[samlee]

大溫房價2009年下半年必然上漲的30大理由


１.低空置率。加拿大的空置率為2.6%，而大溫的空置率僅為0.9%。對空置率的數量界定，國際上
一般為：4%至5%為適度空置率，10%則為警戒空置率，超過這一界線即為嚴重空置，已進入紅燈區。
空置率在20%以上，為商品房嚴重積壓。而中國目前的空置率已達到26%。美國的空置率為８%左
右。

２.低利率。目前Prime rate已經為４%，預計下月將降到3.5%，明年還要接著降。如果你是房
主，你拿到的浮動利率應該是P減0.75到P減0.95之間，想一想多麼低的利率啊。近年來大部分人拿
的是浮動利率，而炒家和有打算賣房的人更是拿的浮動利率。即使是新的買家，明年也能拿到的浮
動利率也在3.0到4.0之間。低利率對房主和新買家都有很大的幫助。

３.加拿大的銀行體統被評比為世界上最穩健的，在世界性經濟危機中，穩定的銀行體統是最關鍵
的。雖然銀行的贏利會減少，但是我們不用象美國那樣擔心銀行倒閉。

４。加拿大是西方發達國家中唯一可能不衰退的國家，經濟表現是最好的。加國是就業消費仍增長
唯一發達國家。

5.加拿大的經濟惡化被誇大。大家想一想，次貸是美國的問題，大量不良信用的人買房子是美國的
事情，大量信用不良的人的房子被沒收和拍賣也是美國的事情。在加拿大，信用不良你能買到房子
嗎？不能。現在加拿大是受美國影響，因為全世界都受美國衰退的影響。但是加拿大會比美國更嚴
重嗎？顯然不會！加拿大自己的銀行系統並沒有出問題。那些誇大加拿大經濟惡化的人，說加拿大
經濟和美國一樣惡化的人，無非是為了打壓房價，好買到便宜的房子。

6.加拿大貸款制度保守，信用不良者無法買房子，大部分人首付超過25％。根據美國的統計，那些
房屋被迫拍賣的絕大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍賣房屋。同時，加拿大對於
少於首付25％（近年改為20％）的買家，不但要有較高的家庭收入，同時，還要購買保險（房價的
1％到3.25％），而美國則沒有這個保險，因此美國銀行無法受到有效利益保護。

7.大溫的房子租金可觀，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
兩房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因為房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
說，報紙上出租廣告多，一個原因是年底很多人租約到期，另一個原因很多人開價過高。總之，你
可以關注租金的變化趨勢，至少從目前來看，租金沒有下降的趨勢。

8.房價和年租金比合理。一般來說，舊房子的房價和年租金比率１５比較合理，新房子的房價和年
租金比率２０比較合理。如果大家看一看列治文的房子，大都屬於合理水平。

9.大溫人口持續增長。2001年到2006年人口增長6.5％(According to the 2001 census,
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)

10.每年有近四萬新移民登陸大溫，這些人不買房子就要租房子，需要一個地方落腳是一定的。

11.加幣匯率降低，有利於中國人或其它國家的人買房子，因為購房成本會降低。加幣匯率降低的原
因是因為商品價格的降低，大家都知道，一旦經濟復蘇，商品價格（石油，木材等）就會上漲。現
在是買入加幣的好時機，現在是用人民幣買加拿大房子的好時機。

12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已經遠遠低於租金。如果你花$1300一個月租房子，也許
你能買這套房子，只要月供$1100。記住，你月供$1100其中有大約三分之一進入你的本金，隨著降
息，進入本金將更多。

13.新屋開工少。一旦經濟不好，沒有開發商在這個時刻蓋房子賣。想一想，近６個月，你見到幾個
新開工的公寓或townhouse在列治文？明年新開工會更少。這樣一來隨著人口增加，房租會更高。例
如列治文目前公寓和townhouse數量基本合理，空置的房子極少。一旦明年１１月天車開通，根據預
計，列治文人口將增加30％，３號路人口將增加75％（政府已經准備增加３號路附近小學數量），
可想而知，明年11月開始，列治文的房子就開始不夠。如果你現在上當受騙賣了列治文的房子，明
年11月你可能會追悔莫及。

