[angelapeng]

合伙投资地产项目的几个问题

这两个星期，经常有电话问到怎样操作合伙投资地产项目。现在，就几个具体问题谈谈我的想法。

问： 我们有几个朋友对地产投资感兴趣，但是都有全职工作，我们都有一些资金可以合资，怎么做？

答：在所有的合资，合作项目中，一定是资源互补，志同道合才会公平合理，长久持有。也就是说，每个合作伙伴的贡献应该是不同的。有的贡献资本，有的贡献融资能力（不一定是他或她自己的资本，但是有能力找到资金），有的贡献整个项目的运作（这个运作项目的人也可以贡献资本，但是其收益不仅来自资本收益，也来自项目的运作和管理（通常该项目股东同意支付运作和管理费）。

很多人有一个认识上的误区, 认为项目运作和管理就是物业管理。这是错误的。物业管理其实已经是项目的最后一个环节，通常项目本身要预算出10%作为物业管理费，不论是自己还是外包给物业管理公司。就好像是公司的收购兼并，兼并之后的管理是另外一个业务，通常有一个专业团队管理。注意这儿的关键是：在做出收购决定之前，你所要做的所有工作，包括到哪儿收购，为什么是那儿，当地市场，租户结构，融资策略，价值评估，装修估算，监督工程，与大楼物业协调装修事宜，设计及家具，租户招聘，审查，最后租户入住。

上面所说的其实是一个非常专业的领域，这个运作项目的人有无能力，是否诚信可靠，决定了你的项目成功与否，项目投资回报率的高低。

如果仅仅是几个朋友集资合作，大家都没有专业经验，也可以尝试，但是要有心理准备：所有的学习都是要交学费的。不要对投资回报率有过高的要求，只当是一个学习的过程。全职工作的朋友一定对各自的分工要求明确，大家责任和利益公平合理，文件合同由专业律师拟定。千万不要因为之前对各自的期望值没有了解清楚，最后不得不走“离婚”这条路，伤了交情，亏了资本。

我的忠告是：如果你能自己作，愿意自己作（有时间，有资本，有热情），你完全可以自己作，但是你得对所有的决定承担责任（负现金流，房子空置率等等），不要后悔。如果你在寻找合作伙伴，明确你在寻找怎样的合作伙伴（资金合作伙伴还是项目运作合作伙伴），他们的条件是什么，他们的期望值是什么，他们为什么要和你合作。记住：只是朋友，有交情是远远不够的。既然是一个投资项目，那么它就是一个Business，应该用专业的态度对待，这就是专业选手和业余选手的区别。

我在以前投资的所有项目中全面负责项目的整个运营，包括后期的管理。我知道这里面所付出的时间，知识，资源（你可能得花几年的时间建立一个出色的团队），和资金投入。如果我现在能找到这么一个项目运营者，熟悉当地的情况，诚心可靠，操作能力强，我会考虑做一个资金投资者，而不是运营者。因为，从运营层面上来讲，如果你专注一个地区，一个物业类型，一类租户，把它做精了，你就变成专家了，做决定时就能果断，加快项目运作过程，说到底，加快投资回报过程，加大投资回报率，这不就是投资最基本的要义吗？

欢迎大家阅读，Happy Investing！

Angela Peng
604-323-3469
专业投资人，贷款顾问
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