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吴晓波：我担心的是中国楼市再过十年也不崩盘

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吴晓波博克：
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凤凰卫视12月3日《锵锵三人行》以下为文字实录：

窦文涛（主持人）：《锵锵三人行》，这名经济学者吴晓波，风尘仆仆来到咱们现场，整天奔忙国家的经济问题，全靠他奔走。

查建英：刚下飞机。

窦文涛：很让人担心，迪拜。

查建英：把咱们国家比喻成迪拜了。

窦文涛：迪拜最近出事了，不都知道了嘛。

吴晓波：对。

窦文涛：我是不懂得，但是，我有的时候，我觉得我有先见之明，可是因为我是个外行，所以我老不敢说。我为什么说我对迪拜有先见之明，我虽然没有去过，但是我看过凤凰拍的几个关于迪拜的纪录片，70分钟长的，但是我当时就觉得我不喜欢这个地方，但是我也不敢说，因为那个时候大家都在说迪拜好，好家伙沙漠上建起一个奇迹来，好嘛、好嘛，我就觉得都跟着一起说好嘛。你看终于完了，我这事后诸葛亮。

吴晓波：幸灾乐祸到这个地步。

查建英：他号称当年就看陈水扁的那个脸相，就觉得这个人不对。

窦文涛：没错，这个我当年说了，第一次在电视上看见陈水扁，我就说这人一脸奸相，当时没人响应我，到最后你看。

吴晓波：这涛哥真够厉害的。

窦文涛：我是说我这外行，我当时看迪拜，我讲老实话，虽然我们台内去的记者说迪拜好好好。但是我就觉得我不大想去这个地方，因为我觉得首先高楼大厦没什么过瘾的了吧，你也多高，你能高到天上去，又能怎么样呢？那六星级酒店也不让我住，而且我就说那个沙漠里自己建起来的一个人工岛，这个作为海滩风景来说，我觉得那不如去马尔代夫了，所以当时我是外行，我当时有个印象，但是今天人家说，晓波我不知道你怎么看，说迪拜这个模式，这种神话破产了，我记得有个经济学者叫金岩石，他说过去有个成语叫做沙上建塔，这正是沙漠上建的一个塔，到现在看出来，这种大搞建设、高楼大厦不灵了。

吴晓波（经济学者）：它没那么严重，我估计没那么严重。

窦文涛：怎么讲？

吴晓波：我认为这是基本上美国去年的次贷危机，金融危机以后多米诺骨牌，一个个倒，倒了一年多终于倒到它那一块了，它应该是一个受损的波及。而且它能扛一年多不容易，扛到现在。而且它现在不是说迪拜破产，而是说它是一个老地主家里一栋房子着火了。比如它欠了500亿美金，有一部分现在要还了，我现在还不出，文涛、查老师，你们再来，我们跟讲能不能晚3个月还。但它的历史上从来没发生过这个事，所以大家觉得它出事了。另外它又是基本上人类想象力、物质文明的一个极致了，那个迪拜塔，建世界最高的塔、人工岛什么的。它这个地方是有160万人口，那个地方本来的土著人口就10万人。他当地的人大只有30万左右，还有130多万基本上都是一些金领，2012能够上头等舱的，所以一旦有危机，他们就逃掉了。

窦文涛：10亿欧元一张票。

查建英：对。

吴晓波：160万人如果逃掉60万人，那房价不跌的要死嘛，它房价跌了70%。

窦文涛：好家伙。

吴晓波：但是迪拜这个神话基本上是石油变成全球最重要的战略能源以后的一个结晶体，所以我觉得这次一个危机会不会彻底沙上那个塔就倒掉了？不可能。只要石油还是全球战略的筹备能源，重要的能源的话，它还会起来的，因为石油价格从35美金一桶，现在已经回到快70美金左右了。

窦文涛：但是现在不也有人说嘛，说他们当年就是居安思危，他们的石油储量就是30年，然后说30年后我们不靠石油，所以才有了迪拜这个神话，这个梦想。它说要凭空从沙漠上建起一个金融中心来，有人讲这个理想可也是中国现在很多城市喊的口号，我们要建成区域金融中心，然后多少个亿，现在不都在高楼大厦嘛。就像人家说浦东，这个数字我不知道是不是准确，说差不多一半的空置率，但是还在建高楼大厦。

