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【东方网】 就楼市是否已到达泡沫阶段，随时都会爆破？加国两个研究机构，9月初不约而同先后发表研究报告，但各自得出不同结论。

加拿大另类政策中心的报告书认为，在加拿大各大房屋市场中，已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机，而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为，楼价上涨之急，已经成为祸源，随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳（David Macdonald）表示：「按揭利率只须要增加1至1.25%，便足以触发楼市崩溃。」

足以防止类似美国的楼市崩溃

不过，贺维学会（CD Howe Institute）跟着一日发表的报告书，则认为加拿大的房屋按揭政策审慎，足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市，银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低，原因是加国的房屋按揭向来有严格规定，例如买方必须付5%的首期（美国一些大银行容许买方免付首期）。

另外，加国高风险放款会受到限制，而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间，美国的楼价急挫约30%，但加国的楼价只下跌9%，随即在去年快速反弹。

十年屋价几倍增薪金升幅远逊

两家立场不同的研究机构，就加国地产市场会否出现泡沫化危机，作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫？近年受美国次按危机冲击下，加国房市业者难免居安思危，在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国房市呈现泡沫化趋势，面临美国式崩盘风险；乐观者认为本国房贷政策素来严谨，经济基础稳固，房市并没有泡沫爆破危机。

本报现特组织专题分析争论的核心议题：
加国房市有多稳固？与其口水战，不如通过回顾大温房市过去30年出现两次大调整，把目前市场环境与当时经济环境比较，结合美国房市相关资讯，再由业内人士现身说法，条分缕析，当有助读者认清房市发展的真相。

历史未必一定在将来重演，但历史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘，借助宏观经济分析，以及整理美加房市运作基本数据，可帮助民众作出自己的判断。

要分析房地产市场是否泡沫化，须先给「房市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义，泡沫化往往概念模糊。最近一期《加拿大商业》（Canadian Business）杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》（All
Bubbles Must Burst）的文章指出，房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率（debt-to-income ratio）高企，是出现房市泡沫两大征兆。

房产业者指需求仍大

过去10年加国平均屋价几乎倍增，但国民收入升幅远逊房价增幅；国民债务与收入比率现高达145%，与美英两国相近，该文认为加国房市存在泡沫。但房产业者指需求仍大，资金也足，根本没有泡沫化迹象。

此外，加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致，可是同期另一机构贺维学会的报告却指出，加国房市实无虑泡沫化之忧。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）前高级市场分析师、卑诗房地产协会（BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）上周五接受记者访问时，表示不同意「泡沫危机论」的观点：「我们不能只看过去10年发生了什么，更要看过去20年的历史。以大温地区为例，1994年以后房市持续不振近6年有多，而过去10年的强劲涨幅，可以看作是对1990年代不振的补涨。」

不能忽略计入利率因素

另外，缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标，但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率，令很多屋主有能力承担更多的负债，在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标，并不能反映市场全貌。

金融海啸引致约一成半跌幅

缪尔认为，房市出现泡沫主因是投机因素导致价格猛涨，一旦利率及经济出现不利因素，市场恐慌，导致价格大幅回调。去年大温房市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅，但随后强劲反弹；如果本地房市真的存在泡沫，不会如此迅速回升。

当然，海外热钱流入对支撑本地房市所起的作用，也是不可低估的，这尤以卑诗省为然。这些国际热钱的走向，往往不易从正常经济运作面观察得到，以致经常受分析家忽略。

大温房市在1981年至1982年间，以及1994年至2000年前后，分别出现两次较大幅度调整，也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温房市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为，就影响房市走势的几个主因素看，目前状况不同于上两次，所以不存在当年导致房价大跌诱因。

加国业主拥有房屋近七成

CMHC卑诗地区经济学家福克茨（Carol Frketich）也预测大温房市不致大幅回调，她说，目前市场处于平衡或者有利买家的状况，重售房屋交易减少，现存及新放盘数量增加。福克茨预估，因今年上半年涨幅较大，今年全年平均房价仍较去年有增长，明年则呈现温和向上趋势，估计2011年平均涨幅1%内。

据今年9月6日号美国《时代》杂志（Time Magazine）报道，加国68.4%的民房属业主拥有，在主要西方国家中排名靠前，美国为67.8%。这显示房市的涨跌，会更直接影响北美民众的财富水平，亦即牵一发动全身。

房地产买家资金足

此外，温资深地产经纪张贺凯表示，大温房市并不存在泡沫，近来有关本地房市泡沫将破的报道，令一些原有意入市买家暂时收手，一些买家更希望以此为借口向卖家杀价，但对方不肯大幅让价，导致这些买家很疑惑，他们说：「不是都说要跌了吗，为什么讲不下价钱来呢？」

张贺凯分析说，去年本地房市最惨时在高点下滑20%至30%，但此后迅速强劲反弹，出乎很多人意料，这证明了本地买家以用家为主，市场需求的确很大，买家的资金也充足。

他又表示，目前市面可供选择的好房子不多，比如温东地区的独立屋，50万元到70万元价位的只有三四十个，而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家，基本属自用屋主，见到买家出价低就宁可不卖。

现在买房需求仍在，只不过信心不足，不能据此判断房市出现泡沫。

[发贴赚镑]

旧闻啦

[tonysun]

希望看到更多的人看好后市. 把泡沫彻底催圆.

[rmdrmd]

自住，投资都不用怕，只要没有投机就行。

tonysun _BBCODE_WROTE:

希望看到更多的人看好后市. 把泡沫彻底催圆.

[太尉]

谁都知道有泡沫，问题是：知道了又有什么用？

[背井离乡]

太尉 _BBCODE_WROTE:

谁都知道有泡沫，问题是：知道了又有什么用？

投资有风险, 入市要谨慎

知道和不知道还是有区别的.

[tricot]

泡沫破了剩水,房子垮了剩地.老贰比雞腿,差很多.