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来源: 加西网

（加西网综合）加拿大一位资深分析师表示，过去三年里，加拿大商业房地产破产和不良资产出售的数量增加了一倍多。



市场情报公司 Altus Group 的副总裁 Raymond Wong 告诉《环球邮报》，随着破产和不良资产出售的不断增加，加拿大商业房地产行业正经历几十年来最糟糕的房地产周期。

据Altus统计，2023年加拿大共记录了119笔不良资产出售交易，涉及房产总价值7.67亿加元。2024年，交易总数增至191笔，总价值超过15亿加元。去年，加拿大共登记了252笔不良资产出售交易，总价值超过14.2亿加元。

Wong告诉《环球邮报》，该公司将不良资产出售定义为涉及法院程序的交易，例如债权人保护、接管、止赎或强制出售。因此，这些数据不包括在法院程序之外以大幅折扣出售的房产，仅包含已完成的交易，这意味着实际的不良资产水平可能更高。

受困最严重的资产类别是开发用地，这主要是因为许多地块无法产生收益，开发商在当前市场环境下难以推进项目。这些困境大多集中在加拿大最大的两个住宅市场——大多伦多地区和温哥华都会区。

近年来处理过许多法院强制拍卖的Colliers多伦多经纪人Jeremiah Shamess 说，问题通常与价格和买家需求疲软的公寓项目有关。

“公寓的最终定价已经确定，所以人们知道最终收益是多少，以及成交的风险有多大”，沙梅斯在接受该刊物采访时表示，“这导致了一些问题，要么是建设项目工期过长，要么是因为部分买家拖欠定金而导致项目无法完成。这似乎是目前相当普遍的问题”。

摩根·伊安诺内是高力国际在温哥华地区的一位同事，他在 2024 年和 2025 年完成了大约 10 项法院强制销售（court-ordered sales）。他告诉《环球邮报》，许多陷入困境的项目都涉及在市场繁荣时期进入不熟悉开发领域的开发商。

“我认为有很多新进入市场的开发商，无论他们是首次涉足房地产开发领域，还是首次尝试这种开发形式”，伊安诺内告诉采访者，“例如，有些开发商可能已经建造住宅多年，现在他们开始涉足公寓开发或高层建筑领域”。

“当市场持续上涨，项目预售可以在很短时间内完成时，一些团队就能推进并执行预售计划，因为买家已经到位。但当市场环境变得更加艰难，或者出现延误时，难度就变得太大了，有些开发商缺乏相应的专业能力或经验，坦率地说，也没有足够的资金或合作伙伴能力。我认为随着疫情持续蔓延，这种情况尤其严重”。

随着破产案件持续发生，房产价值不断下跌，贷款机构也日益受到影响。据《环球邮报》报道，BC省和安省的经纪人表示，他们看到越来越多的贷款机构利用其所欠债务收购被取消赎回权的房产，因为可接受的第三方报价未能实现。

“这未必是他们最想采取的立场，但他们之所以这样做，是因为他们普遍认为市场终将复苏”，沙梅斯说，“因此，在贷款减记（writedown）和等待市场复苏这两种选择中，贷款机构普遍反映他们现在不想进行大幅度减记。而我认为，如果市场何时好转没有十足的把握，贷款机构可能会更加疲软，导致更多贷款被直接核销（write-offs）”。

库什曼·韦克菲尔德温哥华分公司副总裁布拉德·纽曼-贝内特说，经济衰退已经摧毁了更多初级投资者，现在也开始波及高级贷款人。

“几年前，他们或许还有可能​​全身而退”，他在采访中说道，“但现在我们看到的是，第二和第三顺位的贷款机构已经破产，而这现在也影响到了第一顺位抵押贷款机构。通常来说，这些机构指的是历史更悠久的银行——比如五大银行、六大银行或者更传统的贷款机构。我认为他们也开始感受到这种冲击了”。

纽曼-贝内特表示，负债 4000 万加元、5000 万加元或 6000 万加元的房产可能只值 1000 万加元或 1500 万加元，甚至更少。

“我们都知道，像BMO、RBC、TD这些国际知名的金融机构，如果它们有大型开发项目，目前肯定会受到重创——或者说，如果它们不得不出售这些项目，也会遭受损失”，他告诉《环球邮报》，“所以我认为，这就是这些信贷收购要约出现的原因。银行不愿承担40%、50%甚至60%的损失。虽然这方面评论不多，但我认为这是事实”。

当被《环球邮报》的采访者问及贷款机构是否否认地价下跌时，纽曼-贝内特表示，随着更多不良资产进入市场，这种情况可能会改变。

“我觉得他们有点否认现实”，他说，“我认为他们并没有充分意识到目前土地市场的严峻形势。所以他们可能有点鸵鸟心态。但我认为，随着更多这类项目进入市场，随着我和竞争对手的推广，以及我们从这些贷款机构那里获得的反馈，他们很快就会意识到这些贷款的实际价值。至于他们是否会承认这一点，我就不得而知了”。

Wong 说，不良资产出售的速度已从峰值略有放缓，但未来仍有可能出现更多破产案例。

“目前，从2024年到2025年，这个数字一直在缓慢下降”，他说，“这是因为压力和焦虑有所减轻。但这并不意味着在接下来的六个月里，根据市场速度，我们不会看到更多增长”。

“这就是问题的关键所在。我认为我们还没有触底反弹”。

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