吴晓波：对，浦东最近它的房屋的出租租金在下降，是有这个风险。

查建英：而且我听说你们家乡就是杭州，好像说杭州就组团去参观迪拜，然后说服的一塌糊涂，说觉得好像这就是一种迪拜精神，值得我们杭州学习，我还看到一个采访，说杭州哪位领导，市一级的领导说学的也特别有中国特色，我们就要学迪拜的感想、能想、狂想、幻想，反正就是你能想到的，跟想有关的形容词全用了，只要把这些想全凑一块，我们就能建成迪拜。

吴晓波：这绝对是一个误区，不可能。

窦文涛：但是这也让人想，说迪拜的房地产，其实中国人最关心的还是中国的房地产。他说他在大学讲课，什么气氛跟我们说说？

吴晓波：我昨天去讲课，后来学生提问，十个人举手，九个半问你房地产问题，当然没关系，他在校园里面嘛，而且有一个女孩子问的问题，我昨晚没睡觉，她问我一个问题说，当80年代、90年代的我们被房地产绑架的时候，你们60年代、70年代人该负什么责任？很厉害。而且我们还没出校园，已经被房子绑架了。

窦文涛：老子把儿子的钱花了？

吴晓波：对。

窦文涛：现在我最近要不说也打听房价嘛，我就跟房地产商有了个饭局，去吃饭，我给你讲一个细节，你就看全民的情况，这个饭局进的这个餐厅，都有小姑娘服务员带位带我去，她可能知道那都是房地产商，她以为我也是房地产商，就带位的这一分钟路上还问我，说先生我问你个问题行吗，我说你什么问题？她说我可以向银行贷款，然后买房子，将来涨了再卖，这有风险吗？我问愣了。

查建英：她也要投资买房。

窦文涛：我说该怎么回答她呢，我说你只要真正能买个好房子，就没风险。

吴晓波：现在等于真的是全面都被房子绑架，而且整个国民经济被房地产绑架了。

窦文涛：而且我跟这些房地产商吃饭，我就发现包括经济学家在内，全是看涨，说肯定涨，而且说即便是会有跌，你只要能守得住，它还会涨过以前的水平。

查建英：我听说好像晓波你的看法就是这样，5年之内肯定是要涨，而且是要翻一番？

吴晓波：对，我记得年初就说按年初价格算的话，现在很多城市已经翻一番了，很多楼盘。它这问题在哪个地方呢？整个房地产现在很多大家都说你会崩盘，你涨到这样子会跟迪拜一样的，恨不得大家都崩盘，我就担心什么问题，担心它未来10年里它也不崩盘。
查建英：你担心这个？

吴晓波：而且我认为这是一个事实。

查建英：它实际上不会崩盘？

吴晓波：它实际上是不会崩盘。

吴晓波：问题是财富聚集到越来越少的人手上去了

查建英：我也有个疑问，我也是外行对这个，但是我就记得对中国这个造房已经早就造太多了，供大于求，有这么多空房率，很多城市都有这样的现象，这种评论，我觉得这种指责已经有10年了，到现在它还是在涨。

吴晓波：还是不崩，很多人两三年前就开始说崩，你看崩了吧。现在有两个观点，第一个房价至少要崩盘，这是一个观点。第二，中国经济发展要停滞。

查建英：对。

吴晓波：但是问题在哪里？很可能出现的情况是十年内，房价还是涨，第二个十年内中国经济还是不崩盘。

窦文涛：爆发。

吴晓波：还是能行，但是问题在哪里？问题是这个蛋糕越做越大，但是财富呢？聚集到越来越少的人手上去了。

窦文涛：我刚才跟他聊了一下，他的意思就是说涨、涨，按说得崩盘。

查建英：对。

窦文涛：我听他这个分析，感觉能形成一个自循环。

吴晓波：它能循环。

窦文涛：它提醒大家注意一个装修行业和一个什么别的行业，你买了房子得装修吧。

吴晓波：是。

窦文涛：我上次听一个房地产商还自豪的跟我说，我们这个崩盘，我们上下游牵扯56个行业。

查建英：对。

窦文涛：是56个行业？

查建英：是。

窦文涛：房子如果它卖，大家抢房子以后，你就算一半的人吧，你去装修房子，买空调、买冰箱、买洗衣机。

查建英：带动了所有的。

吴晓波：买地毯，搬新居你还得请人家吃饭，住的远的话，你还得买辆车子，买一个房子结果带动一大堆的东西，然后你把所有的生命，未来30年、50年的生命，就为了这一堆物质，全部投资在这个里面。

