[angelapeng]

最近處理的幾個貸款案例很有意思，每一個都有自己的特性，我寫出來，和大家分享，希望對投資者有所啟發。

在具體案例前，我想先澄清幾個貸款融資思路。銀行貸款，主要看兩個方面，首先，也是最重要的一面是

1）	申請人的融資能力。
2）	購買物業的情況（如果是投資物業，貸款機構還要看經過評估的市場租金價格）

上面兩個方面缺一不可，搞清自己的融資能力比物業還重要。我見過太多客戶，在沒有搞清楚自己的融資能力下，就匆忙下單，最後只有一個星期的時間取消條件，急得自己團團轉，再加上找的銀行或貸款經紀不懂也沒有經驗處理投資物業的情況，最後，要麼拿不到貸款，要麼稀裡糊塗拿到一個算一個，沒有給自己留出時間做選擇，往往為以後的進一步投資給自己設下了障礙。

正確的做法：

1）

在看房子前，至少留出2個星期與你的銀行或貸款經紀將融資貸款能力搞清楚，包括你能申請的額度，利息鎖定等等。如果你是新移民，或是自雇人士，文件要求更高，准備時間要長一些。這裡重要的一點是，在你考察貸款經紀的時候，他/她要有能力做你的融資顧問，而不是只是收收文件的辦事員，出不了任何注意。顧問，還不能只是做一單貸款交易的顧問，必須得是幫助你策劃長遠投資計劃的統籌顧問。如果，你是自雇，或已經有了幾個投資物業，在其他銀行碰了壁，那他/她一定要有解決問題的能力。有些時候，由於種種情況，不能馬上拿到貸款，但是好的貸款統籌顧問會告訴你，如果你能夠按照他的建議，做到A，B，C， 並給出時間期限，那麼你就能輕松拿到貸款。

2）	有了上面的計劃，你心裡就踏實了，知道自己看房子時，資金沒有問題，作決定就會果斷。有時候，在價格的談判中，會占優勢的。

好了，講講剛剛處理的一個投資者的貸款案例。

該客戶是一個地產投資者，他讓我看看他現在的投資物業的融資貸款情況。我一看，挺好的，沒有什麼問題啊。該客戶在過去的5年裡一直購買投資物業，整個地產組合的月租金收入為13000加幣，貸款為6000加幣。他的現金流很好，整個組合看上去很強。但是，他的目標是還要再買5套投資物業。他想從現在的幾套投資物業中重新貸款，將增值的部分拿出來作為首付購買更多的物業。（我2010年12月份的一篇文章重點講述了refinance的感念）。

他現在的貸款經紀不熟悉地產投資組合融資貸款概念，只是簡單地將所有物業的貸款額度增加到80%，卻沒有考慮到這樣作對這位投資人未來融資能力的影響。這位經紀沒有意識到的是，一旦貸款出來80%，每月還款數目增加，將原來漂亮的正現金流變成了負現金流。當問到，以後怎樣申請貸款時，這位經紀告訴他，他借款太多，應該停止購買，直到他現有地產組合中的Equity增加了以後，才能購買更多的物業。

通過與這位投資人的定位咨詢，我了解到他需要多少物業才能達到他的目標。我更知道，為了幫助他持續地借到貸款，我必須將現有投資物業組合保持正現金流。

基於以上的分析，在對現有投資物業重新貸款時，我的設計是，不用重新貸款80%，根據每個物業的現金流情況，只是貸款60-65%。客戶即拿到了首付款，又使所有的物業仍然保持正現金流。然後，我又用正現金流部分加到他的收入中，使他拿到了最好的貸款額度和利息。

采用這種策略，這位投資人既能購買所有的5套物業，又能使現有的物業組合保持正現金流，達到了自己的目標。

這裡面的關鍵是，投資人不僅需要首付款，更要能夠符合貸款條件。在設計融資結構時，環環相套，緊密聯系。

有投資物業的朋友，或正在考慮進一步投資的朋友，請一定提前做好結構設計，為以後的投資打通道路。

Until next time, happy investing and financing!

[星光燦爛]