购买法拍屋的风险

三木 · Posted: *2010-12-06 13:42*

（说明：总体上，买法拍屋还是比买普通屋便宜一些，还是有利可图的。前提是您或者您的代理要懂行，您有承担相关风险的能力。）

大家都知道，屋主还不上房贷是引起目前这次经济危机的主要直接原因。这场危机至今还没有完全结束，美国市场上仍有大量的法拍屋出售。在美国，购买法拍屋已成为众多房产投资者和一般购房者的一种常见做法，据RealtyTrac统计，美国法拍屋的成交量占2010年房屋成交量的31%。

当然，购买法拍屋有利也有弊。买家必须花功夫多做些研究，根据自身的情况来决定。本帖先在一般意义上说说法拍屋的好处和风险，并根据我们BC省的情况，谈谈在温哥华购买法拍屋的风险。

顺便说一下，按照BC省的法律精神，我们这里法拍屋都会先到MLS挂牌，最后经法庭批准成交。我们BC省的法拍屋不多，低陆平原目前大概有300来间法拍屋挂牌，独立屋和共管房屋各约有150来间。大多在Chiliwack，langley, Surry, Maple ridge等相对偏远的地方，华人集中的Vancouver、Burnaby、Richmond总的法拍屋挂牌数也就三、二十间。希望了解BC省低陆平原法拍屋Listings情况的朋友，请给俺发Email （vanliving@hotmail.com)。

一、购买法拍屋的好处
1.价格低于同类房屋的市场价：这是人们购买法拍屋的主要原因。现在美国许多地方的法拍屋价格大概等于甚至低于建筑造价，用一个朋友的话说，叫做“买房送地”。不过，过去几年中房价低于实际价值的幅度也在变化。 RealtyTrac统计显示，到目前为止，2010年美国法拍屋的成交价比同类房屋的成交价平均低27%，而去年同期为36%。即便如此，支付实际价值的四分之三就能买到房子，对很多买家仍然具有很大的吸引力。

BC 省法拍屋的价格优势并不很明显，一般来说，我们这里的法拍屋的第一次挂牌价，大概比同类房屋挂牌价的低5%的左右，以后经过降价和成交时的讨价还价，成交价大约比同类房屋低5%-10%，能低到15%就算很不错了。

2. 贷款成本低：目前的低利率，加上房价低，，使买家每月的还款额降低，从而使投资者能够以同样的资金买到更多的房产；或者让自住房的购买者早日还清房贷。

二、购买法拍屋的风险

购买法拍屋的风险主要有以下几个方面：

1. 房屋状况无保证

法拍屋多状况不佳，原因1). 法拍屋的前任屋主已经离开房屋很长时间了；2). 屋主意识到房子被房子被银行收走，不再关心房子的状况；3). 原屋主经济窘迫，有心无力, 从而导致房屋长期缺乏必要的维护和保养；4). 房屋本身就是大麻屋、漏水屋等，因此很多法拍屋状况并不好。

还有，法拍屋的买家，往往不会或者不能检查彻底房子，对房屋的状况缺乏全面了解。

“出来混，总是要还的”，前任屋主欠房子的维修和保养，必将传递到新的买家，由新买家补上。

BC省的法拍屋还有个“卖家不保障房屋质量”问题，我们这里的法拍屋的卖家基本上都是贷款机构，他们在接受offer之前，都要求买家必须同意，买的是“where is, as is”，卖方不保证房屋的质量和附带的电器（如冰箱、炉头等）。

2. 法律问题

购买法拍屋的最大法律风险是，成交原来的业主不肯搬离。这种情况非常少见（俺就没有碰到过），但这种可能性不能排除。原来的业主房子被拍卖了，经济上也可能破产了，破罐子破摔，他不搬家，新的买家只有重新诉诸法律，由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长，费心费力。

法拍屋还可能隐藏其他法律问题，比如原业主拖欠所欠税款、拖欠工程款等，第二、第三贷款等，这些费用有可能会转移到新的业主，为了避免这种法律问题，在决定购买一个法拍屋前，一定要做全面彻底的产权调查。

BC省法拍屋，一般不存在法律问题，因为我们这里的法拍屋买卖必须通过法庭批准。但是的但是，如果万一在买卖法拍屋中产生的法律纠纷，买家就要直接和对方的律师打官司，处境很不利。

