[angelapeng]

合伙投資房地產項目，從概念上來講，無非是將合作方不同的資源結合在一起，大家共同投資一個或幾個項目。這些資源一定是互補，而不是重復的。如果合作方都有豐富地產投資經驗和時間，但是缺乏資金和融資能力，那麼這些合作者在一起仍然做不成項目，因為資源重復，而缺少的那部分資源：前期投資和貸款能力，卻沒有解決，所以這樣也就夠不成合伙投資項目了。

在我操作的一個合伙投資項目中，雙方都將不同的資源帶到項目中。具體跟大家分享一下，

我的角色：
（1） 市場調研，確定投資目標和項目要求。由於對市場多年追蹤和了解，確定溫哥華市中心應該是投資理想的主要地區，無論從租金收益還是未來增值，都是相對穩定和保守的。根據投資資金的額度，我們確定只做舊盤，並且通過裝修，能改變它的租戶群體，提高租金，這樣我們就必須找到那些符合條件的物業。不容易找，但是，這是我的工作。所以，幾乎看遍了所有條件接近的樓盤。

（2）談判，簽合同，完成買賣過程。最後，確認了一個在downtown附近的一個studio開始了第一個項目的操作，由於是銀行拍賣物業，經過與銀行談判，拿到了很好的價格。

（3) 安排裝修。
這個studio, 從屋裡的所有角度，都能看到English Bay 和UBC的海景。整個裝修將所有的東西都拆掉，然後按照Boutique 酒店的風格裝修，配備所有家具，廚房用品，床上用品。客人只要提著行李箱入住即可。

（4）租戶定位及管理
我當時的想法是，一定要提供獨特的產品，只有獨特，才有價值。所以，租客定位是到溫哥華出差的公司行政人員。預期在酒店住上一個月或兩個月，他們情願住在有家庭感覺的，但是又有高級酒店風格和服務的公寓，節約費用，提供方便。這是我個人體會。我在亞洲和歐洲，只要是長期出差，我一定住在這種地方。

（5）投資回報效益
這個公寓在裝修沒有結束之前，已經被預訂，一個晚上150加幣， 當然，代理需要分成，整個一年出租收益，不但支付所有的費用，每個月還有將近500加幣的盈余。

（6）日常財務管理
上面所有的工作都是我負責，包括每月的財務管理，及年底的會計做帳。當然，這中間，還經歷了重新貸款，在一個月以內，將前期投資的90%全都拿了回來，又繼續投資到了下兩個項目中。（重新貸款又是一個個故事，有興趣我們以後再聊）

我和我的合伙人是這樣分工的：

我做以上所有的工作，並安排融資貸款。他不用做任何工作，只出資金，（包括首付和裝修），我們各自擁有該項目的50%的利潤。每月租金盈余部分50%分成。項目出售或重新貸款時，出資方將投入資本先收回，利潤部分50%分成。我的投資人很高心，因為不用做任何事，每月有支票進賬。相對做其他投資，風險低（溫哥華市中心的樓盤即使金融危機，也沒跌太多，更何況我們的這個項目低價買入，經過裝修，增加了價值），而且收益高，每月還有現金進賬。每年的投資回報率在50%以上。

以後和大家分享，如何盡快將投入資本拿出來，但是仍然擁有物業。我目前操作的投資物業基本上短時間內都將前期投入拿了回來（1到2年內），最多的資金占用也就是5%左右，由於每個物業，都經過重新改造，總是能拿到當地最高的租金價格。

從上面的案例分析可以看出，這種合資項目表面上看，非出資方沒有風險。這是大錯特錯的。我在所有的合資項目中，不會有任何收益，如果項目失敗。所以，我的回報取決於我的能力，經驗，團隊，和對市場的了解，和團隊的掌控。必須做到每一步都是成功的。這就是最大的風險：時間。

我和投資人之間簽立法律合同，共同擁有物業。所有都是按照規范的項目運作。這個投資人和我一起已經投資了5個項目， 現在有一些朋友也有興趣參與投資，最關鍵的就是，彼此志同道合，大家資源互補。

