


且慢，此事若是這麼簡單，也就沒有這場官司了，所謂一個巴掌拍不響。在這場交易裡，賣方也犯有錯誤。這棟房屋是什維拉先生親手修建的。在修建過程中他不但自己沒有建築的執照，還雇用了好幾位沒有執照的建築工和電工。另外，什維拉全家在這個房屋裡居住三年期間曾經發生過兩次漏水，損傷了硬木地板。賣出這個房屋之前，什維拉先生曾花錢請人來檢查，發現硬木地板有問題，可能要花5 萬元修理，盡管檢查報告裡說明硬木地板有問題，但在填寫房屋情況表格 (Disclosure check list) 時，他卻沒有把這些問題填上。房屋情況表裡專門有欄目詢問房屋修建時是否雇用過無執照的電工，屋裡是否發生過漏水，硬木地板有無問題等等，他們一概回答 “沒有”。這類錯誤共有10多處，很難想象完全是因為粗心大意造成。但是從什維拉夫婦與買方交往的歷史來看，似乎又並不像是知道這房屋有嚴重問題而故意欺瞞。他們曾主動邀請買方去看房，並親自帶領買方參觀這個房屋，什維拉先生也親口告訴買方這房子是自己修建的，並提醒買方雇人再作房屋檢查。


原告的訴訟包括兩方面，一是控告 什維拉夫婦違章操作修建房屋，二是控告賣主沒有如實填寫房屋情況表，應該負違約責任。一共索賠五十萬美元。 這其中包括更換硬木地板需要的八萬六千刀。更多的費用是用於修補房屋漏水的問題。至於“現狀購入”是否成其為官司的絆腳石，原告律師有著與常人完全不同的解釋。照他的說法，“現狀購入”是在了解所有的信息的情況下給出的價格，既包括房屋的外觀評估，也包括那些表格裡公開了的信息，所以應該更加小心的人是賣主，而不是買主。賣方提供的信息應准確反映真實的現狀，否則應該賠賞買方的損失。這個解釋讓你跌破眼鏡吧？我也一樣。這就是律師的“辯才”。

審訊開始，雙方的辯護律師先作一個開場講話，然後請原告被告來對話。被告什維拉先生承認他在填寫表格時候犯有錯誤，但卻不承認是故意欺瞞。這裡的一個重要的疑點是被告出售房屋的動機：被告是否早就知道房屋有嚴重問題才出售的。若是，則故意欺瞞的嫌疑較大。被告解釋這個房屋本來是他們為自己修建的夢想房屋，准備長住。但搬進去後，他們的雙胞胎兒子不能適應新學區，沒有交上新朋友，郁悶之余只好關在家裡打電動游戲，致使體重直線上升，有肥胖趨勢，這才讓他們夫婦痛下決心賣掉房屋搬回原住處。被告後來出示了這對雙胞胎孩子的照片，以證實他們所說的屬實。從照片來看這兩個孩子在居住這個房子期間確實增重不少，都變胖了。至於究竟這是不是他們真正售房的原因，就取決於陪審員自己的判斷了。


原告傑斯夫人長著一張精明的臉，一看就是個厲害的主，聽她介紹是斯坦福大學學藝術的畢業生。家裡購買房屋似乎都由她一人作主，出庭對質的也主要是她。她的丈夫傑斯先生在思科公司當部門經理，買房子這麼大的事他居然毫不參與，完全任由太太折騰，如此“甩手掌櫃"，實為少見。傑斯夫人告訴了陪審團他們全家如何被新買的這個房子折磨得焦頭爛額，聽起來他們確實很讓人同情。但被告律師卻指出了她證詞裡有些前後不相符之處。被告律師並且指出在購買這棟房子之前，傑斯夫人除在加州還擁有另外一棟房屋外，已經在密蘇裡購置了九棟房屋。房市下跌後這九個房子都扔還給了銀行，作為法拍屋。緊接著被告律師質問傑斯夫人是不是因為這個房屋的價格下跌了，想在獲取賠款後將這個房子也交給銀行作法拍屋，而賠償所得的錢就揣進自己腰包。傑斯夫人當然矢口否認。不知怎麼的，這點插曲讓對我傑斯夫人的同情心大打折扣，覺得她做事的方式太有問題了。