3.贷款问题

1).购买法拍屋的贷款要求比正常挂牌的房屋高: 表现为贷款条件要求高，首付比例要求高，利率也可能比较高。而且，温哥华人去美国买法拍屋，不容易找到好的贷款。

2). 法庭判决后，很快就必须过户，所以买发拍屋前，就应当妥善安排购房款。

4. 购买过程诸多不便

1). 买家需要大量的充裕时间：前已述及，发拍屋的卖家一般是贷款机构，他们“公事公办”，整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程的安排基本上都是卖家说了算, 买家必须有充裕的时间配合卖方的日程。

2). 能否买到看中的发拍屋有很大的不确定性：买家决定购买某个物业，看房、验屋，解除条件，这时房子就算买定了。法拍屋则不同，BC省的法拍屋买卖，卖方可以在法庭裁决前的任何时候都可以接受没有数量限制的其他OFFERS，甚至开庭当天，其他买家仍然可以直接带着OFFER去竞拍。法庭会会检查所有的OFFER，并最终批准将房屋卖给某一个买主。

所以，就算第一个出OFFER的买家，和银行签订了有效合约，但仍不知道自己最后能不能买到这个房，必须等待法庭裁决。等待的过程中，第一个出OFFER的买家一般情况下，什么都不能做，就算看到另外一个更适合的物业，也不能买。从这一点上说，发拍屋不适合那些急于安家的买家。

3). 买家比较难于充分了解物业状况：看房过程，有的“屋主”不配合，或者限制看房时间，或者不让买家非常仔细地看房；而且，除非是第一个OFFER，以后的其他OFFER都是必须没有条件，出后面这些OFFER的买家很可能不能验屋，很可能得不到全部的房屋资料。从而导致买主不能全面了解目标物业，增加购买法拍屋业的风险。

法拍屋的购买过程和一般房屋的买卖有很大不同，也有不少风险，您有必要仔细评估，并与有经验的人士详细讨论，甚至有必要找一个有经验、有职业道德的经纪人，帮您买到合意的法拍屋。

lucky198 · Posted: *2010-12-06 14:49*

在哪里可以知道哪间房是法拍屋?

小小油墨 · Posted: *2010-12-06 14:55*

如果有买家见了法拍屋就抢，倒头来可能栽跟头，因为并不是只要法拍屋就是好deal的。。。

发贴赚镑 · Posted: *2010-12-06 15:00*

这个要顶,要学习.

三木 · Posted: *2010-12-06 17:25*

2. 法律问题
购买法拍屋的最大法律风险是，成交原来的业主不肯搬离。这种情况非常少见（俺就没有碰到过），但这种可能性不能排除。原来的业主房子被拍卖了，经济上也可能破产了，破罐子破摔，他不搬家，新的买家只有重新诉诸法律，由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长，费心费力。

法拍屋还可能隐藏其他法律问题，比如原业主拖欠所欠税款、拖欠工程款等，第二、第三贷款等，这些费用有可能会转移到新的业主，为了避免这种法律问题，在决定购买一个法拍屋前，一定要做全面彻底的产权调查。

BC省法拍屋，一般不存在法律问题，因为我们这里的法拍屋买卖必须通过法庭批准。但是的但是，如果万一在买卖法拍屋中产生的法律纠纷，买家就要直接和对方的律师打官司，处境很不利。

白日放歌 · Posted: *2010-12-06 21:21*

[quote="三木"]2. 法律问题
购买法拍屋的最大法律风险是，成交原来的业主不肯搬离。这种情况非常少见（俺就没有碰到过），但这种可能性不能排除。原来的业主房子被拍卖了，经济上也可能破产了，破罐子破摔，他不搬家，新的买家只有重新诉诸法律，由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长，费心费力。

法拍屋还可能隐藏其他法律问题，比如原业主拖欠所欠税款、拖欠工程款等，第二、第三贷款等，这些费用有可能会转移到新的业主，为了避免这种法律问题，在决定购买一个法拍屋前，一定要做全面彻底的产权调查。

BC省法拍屋，一般不存在法律问题，因为我们这里的法拍屋买卖必须通过法庭批准。但是的但是，如果万一在买卖法拍屋中产生的法律纠纷，买家就要直接和对方的律师打官司，处境很不利。[/quote]

学习了！

请问三木，这个过程要多长时间？

三木 · Posted: *2010-12-07 08:48*

3.贷款问题

1).购买法拍屋的贷款要求比正常挂牌的房屋高: 表现为贷款条件要求高，首付比例要求高，利率也可能比较高。而且，温哥华人去美国买发拍屋，加拿大人去美国的法拍屋，很多银行不放贷款。

