[angelapeng]

最近在和客戶的交往中，尤其是我們中國客戶，經常碰到這樣一個問題：refinance是什麼？為什麼要refinance?

我現在詳細介紹一下這個概念。

以前在中國沒有refinance這個概念，現在有些銀行開始慢慢實行，但仍然不是很普遍。多數人買房，得自己掏腰包付首付，如果想買第二套，第三套物業，首付基本上也是得自己支付。所以，在中國，如果某人有好幾套物業，基本上他們得投入很多現金，這種操作方法不是一般的老百姓能夠每天模仿的。

但在西方國家則不同，很多人買了自住房後，住了多年，由於房價升值，以及貸款減少，房子中的價值增加。西方銀行體系允許你用房子作抵押，對房子重新估值，然後重新貸款，這就是refinance的定義。很多人將新的貸款用於投資其它項目，這樣利息可以抵稅。或者，用於家庭裝修，孩子教育，甚至旅游度假等。

我想給大家舉個例子，比較一下通過refinance在5年內給家庭財富帶來的不同。

張先生和李先生都擁有一套自住房，價值都是50萬，倆人都是付清貸款，沒有債務。下面我們來看看5年以後的情況。

保守估計：每年房地產升值3%， 房貸利息按5年期固定利息3.69%計算，amortization 35年。

1）張先生5年以後的房子的價值：$562,754; 由於自住，沒有租金收入；

2）李先生則不同，將自住房refinance 80%， 也就是從銀行重新貸款80%，拿出現金40萬， 將40萬的貸款用於首付， 購買了價值160萬的投資物業， 假設購買了4套有現金流的投資物業（每套首付10萬，貸款30萬）。

李先生5年以後的資產價值是多少呢？

自住房：$562,754（5年後的價值）- 36萬（40萬的貸款5年後由於本金的減少, 貸款減少到36萬），所以自住房的價值為：$202,754

4套投資物業的價值（每套40萬）：
5年後，每套升值到 450，203，，除去貸款27萬（30萬的貸款5年後，由於本金的減少，貸款總額降到27萬），每套投資物業的Equity是180，203。4套加起來，總的Equity 就是720，812。

這四套投資物業加上李先生的自住物業，5年後他的net worth 就是923，566， 相比張先生的562,754，幾乎翻了一倍。

當然，你必須保證，5年內能守得住你的投資物業，最好是你的租金完全支付所有的費用（房貸，地稅等），這樣你就不用擔心如果沒有租客，不得不出售物業。以上的例子還不包括現金流，如果每套房子裡還有100到200的現金流，那麼5年後，你還會有24000到48000的現金流，你的總的net worth 又會增加。

大家從上面的例子可以看出：

1）	通過refinance拿到投資物業的首付款
2）	5年後，對所有的物業重新評估，再refinance, 再投資。
3）	Refinance 拿出來的錢，還不用交稅。如果你出售投資物業，還要交Capital gain的稅。

這就是地產投資的正真財富積累過程。整個過程，不需要你有很多現金，只要你有自住物業，可以重新貸款80%， 當然你本人還得符合條件（收入證明等），現在利用利息是歷史低位，是重新整理我們自己資金狀況的好時機。

這個周末Dec. 18th , 在溫哥華市中心圖書館下午1點到3點，我會詳細重點介紹這個概念。有興趣的朋友，歡迎參加。

Angela Peng
Investor, Mortgage Consultant
www.qingpeng.ca
604-323-3469

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現在銀行貸款很難,尤其是第二套以上房子.

就你說的"收入證明"就卡住脖子了.