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Refinance的定義?利用refinance增加家庭的net worth (發表於13年前)
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angelapeng (只看此人)
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時間: 2010-12-14 12:54
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最近在和客戶的交往中,尤其是我們中國客戶,經常碰到這樣一個問題:refinance是什麼?為什麼要refinance?
我現在詳細介紹一下這個概念。
以前在中國沒有refinance這個概念,現在有些銀行開始慢慢實行,但仍然不是很普遍。多數人買房,得自己掏腰包付首付,如果想買第二套,第三套物業,首付基本上也是得自己支付。所以,在中國,如果某人有好幾套物業,基本上他們得投入很多現金,這種操作方法不是一般的老百姓能夠每天模仿的。
但在西方國家則不同,很多人買了自住房後,住了多年,由於房價升值,以及貸款減少,房子中的價值增加。西方銀行體系允許你用房子作抵押,對房子重新估值,然後重新貸款,這就是refinance的定義。很多人將新的貸款用於投資其它項目,這樣利息可以抵稅。或者,用於家庭裝修,孩子教育,甚至旅游度假等。
我想給大家舉個例子,比較一下通過refinance在5年內給家庭財富帶來的不同。
張先生和李先生都擁有一套自住房,價值都是50萬,倆人都是付清貸款,沒有債務。下面我們來看看5年以後的情況。
保守估計:每年房地產升值3%, 房貸利息按5年期固定利息3.69%計算,amortization 35年。
1)張先生5年以後的房子的價值:$562,754; 由於自住,沒有租金收入;
2)李先生則不同,將自住房refinance 80%, 也就是從銀行重新貸款80%,拿出現金40萬, 將40萬的貸款用於首付, 購買了價值160萬的投資物業, 假設購買了4套有現金流的投資物業(每套首付10萬,貸款30萬)。
李先生5年以後的資產價值是多少呢?
自住房:$562,754(5年後的價值)- 36萬(40萬的貸款5年後由於本金的減少, 貸款減少到36萬),所以自住房的價值為:$202,754
4套投資物業的價值(每套40萬):
5年後,每套升值到 450,203,,除去貸款27萬(30萬的貸款5年後,由於本金的減少,貸款總額降到27萬),每套投資物業的Equity是180,203。4套加起來,總的Equity 就是720,812。
這四套投資物業加上李先生的自住物業,5年後他的net worth 就是923,566, 相比張先生的562,754,幾乎翻了一倍。
當然,你必須保證,5年內能守得住你的投資物業,最好是你的租金完全支付所有的費用(房貸,地稅等),這樣你就不用擔心如果沒有租客,不得不出售物業。以上的例子還不包括現金流,如果每套房子裡還有100到200的現金流,那麼5年後,你還會有24000到48000的現金流,你的總的net worth 又會增加。
大家從上面的例子可以看出:
1) |
通過refinance拿到投資物業的首付款
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2) |
5年後,對所有的物業重新評估,再refinance, 再投資。
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3) |
Refinance 拿出來的錢,還不用交稅。如果你出售投資物業,還要交Capital gain的稅。
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這就是地產投資的正真財富積累過程。整個過程,不需要你有很多現金,只要你有自住物業,可以重新貸款80%, 當然你本人還得符合條件(收入證明等),現在利用利息是歷史低位,是重新整理我們自己資金狀況的好時機。
這個周末Dec. 18th , 在溫哥華市中心圖書館下午1點到3點,我會詳細重點介紹這個概念。有興趣的朋友,歡迎參加。
Angela Peng
Investor, Mortgage Consultant
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時間: 2010-12-14 13:26
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現在銀行貸款很難,尤其是第二套以上房子.
就你說的"收入證明"就卡住脖子了.
_________________ 不和杠精抬杠,不和白癡爭辯,不和小人論長短,埋頭發帖,做好自己的加西本職工作,發貼賺磅。
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