14.美國經濟將開始復蘇。美國二戰後平均衰退時間為10個月，而此次已經衰退了11個月，預計到明
年4到6月，才能開始緩慢的復蘇。所以選擇在明年６月之前賣房子是不明智的選擇，因為在悲觀氣
氛下，很難賣出好價錢。

15.短線炒家已經離場。大家可能已經注意到，大溫的房子的listing最高達到２１０００多，目前
只有１８０００多。listing數量在減少。為什麼呢？因為大量炒家已經離場。炒家分為短線和長
線。長線炒家一般不會選擇這個時刻賣房子，因為有不錯的租金收益率，也難賣出好價錢。而短線
炒家在７月，８月，９月，大量出貨，並且以低於市場價10%到15%的價格出貨。為什麼他們
便宜出貨？
原因一，他們在這輪從２００１年到２００８年的漲幅中已經大賺，即使便宜出貨還是賺錢。
原因二，降低風險。我認識的一個炒家，就把手裡三分之一的貨低價出手，剩下三分之二繼續出租
走長線。

16.統計數據誤導，房價並沒有跌多少。大家都知道，在經濟不好的時候，銀行貸款都比較困難。大
額貸款銀行都比較謹慎。即使小額貸款，同樣的信用，以前你能貸到６０萬，現在可能銀行只批４
０萬。這樣一來，貴的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果計算平均銷售價格，自然就
降低了。
例如：昨天溫西只成交了１套house，價格１００萬，今天溫西只成交了一套公寓，價格５０萬。那
麼昨天平均銷售價格和median price就是１００萬，今天的平均銷售價格和median price就是５０
萬，報紙上就可以報道溫西房價一天平均價格下降了50%。實際上，報紙並沒有騙人，只是用某
些統計方法誤導了別人。

17.急用錢的人減少。如前所述，打壓房價的兩股力量是短線炒家，和急用錢的人。目前的央行一再
降息的幫助下，賣家的負擔已經大大減輕，賣家將更有耐心。如果你的鄰居因為急用錢低價出售了
他的房子，那麼是不是意味著，你們的房子都貶值了，都要低價出售，大可未必。急用錢的人低價
拋售往往是無奈，如果你沒有壓力，就出租幾年等經濟形勢好轉後再出售，沒必要在這個經濟最差
的時刻出手。

18.根據上海，悉尼，卡爾加裡的房價走勢圖，他們都出現過短期調整。例如在2005年6月左右，上
海房價下調了10％左右，直到第二年春天，房價開始回頭。
上海房價走勢圖: www.datagraph.com.cn/m...房指數.gif
大溫這些年的價格增長都屬於溫和增長，並沒有深圳那樣的暴漲，大溫地產的泡沫並不多，很容易
就被消化了。
19, 哈泊當選,投750億刺激房市,保證房市持續發展
20, 奧運會將至,大規模基建進行中
21, 東部經濟衰退,西部空前繁榮,上月失業率續降,大批外省移民擁入
22, 中國投資移民大批蜂擁而來搶購房屋，已經多個購房團火速趕來
23. 所謂泡沫最近全快擠沒拉,新屋基本脫銷拉，有錢？對不起，不賣你！
24, 全球經濟衰退,惟獨加拿大一枝獨秀,導致全世界炒家殘酷競爭之所
25, 加中關系全面解凍,旅游即將開放,總理將率領100多政要訪華
26, 溫哥華城市密度法案明年通過實施

其他4條是我們炒家的秘密，不能外泄啊！


補充兩點：
１。如果你是賣家，不要上當受騙在這個時刻賣房子，除非你急需用錢。現在不可能賣出好價錢，
出租幾年，等經濟形勢好轉後再賣。明年４月到６月，美國開始漫長的復蘇之路，房價也會開始慢
慢復蘇。
我們可以看到MLS目前仍有18,000多房子掛牌，大部分人開個高價，仍然掛在那裡。這樣的話，不但
賣不掉，反而造成買家的恐慌，致使急用錢的賣家開價更低。

