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学区房,雪崩了

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六脉神剑
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文章 时间: 2024-4-16 13:43 引用回复


 
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六脉神剑
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文章 时间: 2024-4-16 13:46 引用回复
去年11月份的时候,这个户型的房子直接跌到了600多万,比高位少了300万,很多家长的心态都崩了。

最近,又来一磅重击,价格直接跌破600万。

这个户型的房子就没有跌破600万,还有人说“600万”是蜂鸟的价格下限,也是中关村三小的最低门槛。

前几天,蜂鸟家园成交了一套43.84平的西向开间,以568万成交了。

从1000万+到如今的568万,几乎是腰斩。

除了蜂鸟,万柳其他楼盘也跌得很惨。像那个“阳春光华”,一年时间就跌了20%!还有“万泉新新家园”,三年时间跌了28%!就连那传说中的“万柳书院”,法拍单价都跌了44%!

再看看上海,最近,高兴花园这个学区房暴跌的话题也是频繁出现在社交平台。因为拥有闵实验作为一梯队公办小学。曾经,高兴花园关注度贼高、成交也很活跃。

2021年高兴花园成交价最高点10-9万/㎡,47㎡,均价9.3万/㎡;
 
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六脉神剑
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文章 时间: 2024-4-16 13:46 引用回复
而现在,2024年高兴花园挂牌价均价4.9万/㎡,实际下跌约205万。

学区房,雪崩了

3年时间,让曾经的上海顶流学区塌房了。

接着说说深圳,也是跌得很惨烈。

在2020年,深圳热门的学区房在市场上表现出强劲的增长势头。五大热门学区百花、粤海、新安、香蜜湖以及深高北的房,即便是老破小,也急剧拉升,短短一年的时间上涨了50%。

当前深圳重点学区楼盘成交均价为6.84万/㎡,相较于高峰期的9.35万/㎡,跌幅达26%,为近五年来新低。

学区房,雪崩了

最夸张的时候,因为拥有深实验双学位的国城花园,44㎡的户型,据传成交价格达到1420万元,折合每平方米32.27万元。

学区房,雪崩了
 
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温西大娘
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文章 时间: 2024-4-16 13:54 引用回复
中部地区 小城市 更加可怕
 
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六脉神剑
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文章 时间: 2024-4-16 14:20 引用回复
还有漾日湾畔,南山顶级学区房,是“海德三宝”之一,拥有南二外海德中小双学位。也从“2字头跌到了1字头”——20w+的均价到了10w+。

高峰期的后70平的两房成交总价1600万,均价22.84万/㎡

学区房,雪崩了

今年年初成交一套低楼层73平2房,,成交总价858万,单价11.7万,均价跟高峰期比,跌幅达46.37%。

学区房,雪崩了

去年11月的时候,同户型还能成交1030万,仅两个月,直降了172万。

最后说说广州,跟北上深比,广州是学区房最温和回调的,但也跌了不少了。

拿天河区来看,最夸张的也就是协和新世界跌破了10万/平,跟去年同期比也就,跌幅达到13.2%,金鼎大厦跌了11.2%。
 
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六脉神剑
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文章 时间: 2024-4-16 14:20 引用回复
最高峰的时候协和新世界单价买出过12w/平的,跌了20%左右。

还有名校扎堆的越秀区,20多家省级老牌小学。这硬实力别的地方是比不了的,就因为这个,越秀学区房的涨幅一直都领涨全市。但如今也跌了不少。

近半小区有价无市,很多小区,一年都没有一套成交,甚至近三年都是0成交。挑选了28个小区,有成交数据的作为样本。

跌最猛的是对口文德路小学的东方文德广场,跌幅达32.19%。对口东风东路小学的锦城花园、君汇世家,也分别跌了超28%、18%。
 
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六脉神剑
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文章 时间: 2024-4-16 14:21 引用回复
学区房这一轮杀跌的太多了。

一般来说,每年的3、4月份是学区房的交易高峰期,但因为要赶在5、6月的入学报名,所以家长不得不提前准备。

但今年各地都听到各地学区房割肉成交的案例。虽然,像深圳一些学区房成交量有所回升,但是都是以价换量,一些价格比年前还低。

肉眼可见,学区房正在跌下神坛。学区房为什么会在这一轮周期中跌这么猛?

