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標題: 街邊零售銀行（RBC, TD,CIBC等）和房屋貸款銀行（Firstline, First National)的區別

在“地產投資組合融資戰略規劃”討論議題中，有位朋友問到下面2個問題，現在做一下答復。

1）街邊零售銀行（RBC, TD,CIBC等）和房屋貸款銀行（Firstline, First National)的區別
先解釋一下上面兩種銀行相同之處：他們都是在加拿大銀行監管機構注冊登記，受銀監會管理，所有的操作程序符合法律監督。象你我這樣的消費者無論與那個銀行打交道，收到同樣的保護。和國內不一樣，他們不是個人貸款公司，不是高利貸貸款業務。采用的利息政策都是相同的，基本上都是跟著加拿大央行的利息而作調整。

不同之處：業務不同。傳統零售銀行主營業務是存款業務，也做部分房屋貸款，但是房屋貸款不是其主營業務。而專業房屋貸款業務（Firstline 是CIBC貸款分支業務部門）只做房屋貸款，他們沒有龐大的員工隊伍，需要支付工資等，他們的業務只通過貸款經紀代理。這也是為什麼我們自己走到街邊銀行， 銀行經理只能推銷該銀行內部貸款產品，因為他們根本接觸不到其他專業貸款銀行的產品。在加拿大，傳統零售銀行只有幾家，但是專業貸款銀行（不是私人高利貸公司）有幾十家，貸款產品有319種。我最近對自己的資產進行了重新組合，其中一個物業的貸款是在Firstline 做的， Firstline專做房屋貸款，又是CIBC的分支機構，信譽好，利率也很好。5年期固定利率可以做到3.29%， 浮動利率是Prime Rate減0.8%。實際上，銀行的利息政策大同小異，關鍵看購買的物業情況以及申請人的個人資信及首付數目。現實生活中，利率的不同反映到每月貸款數目的不同，也就是10加元左右。（這裡假設所有其他條款相同，只是利息不同）。

這裡面最關鍵的還是那句老話：利息不是最重要的，重要的是你將融資結構設計好，不斷地從銀行帶到資金。



（2）如果第二個物業仍從傳統銀行貸，用了限額。然後以後的幾個貸款再到小機構貸，有何不好？
答： 首先，由於專業貸款機構對貸款投資物業數量上有限制，而且多數只貸給前幾個投資物業，也就是說，當你從傳統零售銀行貸款2到3個後，再轉到專業貸款機構，他們知道你在申請第4或第5個投資物業，往往這時候，申請貸款有難度，因為多數專業貸款公司只給前4個物業貸款。如果你已經在其他銀行貸了3個，他們最多只能貸給你一個。要想再貸款申請，基本就沒戲了。
最理想的申請程序是：前4個物業用專業貸款公司，把所有專業貸款公司的額度用足，再轉到傳統零售銀行，這樣，你將兩類銀行的額度都用足了。這就是為什麼，你有時候聽到有些人名下有10個或20個物業的主要融資策略。


最近，有些專業貸款機構對地產投資者有一些新政策，只要策劃好，你還可以繼續投資，5個，10個都可以。新移民也可以投資地產，相對結合貸款保險，首付可以控制在最低限額，比如5%到10%，當然得看物業及申請者情況。如果你是地產投資者，或是新移民/地產投資者，得趕緊利用這個機會。

需要了解詳情，請電話聯系。

彭青
Angela
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專業投資人，貸款顧問

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彭青（Angela Peng)