羅羅嗦嗦那麼多，希望有機會與大家見面詳聊！

一個小消息:最近在和不同的貸款機構地區經理溝通，同時也與多家私人貸款機構老板商討，怎樣為我們這部分地產投資者不斷提供貸款，幫助我們合理合法不斷地取得貸款，而不是買了一套或兩套，銀行就不給貸款了。這裡面有很多訣竅，如果你了解了這兒的游戲規則，資金問題安排好了，真正的投資才剛剛開始呢。這幾年的經驗告訴我：利息不是最重要的，整體的貸款資金安排，結構設計才是最重要的。

前兩天，我們剛給一個Ottawa的客戶設計了一套方案，真絕，用這套方案，他能輕輕松松從銀行貸款9套投資物業，沒有任何障礙。我們在電話上花了兩個小時的時間給她設計了這套方案，為她以後長遠的投資計劃設計了藍圖。

祝大家Happy Thanksgiving!


Angela 彭青
專業投資人，貸款顧問
604-323-3469
angelapeng2008@gmail.com

[三木]

謝謝天使分享成功的經驗，十分感謝！

您的這個投資，年回報50%，投資人分給您一半的利潤，扔有25%的回報，這尚不包括若幹年後房子升值的匯報，非常理想，恭喜！

加西的銅須，都是人精，玩投資、地產投資的高人很多，而且深藏不露，對投資、地產投資的把握和理解，甚至比我們這些從業的人員還精准。

這個例子中，如果多些數據，就讓人更加信服。您那裡有該項目系統的投資分析資料嗎？

俺也正在找貸款，還要請您幫忙呢。

[angelapeng]

謝謝三木的鼓勵。關於具體的數據分析，我這兒每個案例都有數據分析以及圖片對照。（裝修前價值評估和裝修後價值評估），由於涉及到個案私密性，不便在網上公布細節，只能將大概情況介紹一下。另外，我也准備將所有以前的個案整理一下，以便有系統性地與大家分享。

最近正在編輯一本加拿大房地產投資行動計劃的書籍，配備CD。這本書和我讀過的近百本地產投資的書的最大不同是：它給想進入加拿大地產投資領域的投資者提供了一個指導方案和藍圖，從分析投資目的開始，到設計投資方案和結構，最關鍵的是，怎樣將資金鏈建立起來，使投資者不僅能買一個或兩個物業，而且能買5個或10個物業。全文都是中文，並配備CD解釋。

關於貸款的事，不用客氣，有什麼能幫忙的，請盡管聯絡我。

Angela
604-323-3469
投資人，貸款顧問

[xile]

對貸款部分有興趣，怎麼能貸到那麼多呢？

[angelapeng]

貸款是個技術問題，而且需要統籌安排。很難在這兒詳細說明。另外個人情況不同，整個資金安排計劃也不同，這是一個度身定做的計劃，而且是個長遠的計劃。具體問題，可以給我打電話，我們可以詳聊！

Angela
604-323-3469

[xile]

angelapeng 寫道:

貸款是個技術問題，而且需要統籌安排。很難在這兒詳細說明。另外個人情況不同，整個資金安排計劃也不同，這是一個度身定做的計劃，而且是個長遠的計劃。具體問題，可以給我打電話，我們可以詳聊！ Angela 604-323-3469

好的，只是好奇，也可以打麼？

[angelapeng]

當然可以，互相交流嘛。

Angela
604-323-3469

[xile]

angelapeng 寫道:

當然可以，互相交流嘛。 Angela 604-323-3469

記下啦。
什麼時候打電話比較合適呢？

[angelapeng]

你方便的時候打電話都行，如果我接不了，就請留言及你的電話號碼，或者你有一些具體的問題也可以留言，我會盡快回電的。最近兩天，一些貸款機構出台了一些新的政策，針對自雇人士投資物業有一些新的產品，我還沒來得及和大家分享。一定抽點時間在周末時，與大家分享。


Angela
604-323-3469

[xile]

針對自雇人士有什麼新產品呢？