之後便是證人出庭。花最多時間的是關於什維拉先生違章操作的指控。兩邊都有證人出庭。這些證人包括建築行道的專家和政府官員。這些專家出庭的價格都不菲，高達500 刀一小時。各方證人給出的證詞當然都是對自己那一方有利的，也就有了不少矛盾之處。要判斷誰的證詞更可信，得綜和各方面的因素。首先是專家的信譽，另外再看他們能夠從證詞裡面得到多少好處，會不會因為利益驅使而作假證。由於證詞涉獵了太多的建築專業知識，這部分聽得我十分頭疼。不過兩周下來竟然學了些與建築有關的東西，也算是意外收獲。


起到決定性作用的是被告的證人，一位郡縣 (County) 政府部門官員。據他說被告所在的郡縣允許沒有執照的人修建自住房屋，也允許修建自住房屋時主人雇用任何家人朋友，毋須執照。唯一需要有執照的是電工。除此之外，被告還出示了他們建房時政府檢查合格的所有批文，說明他們沒有違章建房。唯一不合法的是被告什維拉先生曾經雇用過無執照的電工。但因為房子裡的電路沒有任何問題，也就毋須賠賞。看過這些證實材料後，原告只好撤銷第一個訴訟： 什維拉夫婦違章操作修建房屋。這樣案情就變得簡單多了。

這裡值得一提的是兩位律師在法庭上的表現，確實有高下之分。原告律師比起被告律師無論在材料的組織，還是法庭上的應變，都要遜色很多。原告律師雖然有多年經驗，材料准備得也很充分，但是他講話不嚴密，重覆甚多，常常讓我聽得犯困，而被告律師頭腦清醒，反應迅速，問話犀利，應對自如，輪到他講話我的精神頭就來了，常在心裡為他喝彩。另外，原告律師在堂上的風度也有些欠佳，情急之下有時控制不了脾氣，甚至給人以咆哮公堂之感，起到了很負面的作用。雖然最後的判決是根據事實，律師的表現起到的作用也是不容低估的。

證詞完畢後，即是陪審團裁決。這是一個中等長度的審訊。從開庭到證詞結束將近兩周。這期間陪審員不可以向任何人泄露案例，也不可以擅自上網查詢有關案例的一切資訊。所有與案子有關的信息只能從法庭上獲取。除此之外，在沒有到討論判決之前，就連陪審員之間也不能談論任何與案例有關的話題。之所以這樣規定，主要是為了避免陪審員受外部幹擾，影響對案情作出客觀公正的分析判斷。當然，審判結束後案情就不再需要保密了，否則也就不會有這篇小文了。


陪審團一共有12名陪審員，另外還有四名候補陪審員。候補陪審員必須參與整個審訊過程，為的是以防萬一，如果陪審員發生意外，比如生病或者有緊急事件，不能繼續下去，候補陪審員馬上就可以頂上。但在最後的判決階段，候補陪審員就不能參預了。對於民事訴訟，無論任何指控，陪審團裡12人必須要有9人通過才能成立。而犯罪案則要求12人全部通過才能成立。法官在判決中完全沒有任何權力，只負責主持審判庭和回答陪審團的法律問題。


我們這些陪審員被關進一個有飲料有廁所的房間討論判決，除了商定的休息和吃飯時間，任何人不能擅自出入。法官把判決書交給了我們，厚厚的一迭。其中有四項對被告違約的指控：1) 違反合同；2) 買賣不誠信；3) 粗心失誤； 4) 故意隱瞞房屋的問題。每一個指控由多個問題組成。最後的判決是落實到賣方需要出多少錢賠償買方的損失。


由於庭審期間陪審員之間不能有任何關於案情的交流，當判決討論開始時，憋了這麼多天的話便一下子釋放了出來。12名陪審員裡有10名都是女性，可以想象說話的欲望有多高。第一天大家隨便聊案情，每個人的話都像開了閘門的水，嘩嘩地放了出來。會議室裡一片喧鬧，誰也聽不清楚其他人說的是什麼，結果除了推舉出了一位幹過四次陪審的人作領導外(FOREMAN)，什麼也沒有完成。

第二天是個星期五，審訊已經快兩周了。大家都很想快點結束，不想下周再來這裡。我們推舉的這位領導雖然有多次當陪審員的經歷，卻不是一個很好的會議主持人。大家聊天她也跟著聊，不加控制和引導，任由每個人津津有味地講述自己的買賣房子經歷。如果繼續這樣下去，只能是議而不決，浪費時間。看看情況不妙，這樣泡下去下周還得再到法院來，那還不要命，我實在是忍無可忍了。於是只好出手“奪權”。名曰奪權，當然是誇張之語，其實也就是幫幫這位領導主持會議，釘住每個陪審員，要大家對著每項指控依次表態。當然表態時各自可以說明作出這個決定的理由，但不能漫無邊際的聊。好在大家都想盡快結束判決，都很配合，這樣就快多了。