一来,涨太猛了。

2020年~2021年,那一波学区房涨太猛了, 如今也只是正常的回调。20年和21年那会儿,各地的学区房都涨了30%~50%。

市场上也出现了众多高价盘,颠覆大家的认知。就说深圳,一个老破小就因为背后拥有高端的学区资源,单价居然媲美深圳豪宅盘的价格。

涨太猛,必然要回调了。

叠加这几年大家恐婚恐孕的情绪,学区房的价值在进一步缩水。

数据显示,现在幼升小人数下降。

很多城市,都在去年达到了幼升小的入学高峰期之后,后面就开始下降。

2023年的时候,北京幼升小比2022年增加了7000人,达到历史最高峰;可以看到对应16年~2017年出生人口达到了近年来的顶峰。随后出生人口急剧下降。


学区房,雪崩了

所以2023年将是北京的幼升小最高峰,之后就会出现断崖式下跌,学区房也将迎来巨变。

当然一等学区还不用担心招生问题,差点的学校估计都会招不满人了,学区房的价格也不可能再反弹到历史高峰去。

上海也是如此,出生率在16年达到峰值后,就开始下降了。

学区房,雪崩了

同样,深圳也在下滑。

学区房,雪崩了

其中深蓝色线条是市统计局公布的小一招生人数,浅蓝色线条是根据深圳卫健委公布的常住产妇数量,推测出来的未来几年的小一入学人数。

可以看到,深圳出生率下降后,小一入学人数在2023年达到最高峰,之后开始走下坡路,只是没有北京上海下滑的那么夸张。

随着入学人数在变少,学区房的价值拐点也出现了。

还有,以前优质的教育资源比较集中,买了一套学区房就一定能上一所好学校,大家就拼了命的让孩子不要输在起跑线上。

而现在随着社会的发展,教育资源已经从过去的稀缺模式变成相对普及了,无论是高中还是大学。

除了普及,还有一个就是现在上面也越来越重视教育的均衡化发展。比如深圳准备搞大学区,学校集团化;北京也在很多个学校在实行划片政策。

今年Z.F工作会议也提到了,要加大优质教育资源供给,促进教育公平。

教育公平这个话题一旦被重视起来,以后也是要一步步实现的。那后面可能还会有教师轮岗制、租售同权。教育逐步公平,学区房可能就要退出历史舞台,房子回归住房属性。

而很多学区房,都是老破小,20年、30年的老房子,若不是要名校加持,应该早就被市场淘汰了。
 
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六脉神剑
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文章 时间: 2024-4-16 14:21 引用回复
再往深的讲,现在社会的游戏规则已经在发生变化了。

这几年,学历贬值的现象越来越突出。

以前一个大学生多么稀罕,现在大学生满大街都是。

而大学生也一再被教育“脱下孔乙己的长衫”。学历的贬值也会使得一大部分人不再应试教育那么卷了。

还有,在社交媒体红利期,很多学历没有很高的人也混地很好。比如那些带货的主播,或者那些搞摄影剪辑的。都是靠自己摸索,没几个正儿八经从电影学校毕业,或者播音主持毕业。

对于普通家庭来说,现在花个几百万、上千万给他上个好学校,最后也就是拿着不到一万的工资,这投入产出比太低了。

人才的定义已经开始变化了,就是曾经相亲角枪手的程序员,这几年收入也在下降了。如今也跌出了收入前十的位置了。

还有人说,计算机将成为下一个土木专业——“天坑专业”

学区房,雪崩了

那么,以后随着AI的发展以后可能会替代掉很多工种。现在的教育培养是适合现在模式的人才和精英,那会适合未来的吗?

为了不确定的未来,去赌上孩子整个童年和青春期,赌上全家的资产,真的不划算。

关键,现在社会的接受程度越来越强,每个人的犯错成本也很低。没有考上好大学,还是有很多出路,高学历也不再是大家人生路上唯一的通行证。

整体来说,这一轮学区房之所以杀跌如此严重,并非是学区房没有价值,还是因为之前涨太多,涨的有点过于失去理性。

涨的多的,跌的也多。

所以很多人问,学区房还有没有价值啊?我的观点一直很明确,学区房至少未来20年都有价值的,而且一定比其他同地段的有溢价。

只是这个溢价必须有一定幅度。

学区房,雪崩了

示意图

比如同样的地段,学区房相对于非学区房会高出20%,30%左右,这是完全没有问题的,所以,未来他不会像之前那么疯狂了,动辄溢价50%,甚至100%。

那么现在还适合买入学区房吗?

这确实要分情况的,老破小学区房跟次新学区房差别很大的。

我觉得是如果你想要你孩子上好学校就买,而且最好是带有较好居住属性的学区房。

而那些只是有名校加持的占坑房,现在我觉得你要谨慎,买了没办法住人,大学区和教师轮岗制推行起来之后,名校优势缩水,后面接盘的人就少了。
 
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HongMei
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文章 时间: 2024-4-16 14:58 引用回复
读书无用论以后 找不到高薪工作 随之而来的周围的辅助行业等等都为如嚼蜡

房价不跌不行啊 icon_mrgreen.gif
 
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pws07
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文章 时间: 2024-4-16 16:08 引用回复
加西的学区房不见了
 
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