２。如果你是租客，我可以告訴你，最倒霉的就是租客，因為：
一，銀行大幅降息的好處全被房主給享受了，房主月供減少，而房主還要反過來給你加房租。如果
你花$1500每月租房子，你完全可以自己買一套，月供更少。長線房東並沒有損失，反正過幾年房價
肯定還會漲回來。損失的只有租客，幾年的房租打了水漂。
二，租客在房價降的時候往往不願意買，而願意等，而錯過了大量不錯的機會。一旦房市回暖，交
易量上升，而大量買家都注意到了的時候，就會蜂擁而入。因為大家都知道房市回暖了，賣家自然
也知道了。賣家就會不急著賣，這個時候成交價往往是政府估價再加10％到15％。所以說，如果買
家錯過了目前這個砍價容易的階段，一旦房市回暖，砍價就將十分困難了。

[bblvan]

"２.低利率。目前Prime rate已經為４%，預計下月將降到3.5%，明年還要接著降。如果你是房
主，你拿到的浮動利率應該是P減0.75到P減0.95之間，"

還能拿到P減嗎? 我去問怎麼全是P+1/0.75呢?

如果算下來, 給銀行的約等於給房東的, 自然會買, 不過, 按目前價位, 在溫,本,烈, 這樣的兩房, 不漏水的, 還很難找;

降得還不夠哦.....

經濟危機導致新房子的工程停了不少, 有很多即將完工,剛完工的, 還沒消化掉呢, 誰知道多少在炒家手裡, 不賣, 可以, 但他們的現金流必然是負的.......不少炒家可能要放棄DEPOSIT......

個人感覺, 2011年的春天, 反彈還差不多......

[說句話挺不容易]

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2008-10-10 5:07pm
寫到:
OCT/14/2008 起，RBC

V CLOSE P+1
V OPEN P+1.2

如果想LOCK 住 P 的朋友，
請EMAIL 我。 ASAP....
LEGAL NAME, BIRTHDAY, SIN#, ADDRESS, TEL
LAND LINE, WORK, CELL, EMAIL,
TO LOCK THE VAR RATE MORTGAGE AT P%.

THANK YOU.


604-809-9264

時間: 2008-10-10 5:08pm

寫到:
AGAIN, RATE COMMITMENT IS FREE
AND NO OBLIGATION.

時間:2008-10-10 5:25pm

寫到:
來得及嗎?

YES. STILL OK.
AND I CAN BACKDATE FOR 6-8 WEEKS
ON THE APPLICATION.

[rmdrmd]

RBC最新的利率是P+0.6 closed
P+0.85 open

TDtrust銀行也是。

[saydown]

要有說服力, 一般要列舉天罡地煞之數, 30條還不足以忽悠, 另外麻煩您注明轉貼VANSKY文章好麼? 差點又給你個人道主義頂.

該吃藥還得吃啊, 別把所有錢都交房貸, 人生苦短啊.

[samlee]

你這壞淫,難道30條還不夠,其實對買家來說2條就足以,

是啊,人生苦短,別人為啥不住自己豪宅,而去和你一樣住地下室受罪呐?多失敗多窩囊啊!

[rmdrmd]

我在vansky看了，原文作者已經寫了自己是從網上扒的，不擁有版權，任意轉載。

saydown 寫道:

要有說服力, 一般要列舉天罡地煞之數, 30條還不足以忽悠, 另外麻煩您注明轉貼VANSKY文章好麼? 差點又給你個人道主義頂. 該吃藥還得吃啊, 別把所有錢都交房貸, 人生苦短啊.

[rmdrmd]

炒家都是付的１５％到２０％的DEPOSIT，誰會放棄？

bblvan 寫道:

不少炒家可能要放棄DEPOSIT......

[saydown]

samlee 寫道:

你這壞淫,難道30條還不夠,其實對買家來說2條就足以, 是啊,人生苦短,別人為啥不住自己豪宅,而去和你一樣住地下室受罪呐?多失敗多窩囊啊!

您又錯了不是? 對買家來講, 一條都不用--他本來就是買家了, 還找什麼理由呢? 退步啦老LEE, 買點糧食吃吧, 別把錢都交房貸了, 人生苦短啊, 您還把好點的房子都租出去自己住5尺高的地下室, 太辛苦了!

[samlee]

呵，我住的房子是新的，沒租人，西區哪有出租的？房貸款是房客給我交，租金去拉貸款剩下的一半就是我的零花錢拉，天天去尖東吃象拔蚌也用不完，呵，人生苦短啊，你苦一輩子拉，住的差，再不舍得吃，怪可憐的！