大家的共識是50 萬元賠償顯然是獅子開大口，因為沒有足夠的證據證實房屋的問題都是由賣主造成的，但是硬木地板的問題，賣方確實應該負責任。對於“違反合同”的指控，絕大多數人都認為雙方都有責任，賣方為什麼不作房屋檢查？尤其是從買方的房屋檢查報告已經知道地板可能有問題，為什麼不作進一步的檢查？另外，“故意隱瞞”的指控也不成立。賣方 (被告) 給大家的印象是他們很為自己修建的這個房屋而自豪，甚至主動邀請買房見面，這是一般的賣主做不到的，所以陪審員都不認為他們是在故意隱瞞。這裡我要解釋的是，陪審員作出判斷時，除了邏輯推理，很多時候是憑自己的感覺。如果其中的一方在某事上沒有講實話，陪審員有可能就不信他/她說的所有的話語。原告索賠的數目那麼大，再加上他們那麼匆忙買房，連自己該做的功課都沒有做，搬進去以後才來找賣主的麻煩，很難說服陪審員們。

剩下的關於買賣不誠信和粗心失誤的指控，絕大多數人都同意。我自己雖然同情被告，不喜歡原告，但從邏輯上來分析，也不能說服自己被告沒有責任。他們填表的錯誤不可能完全是因為不知情。所以在誠信上確實有問題。


最後大家僵持在被告賠償的數目上。12 人中有七人認為應該賠償重修整個房屋地板的費用，二人認為被告一分錢都不該賠償，二人(包括本人)認為應該各自付一半，也就是說被告只賠償一半的地板費用，還有一人堅持要被告賠償地板和屋頂。我之所以認為各自負一半費用是因為地板之事原告也有責任，他們為什麼在知道地板可能有問題的情況下自己不做房屋檢查？由於任何判決必須要有九票通過才算通過，只好開始協調。在我反復說明了自己的觀點後，兩位認為賣方一分錢都不該賠償的陪審員中有一位同意讓步到各自付一半。這樣還是不解決問題，繼續僵持著，都不願意再作讓步。看這情形，那七位認為應該賠償整個房屋地板的人開始做我的工作，他們說原告除了地板外，還要花很多錢修補其他問題，如像起居室屋頂漏水等等，所以原告實際上已經承擔了責任。聽他們這樣要說，也有些道理。再說我們必須立足於找出解決問題的辦法，該妥協之時也得妥協，洋人有句話：If you can't beat them, join them. 於是我同意改變立場。這下有了八票。還差一票。這一票好難啊，剩下的四人全都不讓步，尤其莫名其妙的是那位堅持要賣方賠償地板加屋頂的人，本來只要她同意讓步問題就解決了，但這位女士堅決不妥協。僵持一段時間後，謝天謝地，又有一位只同意賠償一半費用的人放棄了她的立場，同意讓被告賠償八萬六千刀地板裝修費。達成協議後，大家都很高興，一看時間，下午4點鍾，還來得及向原告被告宣讀判決結果。

宣讀判決書後，被告什維拉太太當即就流淚了。是啊，在花去了那麼多的錢雇律師之後，還得賠償原告八萬六千元，當然傷心。原告的律師也一臉不快，顯然是覺得賠償太少。我們只能說：我們已經盡力了。

此事讓我總結了幾點買賣房屋的注意事項：

買房要注意的：

1) 要盡量避免購買物主自己修建的房屋，尤其是注意的是修建房屋的電工是否有執照。若是無照操作，最好不要碰那樣的房屋。


2)自己一定要花錢雇人來做房屋檢查，最好不要用與賣主雇用的相同的房屋檢查公司。

賣方要注意的：

1) 簽字前一定要仔細閱讀所有相關文字。這條聽起來好像是廢話，但事實上很多人並不做仔細閱讀。


2) 填寫房屋情況表格 (Disclosure check list) 時應遵循寧多勿少的原則，凡是知道的信息都要填上。以避免任何潛在的問題。


(全文完)

[三木]

買賣雙方都沒有用經紀？

[Diego86431]

經典。