[angelapeng]

最近有機會和幾個朋友聊天，談到溫哥華的地產投資。很多人想了解怎樣才能建立地產投資組合，比如說，不是投資一個或兩個物業，而是5個，10個，或15個物業。我們不說，現金投資，如果說，全部現金投資，那投資回報率就很低，資金沒有周轉，這種投資結構就有問題。這裡說的是，怎樣從銀行不斷地融到資金，能支持你買到10個或20個物業。

這裡面最重要的一個關鍵是怎樣策劃從銀行貸款。在加拿大，前幾大傳統銀行對貸款額度都有一個Cap Space, 也就是說，貸款有上限，有些在1百萬，有些在1百萬以上。由於我們多數人只跟自己的日常銀行打交道，很自然第一個想到的銀行就是他們。但是，如果你已經用足了這個貸款上限， 他就不貸款給你了。

舉個領子， 如果你有想法投資10個物業，你到自己的銀行貸款（TD, CIBC, BMO or RBC)等等，通常貸款到2個投資物業時， 很難再繼續，理由是，這些銀行的主營業務不是房屋貸款。而有些非傳統銀行的主營業務就是房屋貸款，所以他們對貸款上限沒有限制，但是對投資物業的數量有所限制，有些只對0-4個投資物業貸款，有些只對5-10個投資物業貸款。 （加拿大有90多個貸款機構，319種貸款產品）。所以在這種情況下，你的0-4個物業從哪裡貸款就非常重要了。

理想的情況是：你的0-4個物業從那些非傳統銀行貸款（非傳統銀行對投資物業也有不同的要求），5-10個物業再從另外一些銀行。我見到的客戶中，等他們用到自己的傳統銀行時，已經是第11個，12個物業了。 通常這個時候拿到貸款沒有問題，因為你雖然從其他金融機構帶了款，但是傳統銀行的額度你還沒有用，所以銀行為了不失去你這個客戶，總是會貸款給你的，這個時候，你就用足他的貸款額度。

有朋友問到利息問題，傳統銀行和非傳統銀行都采取一樣的政策，關鍵是看投資物業的情況，以及申請人的情況。

上面的例子想說明一個問題：如果你想在未來的幾年內購買多於5-10套以上的物業，那麼每一步都要策劃好，千萬不要因為沒有整體規劃好，為以後的進一步投資設置了障礙。我本人經歷了整個過程，由於前幾年投資時，不了解這些知識，不得不重新請教專家，對整個資產進行重組。現在，因為拿了貸款經紀執照，加入了加拿大一流的貸款經紀公司，我們每天與很多地產投資者打交道，幫助他們實現了投資夢想。

有朋友問到，我和其他貸款經紀的區別：第一，我就是地產投資者，而且我有多個投資物業，並且希望在以後幾年內，投資10個物業以上，所以，我有第一及最緊迫的需求。第二， 我針對的服務對象就是地產投資者，尤其是想通過地產投資創立退休基金及財富的投資者，達到真正的財務自由。

謝謝你的閱讀，祝大家周末愉快！

彭青
Angela
604-323-3469
angelapeng2008@gmail.com

[發貼賺鎊]

也就是說,買第二或以上的物業時,找非傳統的金融機構比較容易些.

但以前找過,總覺得他們的利率比較高.這樣在原本投資回報就不高的溫哥華來講,就更難堅持了.

[小小油墨]

湯姆 寫道:

也就是說,買第二或以上的物業時,找非傳統的金融機構比較容易些. 但以前找過,總覺得他們的利率比較高.這樣在原本投資回報就不高的溫哥華來講,就更難堅持了.

怎麼會? 難道您是在比較高價位的時候盤下來的?

[發貼賺鎊]

小小油墨 寫道:

湯姆 寫道: 也就是說,買第二或以上的物業時,找非傳統的金融機構比較容易些. 但以前找過,總覺得他們的利率比較高.這樣在原本投資回報就不高的溫哥華來講,就更難堅持了. 怎麼會? 難道您是在比較高價位的時候盤下來的?

我是說,溫哥華房價高,租金低,現金流很難啊.

[小小油墨]

湯姆 寫道:

小小油墨 寫道: 湯姆 寫道: 也就是說,買第二或以上的物業時,找非傳統的金融機構比較容易些. 但以前找過,總覺得他們的利率比較高.這樣在原本投資回報就不高的溫哥華來講,就更難堅持了. 怎麼會? 難道您是在比較高價位的時候盤下來的? 我是說,溫哥華房價高,租金低,現金流很難啊.

是啊，如果近幾年以內買了房的話，現金流確實越來越困難了；不過，要是2006年以前買了房，情況應該比較好。。。

[發貼賺鎊]

小小油墨 寫道:

湯姆 寫道: 小小油墨 寫道: 湯姆 寫道: 也就是說,買第二或以上的物業時,找非傳統的金融機構比較容易些. 但以前找過,總覺得他們的利率比較高.這樣在原本投資回報就不高的溫哥華來講,就更難堅持了. 怎麼會? 難道您是在比較高價位的時候盤下來的? 我是說,溫哥華房價高,租金低,現金流很難啊. 是啊，如果近幾年以內買了房的話，現金流確實越來越困難了；不過，要是2006年以前買了房，情況應該比較好。。。

那時候還沒有開竅捏.

[lucky198]

為什麼要買10個, 20個小投資房, 會不會太累, 用同樣的錢集中買2個高價房是不是更好?

[阿斯頓飛]

如果第二個物業仍從傳統銀行貸，用了限額。然後以後的幾個貸款再到小機構貸，有何不好？

我擔心小金融機構可能貸款利率高，而且實力不如大銀行。如碰到經濟危機什麼的，可能會先倒。

[小小油墨]

湯姆 寫道:

小小油墨 寫道: 湯姆 寫道: 小小油墨 寫道: 湯姆 寫道: 也就是說,買第二或以上的物業時,找非傳統的金融機構比較容易些. 但以前找過,總覺得他們的利率比較高.這樣在原本投資回報就不高的溫哥華來講,就更難堅持了. 怎麼會? 難道您是在比較高價位的時候盤下來的? 我是說,溫哥華房價高,租金低,現金流很難啊. 是啊，如果近幾年以內買了房的話，現金流確實越來越困難了；不過，要是2006年以前買了房，情況應該比較好。。。 那時候還沒有開竅捏.

那時候儂要是認識我多好，早奏讓儂開竅咧。。。

[小小油墨]

lucky198 寫道:

為什麼要買10個, 20個小投資房, 會不會太累, 用同樣的錢集中買2個高價房是不是更好?

介個呢，跟個人承擔風險的能力有一定關系。。。
上百萬的房子一不小心比較容易窩在手裡，而且出租也比較困難；
即使可以租出去，現金流也不一定好；
如果自己每月扛著房貸等各種費用，壓力會比較大(除非國內那種大款)。