中国房地产这个问题，因为它是1998年开始，中国的所谓三架马车，一个叫madeinchina，就是中国制造，大量的中国制造，价廉物美，都送到国外去。第二个政府投资，搞城市化建设。第三个内需部分就是房地产。1998年我们国家出了两个政策，第一个就是取消了福利分房。第二央行出台政策，鼓励按揭贷款。这个基本上为标志，中国房地产就起来了。然后我研究过，一个国家如果城市化，我们叫城市化，开始起动以后大概要多少年。我们看美国也好、日本也好，东亚四小龙也好，基本上30年。

查建英：我问过万通的老板，就是冯仑，这个已经得有5、6年以上了，他就说中国房地产至少还有20年的房子可盖，20年钱的可赚。

吴晓波：1998年到现在10年嘛。

查建英：对。

吴晓波：你按30年来算的话，房地产还有20年好弄。你说它要崩盘，很多人都希望它崩，因为造成最大的贫富差距。

窦文涛：对。

吴晓波：但是问题就是它不会崩，而且它一旦起来以后，他它什么正向性呢？第一个老百姓都被绑架了，你就每天工作吧，然后你买了很多家具，中国中下游全部起来了。第二房子建起来以后，建房子需要钢筋、水泥、电解铝，一大堆的东西，国营企业、央企就活了。

窦文涛：你的意思咱过剩的产能，都填房子装修上，就能自己满足吗？

吴晓波：能，而且它扩大内需。什么叫内需？买房子、买冰箱不就是内需嘛？逻辑上它是存在的。

查建英：而且逻辑上还有一说，这是维稳的一个，你要是又没房子可买、你又不要付按揭，人就是（人其似乱音对）了，但是你要绑在房子上，你就踏实了。

吴晓波：这有个就成有产阶级了，没有的话不是无产阶级的嘛。

查建英：没错。

吴晓波：然后就增加你的财产性收入。

窦文涛：这就把你牢牢钳制住了。《锵锵三人行》广告之后见。

窦文涛：我有两个问题了，你说它不崩盘，甚至是城市化进程还没完成，得二三十年，这么一直涨、涨、涨，涨到最后老百姓真能买的起吗？

吴晓波：不存在这个问题，因为它是市场化调节的，你住到北京一环以内买不起，你买到二十环以外好了，它会不断的发展。这个是市场来调节的，所以买不买得起不是问题，问题是整个房屋会造成财富重新被洗盘洗过。如说中国改革开放30年，1978年以后吧，我们从做鞋子、袜子开始，老百姓都要富裕，卖甲鱼、卖电器、卖房子，财富是按一定的逻辑在分配的，但是到了1998年以后出现很多题，房地产一开放以后马上就出现一个问题，比如说当年1998年100个富豪里面，65个是房地产开发商。

查建英：对。

吴晓波：到现在为止排在全社会1000名的里面的60%以上房地产开发商，财富开始往地产集中，就变成老百姓辛辛苦苦赚的钱，全部通过土地的方式，还给了开发商，另外还给了谁呢？还给了地方政府。

窦文涛：政府嘛，土地出让金嘛。

吴晓波：土地是它拿的嘛，现在地方政府被土地绑架了。因为国家社科院的统计数据来看的话，现在中国基本上县级以上政府它的政收入，30%以上是来自于土地转让金。

窦文涛：我那天还看到一个数字，说上海土地转让金，听说是最高的，日进二点几的亿，一天进两个多亿，这家伙。

查建英：我也是在饭桌上跟有的企业家聊天，他们就说中国企业家怎么形象都不好，他们也觉得好像被房地产的恶劣的形象，我们全带坏了，他们比如说卖点家用电器的、餐饮的，说实在的我们真是一点、一点挣来的钱，血汗钱。我们盈利率最高的也就是1%顶多，他说地产那才叫暴利产业，20%。后来我问别人，人家说你这也太小看我们20%，我们都是200%。都有，空手套白狼。因为它这个贷款，从土地到最后盖起来预先就卖，几乎就都什么都不用。

