[angelapeng]

想象一下，同樣一個投資客戶，找到了一個貸款經紀。這個貸款經紀深諳組合投資策略，給這個投資客戶進行了詳細的定位咨詢。

在咨詢過程中，貸款經紀了解到，這個投資人的目標是在今後的五年裡投資20套物業。

第一方面，根據該投資人的財務狀況，他沒有足夠的現金購買所有的物業。這裡說的是，房款無非包括兩個方面（首付款及貸款），首付款方面，我在以前的文章裡提到過，有7種來源。對大多數的中國投資人來講，很多人的首付來自國內資產變現，或自己的儲蓄，或是合伙投資人貢獻首付。

第二個方面了解到的是，該投資人必須通過多個不同的貸款機構申請貸款以達到目的，因為多數貸款公司對一個投資人擁有多少貸款有一定的限制，以控制自己的風險。

第三個方面是，根據該投資人的收入情況，為了不斷持續地從銀行拿到貸款，每一套投資物業都必須是正現金流，這樣，下一套投資物業就必須投入至少20% 的首付款，同時還達到了避免因為高額貸款而帶來的保險費用。（傳統貸款機構規定，如果貸款是在80%以上，客戶必須支付保險費，將來萬一交不出貸款，銀行可以找保險公司索賠）

現在客戶明白了，為了達到以後的目標，他們必須使每一套物業產生正現金流，既可以吸引合伙人共同投資，又可以使他們輕輕松松地拿到貸款。

為了使以後的融資鏈條緊密相連，貸款經紀還建議投資人采用Mortgage和line of credit相結合的組合套餐。可能讀者中有些人既有Mortgage, 也有line of credit, 但是他們是單獨成立的，不是結合在一起的。

組合套餐（readvanced mortgage/line of credit, matrix mortgage）的特點是，每一次你支付貸款的時候，本金部分的減少自動轉到Line of credit。比如說，你的貸款是80%，幾年後，隨著付款的減少，貸款變成60%，即使房屋沒有漲價，你的貸款就變成60%的貸款，20%的line of credit。這部分錢就可以作為下一個投資物業的首付款了。這種結構的好處是什麼呢？

第一，	不用每次申請line of credit, 因為你的貸款套餐中已包括這種功能。對你來講，即省事又省錢。

第二，	對自住房裡的line of credit中拿出的錢作為投資物業的首付款，利息是可以抵稅的。

從上面的例子可以看出，如果你了解自己的最終目標，對地產投資組合有長遠的眼光，那麼潛在的障礙就很明顯了。提前計劃，采用組合投資策略，這樣，在障礙出現以前，你就已經有應變方法了。

每個策略都有正反兩方面的後果，明白自己的每個決定為未來投資帶來的影響是區別專業選手和業余選手的關鍵，最終決定你是否能達到自己的長遠目標。
希望有心於地產投資的朋友們在你的下一個投資項目前，好好規劃。有何想法或需要了解自己的地產投資融資能力，盡管聯系我，希望能夠幫到大家少走彎路。

Until next time, happy investing!