2). 法庭判决后，很快就必须过户，所以买发拍屋前，就应当妥善安排购房款。

4. 购买过程诸多不便

1). 买家需要大量的充裕时间：前已述及，发拍屋的卖家一般是贷款机构，他们“公事公办”，整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程的安排基本上都是卖家说了算, 买家必须有充裕的时间配合卖方的日程。

2). 能否买到看中的发拍屋有很大的不确定性：买家决定购买某个物业，看房、验屋，解除条件，这时房子就算买定了。法拍屋则不同，BC省的法拍屋买卖，卖方可以在法庭裁决前的任何时候都可以接受没有数量限制的其他OFFERS，甚至开庭当天，其他买家仍然可以直接带着OFFER去竞拍。法庭会会检查所有的OFFER，并最终批准将房屋卖给某一个买主。

所以，就算第一个出OFFER的买家，和银行签订了有效合约，但仍不知道自己最后能不能买到这个房，必须等待法庭裁决。等待的过程中，第一个出OFFER的买家一般情况下，什么都不能做，就算看到另外一个更适合的物业，也不能买。从这一点上说，发拍屋不适合那些急于安家的买家。

3). 买家比较难于充分了解物业状况：看房过程，有的“屋主”不配合，或者限制看房时间，或者不让买家非常仔细地看房；而且，除非是第一个OFFER，以后的其他OFFER都是必须没有条件，出后面这些OFFER的买家很可能不能验屋，很可能得不到全部的房屋资料。从而导致买主不能全面了解目标物业，增加购买法拍屋业的风险。

法拍屋的购买过程和一般房屋的买卖有很大不同，也有不少风险，您有必要仔细评估，并与有经验的人士详细讨论，甚至有必要找一个有经验、有职业道德的经纪人，帮您买到合意的法拍屋。

小小油墨 · Posted: *2010-12-07 08:55*

三木 _BBCODE_WROTE:

3.贷款问题

1).购买法拍屋的贷款要求比正常挂牌的房屋高: 表现为贷款条件要求高，首付比例要求高，利率也可能比较高。而且，温哥华人去美国买发拍屋，加拿大人去美国的法拍屋，很多银行不放贷款。

2). 法庭判决后，很快就必须过户，所以买发拍屋前，就应当妥善安排购房款。

4. 购买过程诸多不便

1). 买家需要大量的充裕时间：前已述及，发拍屋的卖家一般是贷款机构，他们“公事公办”，整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程的安排基本上都是卖家说了算, 买家必须有充裕的时间配合卖方的日程。

2). 能否买到看中的发拍屋有很大的不确定性：买家决定购买某个物业，看房、验屋，解除条件，这时房子就算买定了。法拍屋则不同，BC省的法拍屋买卖，卖方可以在法庭裁决前的任何时候都可以接受没有数量限制的其他OFFERS，甚至开庭当天，其他买家仍然可以直接带着OFFER去竞拍。法庭会会检查所有的OFFER，并最终批准将房屋卖给某一个买主。

所以，就算第一个出OFFER的买家，和银行签订了有效合约，但仍不知道自己最后能不能买到这个房，必须等待法庭裁决。等待的过程中，第一个出OFFER的买家一般情况下，什么都不能做，就算看到另外一个更适合的物业，也不能买。从这一点上说，发拍屋不适合那些急于安家的买家。

3). 买家比较难于充分了解物业状况：看房过程，有的“屋主”不配合，或者限制看房时间，或者不让买家非常仔细地看房；而且，除非是第一个OFFER，以后的其他OFFER都是必须没有条件，出后面这些OFFER的买家很可能不能验屋，很可能得不到全部的房屋资料。从而导致买主不能全面了解目标物业，增加购买法拍屋业的风险。

在美国，红字部分没有碰到过，正常贷款，利率上也没有感觉过于别人申请的有什么差异。如果遇见比较出色的broker或者banker,照样拿到比一般人更好的贷款利率。

三木 · Posted: *2010-12-07 09:14*

lucky198 _BBCODE_WROTE:

在哪里可以知道哪间房是法拍屋?

BC省的法拍屋都在MLS。

法拍屋的MLS listing上都有注明。

三木 · Posted: *2010-12-07 09:16*

白日放歌 _BBCODE_WROTE:

这个过程要多长时间？

没有碰到过具体例子，俺估计完成一般的法律手续，需要半年的样子。