吴晓波：父母掏首付是年轻人买房唯一途径

窦文涛：但是我又听好多经济学家都在说，照你这么说房地产业真的就是经济发展支柱了，带动整个，咱这问题解决了，还能一直不会崩盘，一直经济往前迈进，那很多济学家都说靠这个很不健康呢？

吴晓波：它很不健康，财富分配不平均，你比如说一个四川大学的大学毕业生，他毕业以后工资才2000、3000块钱，他怎么赚钱也没办法在成都买房子。所以他未来的20年、30年、40年就透支给他一房子，然后他这一辈子就被绑架，然后他说我怎么买得起房子呢？我昨天给他们出了一个注意，我说只有一个办法，向你的父母要首付。

窦文涛：向父母要首付？

查建英：啃老族。

吴晓波：100万的房子，你先30万、40万向父母要，然后你付按揭，这个是唯一可行的，现在80后、90后，但这样一来就把他爹娘也绑住了。

窦文涛：上绑老，下绑小。

查建英：这一点也不公平，你等于把两代人都绑架了。要是我，我这一个外行的奇想，可能完全说歪了。因说这个解决的办法，现在不是租售比经到了不合理的程度了，那我不买行不行。我就租，租不是金便宜嘛我付20年租金，也比买这个要少，这样的话，如果大家都走这条路的话，房价是不是就下来？

吴晓波：不会这样子。

查建英：另外一个就像你刚才说迪拜，其实最后它也不是一个大泡沫下来以后，我听说迪拜的小老百姓也没受什么大影响。真的如果是房价给拉到那么高了，其实最后这些投机买房的也好，还是什么买房的也好，都是一些富人，你不管他是煤老板，还是港台的什么外资外国人进来买，其实到最后泡么肥的一个泡沫，风险最大的，等它泡沫一旦被挤干的时候，是那些最富有的阶层，真的住那个廉租房的，或者是优惠房的人，会受那么大影响吗？

吴晓波：但问题是房地产未必有你想像的那么大的一个泡沫。

查建英：实际上又没有那么大？

吴晓波：因为中国第一它城市化没有完成，第二你想中国每年有700多万个大学生，每年分配到留在城市里面，然后还每年有那么多西部的，几千万人、千万人，从农村跑到北京，还肯回去吗？跑到广州，跑到东莞。
窦文涛：事实上它是供不应求？

吴晓波：还是供不应求，走所谓城市化浪潮嘛，它会不断的消化，现在的房价涨很大的原因是2008年整个一年压掉，现在是报复性的上涨。地方政府又要缺钱，又把土地价格抬得高，这样造成的一个泡沫，你但年就内它很可能被消化掉了。

查建英：不管是从父母那借，还是怎么弄，还是得买得起，而且你还是得赶快买，再不买更贵？

吴晓波：对。

查建英：但是是很不公平的一件事。

吴晓波：它就不公平，它就整个被透支掉了。现在80后、90的生命被房地产所透支掉了，20、30、40年他就可能为套房子工作了，地方政府把它的政给透支光了，那么好的土地都卖完了。

窦文涛：下一任市长没地可出让了。

吴建英：如果是这么多人都看出来，老百姓也好，还是经济学家，很多人都在得这是一个畸形的现象、是不平的现象，要你说的话，你觉得解决之道在哪儿？

吴晓波：我认为中国房地产的问题，不是在于它贵和不贵、买不买得起的问题，在于地方政府的和中央政府政收入的问题，这个基本上1994年的分税制造成的。

窦文涛：分税制？

吴晓波：分税制造成一个什么结果呢？中央政府收了60%的税，然后它干40%的事，另外的它就转运支付。地方政府收了40%的税，它干60%的事。而且中央政府还把很多该它承担的一些责任，比如说九年义务教育、比如说医疗保障制度、比如说一些社保的度，道理就应该中央政府来承担的，现在都交给地方政府了。再然后屁股后面给再你拿根鞭子，叫“保八”。

窦文涛：只能卖地了。

吴晓波：所以1998年以前的时候我还在当记者，沿海很多的县级政府工资都发不出，公务员都打白条。1998年以后很都富，为什么？就靠土地卖钱，但是如果地方政府现在还是这个模式的话，它30%的收入持续要从土地中获取的话，它它么办？

