[angelapeng]

合伙投資地產項目的幾個問題

這兩個星期，經常有電話問到怎樣操作合伙投資地產項目。現在，就幾個具體問題談談我的想法。

問： 我們有幾個朋友對地產投資感興趣，但是都有全職工作，我們都有一些資金可以合資，怎麼做？

答：在所有的合資，合作項目中，一定是資源互補，志同道合才會公平合理，長久持有。也就是說，每個合作伙伴的貢獻應該是不同的。有的貢獻資本，有的貢獻融資能力（不一定是他或她自己的資本，但是有能力找到資金），有的貢獻整個項目的運作（這個運作項目的人也可以貢獻資本，但是其收益不僅來自資本收益，也來自項目的運作和管理（通常該項目股東同意支付運作和管理費）。

很多人有一個認識上的誤區, 認為項目運作和管理就是物業管理。這是錯誤的。物業管理其實已經是項目的最後一個環節，通常項目本身要預算出10%作為物業管理費，不論是自己還是外包給物業管理公司。就好像是公司的收購兼並，兼並之後的管理是另外一個業務，通常有一個專業團隊管理。注意這兒的關鍵是：在做出收購決定之前，你所要做的所有工作，包括到哪兒收購，為什麼是那兒，當地市場，租戶結構，融資策略，價值評估，裝修估算，監督工程，與大樓物業協調裝修事宜，設計及家具，租戶招聘，審查，最後租戶入住。

上面所說的其實是一個非常專業的領域，這個運作項目的人有無能力，是否誠信可靠，決定了你的項目成功與否，項目投資回報率的高低。

如果僅僅是幾個朋友集資合作，大家都沒有專業經驗，也可以嘗試，但是要有心理准備：所有的學習都是要交學費的。不要對投資回報率有過高的要求，只當是一個學習的過程。全職工作的朋友一定對各自的分工要求明確，大家責任和利益公平合理，文件合同由專業律師擬定。千萬不要因為之前對各自的期望值沒有了解清楚，最後不得不走“離婚”這條路，傷了交情，虧了資本。

我的忠告是：如果你能自己作，願意自己作（有時間，有資本，有熱情），你完全可以自己作，但是你得對所有的決定承擔責任（負現金流，房子空置率等等），不要後悔。如果你在尋找合作伙伴，明確你在尋找怎樣的合作伙伴（資金合作伙伴還是項目運作合作伙伴），他們的條件是什麼，他們的期望值是什麼，他們為什麼要和你合作。記住：只是朋友，有交情是遠遠不夠的。既然是一個投資項目，那麼它就是一個Business，應該用專業的態度對待，這就是專業選手和業余選手的區別。

我在以前投資的所有項目中全面負責項目的整個運營，包括後期的管理。我知道這裡面所付出的時間，知識，資源（你可能得花幾年的時間建立一個出色的團隊），和資金投入。如果我現在能找到這麼一個項目運營者，熟悉當地的情況，誠心可靠，操作能力強，我會考慮做一個資金投資者，而不是運營者。因為，從運營層面上來講，如果你專注一個地區，一個物業類型，一類租戶，把它做精了，你就變成專家了，做決定時就能果斷，加快項目運作過程，說到底，加快投資回報過程，加大投資回報率，這不就是投資最基本的要義嗎？

歡迎大家閱讀，Happy Investing！

Angela Peng
604-323-3469
專業投資人，貸款顧問
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