查建英：对，这就是一个制度，而且是中央政府，它收了60%的税，它其实应该用这些税去造，比如说公益房，它其实应该多做这些。所以它在做的不够，是不是？

吴晓波：对，现在的吴敬琏也好，比如说现在到世的林毅夫也好，他们很早就开始反思这个分税制，分税制好处在哪里呢？好处在于中央权力变的很大，另外地方积极性很大，经济可以发展。但一个制度十多年以后它被要修正，现在毛病已经出来了，大概5、6年年前病大家就看出来了，需要修正。比如说转移支付部分。你中央多收的钱该怎么分配。10多年了就居然没有制度。所以就变得跑步前进，为什么发改委门口连打印机的纸都那么贵呢？因为为它没有制度，你愿意跑的勤一点，多请点吃饭，多会叫一叫，你就可以把那个钱多拿点走。

窦文涛：所以我跟你讲民间的段子，有点智慧，我跟你说这是人家开玩笑，咱们有点娱乐精神。大家说预备唱，没有房子产就没有新中国，没有房地产就没有新中国，房地产它忽悠就能活，房地产它一心救中国，它指给了富人圈钱的门路，它引导政府走向富足，它坚持了疯长八年多，它善了官员的生活，它构建的升官GDP，它收取了税费好处多，没有房地产就没有新中国。

吴晓波：这里可能讲到了事实的一部分，很可以未来的10年内，中国内需靠房地产来拉动，中国的房地产还可能繁荣8年、10年。
窦文涛：我还两天看成思危讲说惕通货膨胀，当然这个声音有很多，但他说之所以你现在还看不出来，是因为这个钱被楼市和股市吸走了，他个那意思将来要是这个钱释放出来，就有通货膨胀的危险，可是我今天听晓波说，通货膨胀已经来了？

吴晓波：对，我认为从今年7月份开始基本上通货膨胀已经不是预期了，已经是我们生活边的一件事情。现在唯一我觉得看不到的大概是国家统计局的那个报告里面，还负的0.8%、0.6%。其实要老百姓来讲，比如说我们家的酸奶都贵了、我们家的苹果都贵了、我们家的猪肉都贵了、我们家买房子都贵了、水也贵了、电也贵了，老百姓通货膨胀什么意思？就是我花了100块钱，我去年可以买的这些油、米、酱、醋、盐、煤气，我现在能买多少东西。

窦文涛：所以说我就不明白像他刚刚跟我们预示的这可种能，就一方面中国经济你可以看到它不会崩盘，它还会保持高增长，一直保持10年、20年。是另一方面又极大的不公平，改革开放的这个成果老百姓住不起房子，买不起房子。

吴晓波：所以什么叫社会主义？社会主义就是一个公平的市场经济，我们市场经济讲的很多，所以中国经济这些年来我认为发展不问是题，问题是怎么样公平了。

[3M]

要是那样，就太可怕了

[本那比经略]

那么多丈母娘托着，想崩也难。。。:lol:

[jeff123]

屁股后面给再你拿根鞭子，叫“保八”。

[cayenne]

totall agree.

早说了，中国的城市化进程远远没有结束，房价怎么可能会跌。

[一步一脚印]

那天也看了，说的是蛮有道理滴

g/c/d不倒，房价是不会到的，所有经济学的规律在g/c/d面前不值一提。

g/c/d没有被提名诺贝尔经济学奖，那绝对是评审委员会失职

[verjj]

中国政府会出台各种政策，避免房价降。

[下雨不愁]

国内有国内的特点。分税制说到点子上去了。此外还有大学扩招，一下子把很多年青人塞到城市里。房价开始飞涨是03年开始的，大规模扩招是99年开始的。

[barkley]

十年不崩不等于永远不崩，看谁去接最后一棒了

接了最后一棒的人肯定会有过激行为，还没怎样就欠了要还一辈子的债

[桃花岛]

而且逻辑上还有一说，这是维稳的一个，你要是又没房子可买、你又不要付按揭，人就是（人其似乱音对）了，但是你要绑在房子上，你就踏实了。
--这句话很绝,真正的奴隶了